В 1993 г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.
Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имуществ, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.
Во исполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон от 21.06.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним:
- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
- государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
- государственная регистрация прав носит открытый характер;
- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа. В настоящее время стоит вопрос о создании единого по всей стране банка данных о правах собственности на недвижимое имущество и всех ограничений на него.
Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».
Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг».
В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности, как залогодателей, так и залогодержателей.
Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:
- устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
- перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;
- определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;
- регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);
- определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
- устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
- описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
- уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.
Следует отметить, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При этом в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. И только с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу.
Глава XIII(статьи 74-78) Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир. Это объясняется тем, что в России чрезвычайно острой проблемой является жилищная. Миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. Основным источником средств для приобретения жилья становятся кредиты банков.
Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно решить с помощью ипотеки жилища.
Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» использует термин ипотека жилых домов и квартир. По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом .
ГК РФ к жилым помещениям относит: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома. В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности на любое имущество, включая недвижимость в виде жилых домов и квартир.
Правила XIIIглавы Закона об ипотеке применяются только к таким индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, части жилого дома или части квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, которые отвечают следующим требованиям:
- они предназначены для постоянного проживания;
- они принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке).
Глава 2 Анализ рынка ипотечного жилищного банковского кредитования
При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности, объемом ипотечных операций, наличием соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции (например, продажа жилого дома, отягощенного ипотекой, покупка недвижимости с целью дальнейшей продажи, субсидированные кредиты, а также более сложные схемы).
Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.
Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей, и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов.
Для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная .
Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.
Пи = (Д/И)х100, (2.1)
где Пи — ипотечная постоянная, %; Д — годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И — основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.
Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называются самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов (в частности, ипотечных кредитов с нарастающими платежами, о которых будет рассказано далее).