Заемщик может подыскивать квартиру как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм. В любом случае ее рыночную стоимость должен будет подтвердить независимый оценщик, уполномоченный правительством Москвы (стоимость оценки оплачивает заемщик). При принятии банком решения о выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемости в жилье не является определяющим фактором.
Продавец квартиры может получить деньги как в наличной, так и в безналичной форме, в рублях или в валюте. Банк учитывает следующие положительные факторы при принятии решения о выдаче кредита:
-наличие собственных активов (земельный участок, дом, квартира, гараж, автомашина, ценные бумаги и т. п.), а также активов родителей и иных ближайших родственников (при условии оформления их поручительства по ипотечному кредиту);
-наличие поручительств от членов семьи или других лиц;
-наличие поручительств (гарантий) от платежеспособных организаций;
-документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, повышении квалификации, дополнительном образовании и прочие).
Если потенциальный заемщик ранее где-либо кредитовался (например, брал кредит в банке или на своем предприятии), то дополнительным аргументом в пользу предоставления ему кредита будет кредитная история, включающая документы, подтверждающие факт своевременного исполнения кредитных обязательств.
Если в семье, которая хочет вселиться в купленную на условиях программы ипотечного кредитования квартиру, есть несовершеннолетний ребенок, то требуется согласование с органами опеки. Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на оформление покупаемой в залог квартиры, необходимо представить документы, подтверждающие наличие у ребенка в собственности доли не менее 12 м2 жилой площади в какой-либо квартире в Москве. Соответствующее разрешение должно быть представлено в банк до заключения договора купли-продажи и ипотеки.
При подаче заявки на кредит заемщику следует продумать варианты выделения необходимой доли собственности несовершеннолетнему ребенку. Это может быть сделано одним из указанных ниже способов.
1) В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры. В этом случае можно выделить долю в имеющейся квартире, где в настоящее время проживает потенциальный заемщик (если квартира не планируется на продажу для погашения кредита), либо искать варианты с выделением доли для ребенка в квартире родственников.
2) В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры и одновременно (или после этого) продать старую квартиру. В этом случае необходимо определить еще одну жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку. В противном случае, если ребенку будет выделена доля в старой квартире, органы опеки не дадут разрешение на продажу этой квартиры.
3) Ребенок проживает и прописан в квартире, которая является муниципальной собственностью, но будет прописан в новой квартире. В этом случае также необходимо определить жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку (возможно при приватизации старой квартиры).
Многие потенциальные заемщики задают себе вопрос: что произойдет, если банк, в который они собираются внести первоначальный взнос, разорится? Если это произойдет после получения кредита и покупки квартиры, то для заемщика практически ничего не изменится. Ведь он уже является собственником квартиры, и не банк должен деньги, а заемщик. Поэтому неплатежеспособность банка не повлияет на заемщика. Просто далее, при возврате долга, он будет иметь дело с Московским ипотечным агентством (МИА) или каким-либо уполномоченным банком (вместо первоначального банка).
Теоретически риск существует только в краткий период от момента внесения первоначального взноса до момента оплаты квартиры. Но и он сведен к минимуму. Банки, которые стали уполномоченными банками правительства Москвы, прошли тщательную проверку и жесткий отбор по конкурсу и являются достаточно устойчивыми и надежными. В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует правительство Москвы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверки состоятельности банков, и дается заключение, можно ли иметь с ними дело и дальше.
Более реален и значим для заемщика риск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать основной долг и причитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье. Предусматривается 2 способа выселения: добровольное и по решению суда. Если при судебном разбирательстве шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе ему придется оплатить и все судебные издержки.
Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства заемщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки на продажу жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, для таких заемщиков в Москве создается специальный «отселенческий» фонд, в котором семье при необходимости предоставляется жилье на правах найма.
Таким образом, при ипотеке заемщику практически гарантируется как сохранность денег, так и жилье для проживания (но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.
При первичном визите и обсуждении ипотечного кредита заемщик представляет банку многообразную информацию о себе и своей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сбора банком этой информации является принятие обоснованного решения о выдаче кредита.
По отношению к этой информации в банке неукоснительно действует тот же подход, что и по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению не подлежит.
Инвестсбербанк практикует следующую схему выдачи кредита.
1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (список необходимых документов см. ниже).
2. Банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета.
3. Кредитный комитет принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере и размере первоначального взноса.
4. Заемщик открывает в банке валютный вклад «Ипотечный» и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от кредита.
5. Банк выдаст заемщику на руки ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного размера кредита. Сертификат подтверждает готовность и обязательство банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит на условиях типового кредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей требованиям банка.
6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения в собственность.
7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утвержденным размером кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению банка) – повторной проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор о выдаче ипотечного кредита и перечисляет средства на специальный счет.
9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).
10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.
11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.
12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.
13. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.
14. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.
До заключения кредитного договора заемщик должен открыть в банке несколько счетов. Первоначальный взнос заемщик производит на вклад «Ипотечный». Заемщик открывает также 2 рублевых счета «Гражданский» (до востребования): 1-й – для конвертации первоначального (30%) взноса, 2-й – для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет для расчетов и платежей за кредит.