Ипотечное кредитование (стр. 15 из 21)
Вторым условием проведения исследования является получение полной информации о природно-климатических параметрах района расположения объекта и их изменениях в процессе техногенной деятельности.
По климатическим признакам оцениваемый район принадлежит к зоне, характеризующейся особыми физико-геологическими условиями – район с сейсмичностью 8 баллов.
По капитальности оцениваемый объект принадлежит к I группе капитальности с усредненным сроком службы 150 лет (согласно УПВС №28 Техническая Часть).
Оценка величины накопленного износа
В настоящем отчете совокупный износ определяется с помощью специальных формул, основанных на учете физических или экономических факторов срока службы объекта. При этом в общем случае, рассматриваются все виды износа, к которым относят:
- устранимый физический износ;
- неустранимый физический износ;
- устранимый функциональный износ;
- неустранимый функциональный износ;
- внешний или экономический износ.
Расчет износа физического
Неустранимый износ. Предполагается, что затраты на его исправление превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Кроме него различают устранимый износ, который предполагает, что затраты на его исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Неустранимый физический износ здания и сооружений вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактического и нормативного сроков службы объекта собственности.
Физический износ – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.
Устранимый физический износ. Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправления меньше, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость.
Под устраненным физическим износом понимается потеря стоимости объекта собственности из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкции и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Этот вид износа называется отложенным ремонтом.
Методы расчета накопленного износа:
- Нормативный метод;
- Метод экстракции (метод рыночной выжимки);
- Метод срока жизни (метод эффективного возраста);
- Метод разбиения.
Нормативный метод использует нормативные конструкции межотраслевого или ведомственного уровня, в которых даны характеристики физического износа разных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ объекта по нормативному методу определяется по формуле:
где:
Fф – физический износ объекта, %
Fi – Физический износ i‑го конструктивного элемента, %
Li‑коэффициент, соответствующей доле стоимости нового строительства i‑го конструктивного элемента в общей стоимости нового строительства здания;
n – количество конструктивных элементов здания.
Примечание. Недостаток нормативного метода в том, что по причине своей «нормативности» данная методика изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта и нет возможности измерить функциональный и внешний износ.
Метод срока жизни. Использует соотношение показателей физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни объекта оценки, которое можно выразить формулой:
И = (ЭВ/ФЖ) * 100= (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)) * 100
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определенный на основе технического состояния элементов или здания в целом (рассчитывается на основе хронологического возраста здания – период времени, прошедшего со дня ввода объекта в в эксплуатацию до даты оценки), лет;
ФЖ – типичный срок физической жизни (период эксплуатации здания, в течении которого обеспечена конструктивная надежность и физическая долговечность состояния несущих конструктивных элементов здания), лет;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни здания (период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни – времени, в течении которого объект приносит доход), лет.
Примечание: данный метод позволяет рассчитать накопленный износ как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для зданий в целом.
В данном случае расчет физического накопленного износа объекта оценки делаем с помощью нормативного метода и с использованием метода эффективного возраста:
Метод эффективного возраста
| И | - степень неустранимого физического износа; |
| NL | - 150 – продолжительность экономической жизни; |
| ЭВ | - эффективный возраст (44 года) |
Физический износ (квартиры):
И = ЭВ / ФЖ = (44 / 150) * 100% = 29,33%.
Нормативный метод
Удельный вес элемента объекта оценки (Li) взят из сборника УПВС №28 (Отдел 1, жилые здания, Таблица №50).
Процент износа элемента объекта оценки (Fi) определен с помощью визуального осмотра здания и при использовании ВСН 53–86 (Правила оценки физического износа жилых зданий).
| № | Конструктивные элементы | Удельный вес элемента аналога | Удельный вес элемента объекта оценки (Li) | Процент износа элемента объектаоценки (Fi) | Удельная доля износа элемента |
| % | % | % | % | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1 | Фундамент | 3 | 3 | 30 | 0,9 |
| 2 | Стены и перегородки | 42 | 42 | 35 | 14,7 |
| 3 | Перекрытия | 12 | 12 | 25 | 3 |
| 4 | Крыши и кровля | 8 | 8 | 40 | 3,2 |
| 5 | Полы | 8 | 8 | 40 | 3,2 |
| 6 | Проемы | 6 | 6 | 60 | 3,6 |
| 7 | Отделочные работы | 4 | 4 | 25 | 1 |
| 8 | Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 14 | 14 | 25 | 3,5 |
| 9 | Прочие работы(лестница) | 3 | 3 | 40 | 1,2 |
| 10 | Итого | 100 | 100 | - | 34,3 |
| Величина накопленного износа (Fф), % | 34,3 | ||||
Согласование результатов расчета износа
| Наименование метода | Процент износа, % | |
| Метод эффективного возраста | 29,33 | |
| Нормативный метод | 34,3 | |
| Итоговое значение накопленного физического износа | (29,33+34,3)/2 | 31,815 |
Стоимость накопленного физического износа = 557246 * 0,31815 = 177287 руб.
Расчет функционального износа
Значительная часть функционального устранимого износа объекта собственности обычно является следствием различного рода ее функциональных недостатков.
Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как моральное устаревание используемых материалов или конструкция. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.
Устранимый функциональный износ определен исходя из несоответствия оцениваемого имущества современным рыночным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.
Отделка помещений и строительные работы для организации рационального и эргономичного использования площадей, была выполнена в соответствии с предварительной технологической схемой организации помещений соответствующего назначения во время ремонтно-строительных работ.
Следовательно, устранимый функциональный износ можно принять равным:
И функ. (устр.) = 0%
Неустранимый функциональный износоцениваемого объекта определен исходя из снижения стоимости, связанной:
- с несоответствием примененных при строительстве конструктивных решений и материалов несущих и ограждающих конструкций современным требованиям;
- с нерациональным объемно-планировочным решением в соответствии с установленным для него наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования.
Неустранимый функциональный износ состоит в несоответствии эксплуатационных характеристик современным требованиям. Эти требования отражены в нормах строительного проектирования. Отклонение от норм рассматриваются как признаки функционального износа, подразделяющиеся на три группы:
1. Недостатки планировки;
2. Несоответствие конструкций действующим нормативам по теплозащите, звукоизоляции, гидроизоляции и т.п.;
3. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства.
Неустранимый функциональный износ зданий зависит в основном от научно-технического прогресса в промышленности и в строительстве.
Архитектурно-строительные решения зданий с течением времени устаревают и с точки зрения современной науки и техники, и с точки зрения практики строительства. При этом происходит изменение и «конструктивных схем зданий, и материала основных несущих конструкций, и систем отопления, вентиляции, освещения, и технологии строительства. Это продиктовано изменением следующих видов требований к зданиям: