Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистогооперационного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоваться этим методом, необходимо иметь следующие данные:
- абсолютные суммы будущих доходов;
- временные периоды получения этих доходов;
- продолжительность времени получения доходов.
Последнее предполагает, что время получения доходов будет достаточно долгим, а сам поток стабильным или равномерно меняющимся. Иными словами, покупатель приобретает объект не для спекулятивной перепродажи, а для извлечения дохода за определенный срок владения.
Отметим, что в качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход. Это одна из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость имущества компаний, основной деятельностью которых является удержание застроенных объектов и сдачи их в аренду.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:
С = ЧОД / СК
где:
| С | - текущая стоимость объекта; |
| ЧОД | - чистый операционный (эксплуатационный) доход; |
| СК | - ставка капитализации. |
В данном отчете используется метод капитализации (метод прямой капитализации) доходов.
Расчет методом прямой капитализации
Анализ расходов
Операционные расходы, или расходы на эксплуатацию – это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
Исходя из экономической сути отдельных статей расходов, они могут быть отнесены к одной из трех групп:
- постоянные расходы;
- переменные расходы;
- расходы на замещение.
Данные понятия относятся к специальным терминам оценки, применяемым для классификации расходов в реконструированном отчете по функционированию объекта собственности.
Постоянные издержки представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию от несчастных случаев. Эти расходы определяются как фиксированные, ибо они практически не зависят (или очень незначительно зависят) от степени загруженности объекта собственности.
Страхование от несчастных случаев представляет страхование от огня, компенсационное страхование рабочих.
Эксплуатационные расходы иногда называют переменными расходами. Они включают в себя расходы типичного года на содержание объекта собственности, предоставление услуг для арендаторов и подержание потока дохода.
К переменным расходам относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
- расходы на управление;
- расходы по заключению договоров аренды;
- заработная плата обслуживающего персонала;
- коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;
- расходы на эксплуатацию и ремонт;
- расходы на содержание территории;
- расходы по обеспечению безопасности и т.д.;
- прочие расходы.
Все расходы по коммунальным услугам несет арендодатель, он же осуществляет платежи за телефон и охрану объекта.
Расходы на управление. Включение этого вида расходов в операционные издержки связано с особенностью объекта собственности, как источника доходов. Владение объектом собственности, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом собственности, а усилиями управляющего. Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода, в зависимости от типа объекта собственности. Могут иметь место значительные расходы на почту, телефон, юридические и бухгалтерские консультации, рекламу и т.д.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.
Расходы на техобслуживание и ремонт включают оплату материалов и частично заработную плату для текущего ремонта здания.
Прочие расходы. В прочие расходы включают расходы по заключению договоров аренды, расходы по вывозу мусора, расходы на содержание территории и автостоянок, расходы по безопасности.
Расчет чистого операционного дохода
Информация об аренде квартир взята из газет «Свеча», «Подробности» и «Время» по состоянию на 5 мая 2008 года:
| Характеристика корректировки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 4 |
| Арендная плата, руб./месяц | 7000 | 6700 | 7000 | 6500 | 6500 |
| Мебель | есть | есть | есть | есть | есть |
| Телефон | есть | есть | есть | есть | есть |
| Корректировка на отсутствие мебели | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная величинаарендной платы, руб. | 7000 | 6700 | 7000 | 6500 | 6500 |
| Среднее арифметическое значение арендной платы: 6 740 руб./месяц | |||||
Считаем, что оцениваемый объект сдавался с мебелью. В стоимость аренды аналогичных объектов не входила плата за телефон, содержание квартиры (текущий ремонт и другие затраты) и электроэнергию.
1. ПВД = 6740 * 12 = 80880 руб./год;
2. ДВД = ПВД – скидки на простой (недозагрузку) = 80880 – 2% = 79262 руб.
3. Операционные расходы = постоянные расходы + переменные расходы + резерв на замещение.
Переменные расходы:
- электроэнергия = 920 руб./год;
- содержание квартиры (текущий ремонт и другие затраты) = 1100 руб./год;
- коммунальные платежи = 1293* 12 = 15516 руб./год;
Налог на имущество = Инвентаризационная стоимость Об. Оц. * 0,1% = 1 515 156 * 0,001 = 1515 руб./год.
Резерв на замещение = 2% от ПВД = 80880 * 0,02 =1618 руб./год.
Операционные расходы = 920 + 1100 + 15516 + 1515 + 1618 = 20669 руб./год.
4. ЧОД (до налогообложения) = 79262 – 20669= 58593 руб./год.
5. ЧОД (после налогообложения) = 58593 – 13% = 50976 руб./год.
Расчет коэффициента капитализации
Определение ставки капитализации подразумевает учет как чистой прибыли, получаемой от эксплуатации оцениваемого объекта собственности, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.
Расчет ставки капитализации в данном отчете осуществлен двумя методами:
1. Метод «рыночной выжимки». Для этого расчета необходимо наличие нескольких объектов-аналогов, приносящих близкий к оцениваемому объекту чистый операционный доход.
Имеется рыночная информация об 5 объектах, сопоставимых оцениваемому объекту:
| Сопоставимыеобъекты | ЧОД, руб. | Рыночная ценапродажи, руб. | Коэффициенткапитализации |
| Объект №1 | 51628 | 1 481 449 | 0,0349 |
| Объект №2 | 48645 | 1 454 239 | 0,0335 |
| Объект №3 | 51730 | 1 368 302 | 0,0378 |
| Объект №4 | 46482 | 1 635 896 | 0,0284 |
| Объект №5 | 46482 | 1 635 896 | 0,0284 |
| Средний коэффициент капитализации | 0,0326 | ||
Расчет ставки капитализации осуществляется по следующей формуле: