Ипотечное кредитование (стр. 21 из 21)
(3)tзадан. – предполагаемый заказчиком срок продажи объекта оценки.
Расчет ликвидационной стоимости по данной модели
Основываясь на исходных данных рассмотрим данную модель, но для этого необходимо ввести новые данные:
Таблица 1 Исходные данные
| Сопоставимый объект | Срок экспозиции, днях | Цена продажи, тыс. руб. |
| А | 15 | 1 368 302 |
| Б | 60 | 1 481 449 |
| В | 90 | 1 635 896 |
Исходя из данных получаем, что показатель интенсивности равен
= 1 481 449 – 1 368 302 / 60 – 15 = 2514 тыс. руб. за 1 день экспозиции.
По модели 2 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 1 331 890 руб.
Третья модель
Модель 3. (см. рис. 2)
(4)где Сл1 (t) – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная по модели 1,
Сm – его рыночная стоимость,
y – среднерыночная доходность вложений в подобные объекты,
te – время экспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам объектов),
t – заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта,
T – период времени, к которому привязана ставка доходности.
Примечание.
В модели (3) предполагается, что te> t.
Рис. 2. Иллюстрация модели 3.
Расчет ликвидационной стоимости по данной модели
Согласно методики расчета, с учетом значения среднерыночной доходности в размере 5% в месяц, по модели 3 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 1 410 195 руб.
Четвертая модель
Модель 4. (см. рис. 3)
(5)где Сmp – (практически наблюдаемая) рыночная стоимость объекта;
exp – экспонента (показательная функция с основанием натурального логарифма e = 2.178);
остальные компоненты соответствуют обозначениям компонент в модели (3).
Сmt – теоретическая рыночная стоимость: Сmp (t = ¥) = Сmt
Рис. 3 Иллюстрация модели 4.
Расчет ликвидационной стоимости по данной модели
Согласно методики расчета, с учетом значения среднерыночной доходности в размере 5% в месяц, по модели 4 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 365 795 руб.
Основное различие данных моделей связанно с тем, какое значение мы придаем временному фактору, т. к. если t=te, то и стоимости по данным методам будут одинаковы, если же t<te, то модель (3) всегда будет давать более высокие оценки ликвидационной стоимости по сравнению с моделью (4). Основное концептуальное различие в этих моделях обусловлено исходной посылкой, заложенной в каждой из них: считать ли при t = 0 значение ликвидационной стоимости равной нулю или не считать? Если не считать, то можно применять первую модель, если считать – вторую.
Приведем сводную таблицу результатов, полученных при расчете ликвидационной стоимости разными моделями (см. таблицу 2).
Таблица 2
| Модель оценки | Формула расчета ликвидационной стоимости | Ликвидационная стоимость, тыс. руб. |
| Модель1 | Слик = Срын * (1 – Квын) | 1 156 016 |
| Модель 2 | | 1 331 890 |
| Модель 3 | | 1 410 195 |
| Модель 4 | | 365 795 |
Основываясь на доступной информации, сделано следующее заключение: итоговая величина ликвидационной стоимости объекта оценки (2‑х комнатной благоустроенной квартиры) по состоянию на 5 мая 2008 годапринимается в интервале от 365 795 – 1 410 195 рублей, при этом наиболее вероятная величина ликвидационной стоимости оцениваемого объекта составляет (для целей настоящего отчета принимается):
1 331 890 рублей
(один миллион триста тридцать одна тысяча восемьсот девяносто рублей)
ОЦЕНЩИК, ст. гр. ФК – 04 – 3 Дышлевич М.М.