Ипотечное кредитование (стр. 14 из 21)
Св = Супвс * Ктер * Ксейсм * Ккап * Коб * Куд * Ксэу * N * К0
где:
| Cупвс | - показатель стоимости строительства 1 м3 (м2, пог. м. и т.д.) аналога в сборниках УПВС; |
| Ктер | - поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе аналога и оцениваемого объекта; |
| Ксейсм | - поправочный коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах оцениваемого объекта (общая часть к сборникам УПВС); |
| Ккап | - поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта; |
| Коб | - поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта; |
| Куд | - поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта; |
| Ксэу | - поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта; |
| N | - строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта; |
| К0 | - коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки. |
К0 = И69-84 * К69-84 * И84-08
или
К0 = И69-84 * К69-84 * И84-91 * К84-91 * И91-08
где:
| И69-84 | - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР №94); |
| К69-84 | - территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР №94); |
| И84-91 | - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР №14‑Д, №15–148/6 и №15–149/6); |
| К84-91 | - территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР №14‑Д, №15–148/6 и №15–149/6); |
| И91-08 | - индекс изменения стоимости строительства за период с 1991 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки («Индексы цен в строительстве» Управления государственной вневедомственной экспертизы администрации Иркутской области). |
Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости приведен с помощью данных справочника УПВС №28 отдел №1 жилые здания
| Cупвс | 27,8 руб./куб. м. в ценах 1969 года (таблица №50, территориальный пояс – 4, объем здания до 10000 куб. м.); |
| Ктер | 1,07 (таблица №1 Техническая часть); |
| Ксейсм | 1,04 (общая часть к сборникам УПВС, средняя сейсмичность в Ирк. области – 8 баллов); |
| Ккап | 1,00 (Аналог и объект оценки имеют одинаковую группу капитальности) |
| Коб | 1,00 – поправочный коэффициент, учитывающий размер жилой площади, не используется для малогабаритного жилья; |
| Куд | 1,00 – поправочный коэффициент, учитывающий высоту потолка, когда полезная высота комнат оцениваемого объекта имеет отклонения от принятой расчетной высоты 3 м, не используется для зданий с малометражными квартирами (таблица №2 техническая часть); |
| Ксэу | 1,00 – поправочный коэффициент, когда объект оценки имеет улучшение в виде телевидения, не используется для группы малометражного жилья, к которой относится объект оценки; |
| N | 111,75 куб. м. Объем оцениваемой квартиры |
| Ко | =1,21*1,56*73,18 = 138,135; где1,21 – коэффициент перехода цен с 1969 г. в цены 1984 г.;1,56 – коэффициент перехода цен с 1984 г. в цены 1991 г.;73,18 – коэффициент перехода цен с 1991 г. в цены 2008 г. (согласно Управлению государственной вневедомственной экспертизы администрации Иркутской области, индекс цен в строительстве на 2007 г. установлен на уровне 59,8) |
ВС = 27,8*1,07*1,04*1,00*1,00*1,00*1,00*111,75*138,135= 477 544 руб.
Предпринимательский доход (прибыль инвестора)
В идеальном случае оценщик должен опираться на рыночные данные, что в настоящее время невозможно из-за отсутствия достоверной информации, чаще всего подпадающей под критерий, предъявляемые к коммерческой тайне. Традиционно используемый интервал – от 10 до 30% стоимости нового строительства, как известно, принимается оценщиками вынуждено, исходя из отсутствия обширно, полной и достоверной информации и часто принимается без достаточного обоснования.
Прибыль инвестора в настоящей оценке определяется согласно аналитическому методу, предлагаемого сотрудниками Санкт-Петербургского государственного технического университета д. т. н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым и к. т. н., доцентом Д.Д. Кузнецовым.
По данной методике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства объекта будет больше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.
Расчет прибыли инвестора осуществляется по формуле:
где:
Пи – прибыль застройщика как доля от стоимости нового строительства объекта оценки;
n – число лет строительства;
ya – годовая норма отдачи на вложенный капитал (учитывая, что объект оценки имеет в целом не большой срок строительства, норма отдачи принимается неизменной);
Co/c – доля авансового платежа в общей сумме платежей.
Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» вкладка непроизводственное строительство, жилые здания (5‑этажное, крупнопанельное, общей площадью до 2500 кв. м.) и равен 5,5 месяцам.
При этом учитываются:
1,2 – коэфициент Иркутской области;
1,04 – поправка на сейсмичность.
n = 5,5*1,2*1,04/12 = 0,572 года или 7 месяцев
Для наилучшего и эффективного использования объекта нужно, чтобы фундамент здания был прочным (прочность фундамента играет огромную роль в прочности всей конструкции). Но для того чтобы фундамент был прочным, необходимо время, поэтому добавим к 8 месяцам еще 5 месяцев. Тогда период строительства здания составит (0,572+5/12)=0,98867 года или почти 12 месяцев.
Соотношение (Co/c) принято равным 0,4, так как предполагается, что инвестор первоначально авансирует в строительство 40% от общей стоимости работ.
Годовая норма отдачи на (ya) установлена 18%, что соответствует средней ставке по кредитам для юридических и физических лиц в банках Иркутской области (по данным Сбербанка).
| Период Строительства | n | 0,98867 |
| Годовая норма отдачи на капитал | ya | 0,18 |
| Доля авансового платежа в общей сумме платежей | Co/c | 0,40 |
| Прибыль Инвестора | Пи | 0,1669 |
Полная восстановительная стоимость = Прибыль Инвестора * ВС + ВС
Полная восстановительная стоимость = 0,1669*477 544 + 477 544= 557246.
ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ
(с прибылью предпринимателя) составляет:
557 246 рублей
Определение износа
Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений (разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и стоимостью здания на дату оценки). Накопленный износ определяется как сумма фактического износа на дату оценки.
Формально износ можно определить как потерю пригодности и уменьшение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е., например, из-за старения и / или физического износа недвижимого и движимого имущества.
Износ имущества – частичная или полная утрата имуществом потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы, вследствие технического прогресса и роста производительности общественного труда.
Износ моральный (технический, функциональный) – снижение стоимости, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или новых, более совершенных проектов зданий (объектов). Выделяют две формы морального износа, проявляющиеся в изменении стоимости вследствие:
1. Сокращения общественного необходимых затрат на воспроизводство, вызванное повышением производительности труда, в отраслях, создающих объекты, а также сырье, материалы, полуфабрикаты, готовые изделия, необходимые для их изготовления;
2. Появления под воздействием научно-технического прогресса проектов зданий (объектов), превосходящих по технико-экономическим характеристикам (мощности, производительности, надежности, ремонтопригодности, комфортабельности или др.) ранее действующие проектов.
Износ физический – материальное снашивание, постепенная потеря своих естественных (физических, химических, биологических и др.) свойств и стоимости в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств. Физический износ, в конечном итоге, приводит в негодность объекты, вызывая необходимость замены их новыми.
Внешний (экономический) износ вызывается изменением ситуации на рынке, законодательных условий и т.п.
Более полным и достоверным источником информации о техническом состоянии объекта служат материалы натурального обследования, выполняемые в соответствии с четкими методологическими принципами и положениями.
Первым условием проведения таких исследований является очное и четкое определение оцениваемого объекта: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. Необходимо также учитывать произошедшие с момента проектирования и строительства изменения в нормативных требованиях (коэффициента запаса, перегрузки, ветровой и снеговой нагрузки).