Если кредит или заем получен в иностранной валюте, сумма долга в соответствии с требованиями п. 21 ПБУ 15/01 числится в бухгалтерском учете в рублевой оценке по курсу ЦБ РФ, действовавшему на дату совершения операции (поступления или возврата денежных средств, начисления или уплаты процентов). При этом курсовые разницы должны быть отражены в бухгалтерском учете на дату совершения операций в увеличение или уменьшение основного долга в корреспонденции со счетом внереализационных доходов или расходов (счет 91 субсчет «Курсовые разницы»). Аналогично в бухгалтерском учете отражаются суммы долга и суммовые разницы по займам, полученным в условных единицах. При этом учет задолженности и расчеты ведутся в рублях по курсу, согласованному сторонами.
Иногда заимствование средств происходит в виде коммерческих кредитов, представляющих собой согласованную сторонами рассрочку или отсрочку оплаты заемщиком выполненных работ, оказанных услуг или поставленных материалов. Такие займы учитываются на соответствующих счетах кредиторской задолженности: 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Погашение кредитов и займов отражается в бухгалтерском учете по дебету счетов учета кредитов и займов (60, 66, 67, 76) в корреспонденции с счетами учета перечисленных в погашение кредита или займа денежных средств (50, 51, 52) или зачета взаимных требований по счетам соответствующей задолженности кредитора перед заемщиком.
2.5. Учет законченного строительством объекта.
Завершенный строительством объект подлежит сдаче государственной приемочной комиссии. Заказчик-застройщик совместно с проектировщиками и подрядчиками готовит объект к сдаче. Принимаются объекты в два этапа.
Сначала заказчик и проектировщик принимают законченный объект у подрядчика и составляют Акт приемки законченного строительством объекта по форме КС-11, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а. Этот документ является подтверждением выполнения подрядчиками своих обязательств по договорам подряда и служит основанием для окончательных расчетов с ними.
Второй этап — сдача объекта непосредственно государственной приемочной комиссии, которая создается по решению местных властей. В ее состав кроме сдающей стороны и представителей администрации входят (в зависимости от назначения объекта) также специалисты, способные установить готовность законченного строительством объекта к безопасной эксплуатации в установленном проектно-технической документацией режиме. По результатам освидетельствования объекта члены комиссии подписывают акт приемки законченного строительством объекта по форме КС-14, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а. Данный документ служит основанием для ввода объекта в эксплуатацию.
После получения акта госкомиссии собственники объекта недвижимости заявляют свои права на построенное здание (или его часть) в государственное бюро регистрации прав, а после получения свидетельства о праве собственности принимают объект к учету в составе основных средств и отражают его по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».
Если заказчик выполнял работы по доверенности «под ключ», акт приемки государственной комиссией является основанием для передачи объекта, завершенного строительством, на баланс основного заказчика. При этом в бухгалтерском учете заказчика составляется проводка по дебету счета 86 «Целевое финансирование» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с заказчиком (доверителем, принципалом)» и кредиту счета 08-3.
В учете основного заказчика составляется проводка по дебету счета 08-3 и кредиту счета-76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с исполнителем по капитальным вложениям».
Если застройщик обязан передать определенные части построенного объекта инвесторам, эту операцию целесообразно отразить в бухгалтерском учете, используя методику учета по передаче права требования. При этом составляются следующие проводки:
1) при передаче по условиям инвестиционного договора права на
долю построенного объекта по стоимости осуществленных инвестиций (с учетом НДС): дебет 86 «Целевое финансирование», кредит 91
«Прочие доходы и расходы» субсчет «Доходы от уступки прав требования»;
2) передача по акту доли объекта недвижимости по фактической
стоимости строительства: дебет 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Учетная (балансовая) стоимость уступленных прав», кредит 08-3
«Строительство объектов основных средств» — на балансовую стоимость уступки прав;
3) на сумму начисленного НДС (20% от суммы сделки по уступке
прав): дебет 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Расходы по сделке, связанные с уплатой налога на добавленную стоимость», кредит 68
«Расчеты по налогам»;
4) на сумму выявленного финансового результата от сделки: дебет
(кредит) 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Сальдо по операции
уступки прав», кредит (дебет) 99 «Прибыли и убытки».
При завершении совместной деятельности в форме простого товарищества в связи с окончанием строительства доли построенного объекта передаются участникам пропорционально и в счет их вкладов в совместную деятельность такими проводками:
1)передача по акту доли объекта строительства: дебет 75 «Расчеты с учредителями» субсчет «Расчеты с участниками по вкладам в
совместную деятельность», кредит 08-3 — по стоимости переданной
доли.
При этом следует иметь в виду, что, поскольку построенный объект не принимается к учету в составе основных средств по балансу совместной деятельности, уплачиваемый поставщикам и подрядчикам при его строительстве НДС не может быть предъявлен к вычету ни по балансу совместной деятельности, ни дольщиками, которые вели учет затрат на строительство. Поэтому в данном случае НДС должен быть учтен в составе затрат на счете 08 до передачи долей объекта участникам;
2)зачет по передаче доли объекта в счет вклада в простое товарищество»: дебет 80 «Уставный капитал», кредит 75 «Расчеты с учредителями» субсчет 1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» — в сумме вклада.
При этом возможное сальдо по счету 75 должно быть погашено в той или иной форме до ликвидации баланса совместной деятельности.
2.6. Типовые бухгалтерские проводки по учету капитальных вложений, инвестиций и расчетов в связи со строительством объектов.
Таблица 1
| № п/п | Содержание хозяйственных операций | Первичные документы | Корреспонден-ция счетов | |
| Дебет | Кредит | |||
| 1 | 2 | 3 | 3 | 4 |
| 1. Учет капитальных вложений в строительстве. | ||||
| 1.1 | Приняты к учету затраты по предпроектным согласованиям и изысканиям для строительства | Акты выполненных работ и счета-фактуры организаций | 08-3, 19 | 60,76 |
| 1.2 | Перечислены в счет выполнения инвестиционных условий денежные средства на развитие местной инфраструктуры | Распоряжение местной администрации, платежное поручение, акт приемки-передачи | 08-3 | 51 |
| 1.3 | Передано унитарным или бюджетным организациям имущество в счет выполнения инвестиционных условий разрешения строительства объекта | Распоряжение местной администрации, акт приемки-передачи | 91-2 | 01, 07, 08-3, 10 |
| 1.4 | Зачтена в счет инвестиционных условий передача имущества | Авизо стороны получателя о постановке на учет принятого имущества | 08-3 | 91-1 |
| 1.5 | Приняты к учету выполненные проектно-изыскательские работы | Акт выполненных работ и счет-фактура подрядчика | 08-3, 19 | 60, 76 |
| 1.6 | Приняты к учету выполненные подрядчиком строительно-монтажные работы | Акт выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3, счет-фактура подрядчика | 08-3, 19 | 60 |
| 1.7 | Приняты к учету приобретенные для строительства материалы | Накладные, счета-фактуры поставщиков | 10-8, 19 | 60 |
| 1.8 | Принято к учету требующее монтажа оборудование, приобретенное для строительства | Накладные, счета-фактуры поставщиков | 07, 19 | 60 |
| 1.9 | Передано подрядчику оборудование в монтаж | Акт передачи оборудования в монтаж | 08-3 | 07 |
| 1.10 | Приняты к учету затраты по монтажу оборудования, выполненные подрядчиком | Акт выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3, счет-фактура подрядчика | 08-3, 19 | 60 |
| 1.11 | Переданы подрядчиком в работу без оплаты материалы | Накладная на передачу материалов в переработку | 10-7 | 10-8 |
| 1.12 | Приняты к учету выполненные подрядчиками с использованием материалов заказчика работы (без стоимости материалов) | Акт выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 (за вычетом стоимости материалов), счет-фактура подрядчика | 08-3, 19 | 60 |
| 1.13 | Списаны материалы, использованные подрядчиком при производстве строительно-монтажных работ | Акт выполненных работ по форме КС-2, отчет ОКС или представителя технадзора заказчика по форме М-29 | 08-3 | 10-7 |
| 1.14 | Начислена заработная плата работникам, занятым на строительстве объекта | Табеля по учету рабочего времени, наряды на выполненные работы | 08-3 | 70 |
| 1.15 | Начислен ЕСН и страховые отчисления в ПФ РФ | Ведомости расчета | 08-3 | 69 |
| 1.16 | Списаны использованные при строительстве собственными силами материалы | Акт по форме КС-2 и отчет по форме М-29 производителя работ | 08-3 | 10-8 |
| 1.17 | Приняты к учету затраты по услугам, оказанным сторонними организациями при строительстве и подготовке объекта к сдаче | Акты выполненных работ, счета и счета-фактуры организаций | 08-3, 19 | 60, 76 |
| 2. Учет расчетов по финансированию строительства по инвестиционным договорам. | ||||
| 2.1 | Получены денежные средства в счет инвестиций на строительство объекта | Выписка банка, платежное поручение плательщика, ПКО | 50, 51, 52 | 86 |
| 2.2 | Получено имущество в счет инвестиций на строительство объекта | Акт приемки-передачи или накладная | 01, 07, 10-8 | 86 |
| 2.3 | Получен в счет инвестиций не завершенный строительством объект | Акт приемки-передачи | 08-3 | 86 |
| 2.4 | Оказаны услуги или выполнены работы в счет инвестиций на строительство объекта | Акт сдачи-приемки выполненных работ, акт по форме КС-2, справка по форме КС-3 | 08-3 | 86 |
| 3. Учет расчетов по кредитам и займам, полученным на финансирование строительства. | ||||
| 3.1 | Получен на р/счет заем на финансирование строительства | Выписка банка, платежное поручение займодавца | 51, 52 | 66, 67 |
| 3.2 | Зачислен на р/счет кредит банка для строительства | Выписка и авизо банка по р/счету или валютному счету | 52, 52 | 66, 67 |
| 3.3 | Открыт в банке специальный счет для кредитования строительства | Выписка банка по специальному кредитному счету, платежный док-т | 55 | 66, 67 |
| 3.4 | Оплачены в счет кредита банка счета поставщиков и подрядчиков со спец/счета в банке, открытого для кредитования строительства | Выписка банка по специальному кредитному счету, платежный док-т | 60 | 55 |
| 3.5 | Получен заем имуществом | Акт приемки-передачи имущества (накладная), счет-фактура | 01, 07, 10-8, 19 | 66, 67 |
| 3.6 | Начислены проценты по кредитам и займам, до завершения строительства | Расчет в соответствии с условиями договора кредита или займа | 08-3 | 66, 67 |
| 3.7 | Начислены проценты по кредитам и займам, после завершения строительства | Расчет в соответствии с условиями договора кредита или займа | 91 | 66, 67 |
| 3.8 | Начислены курсовые (суммовые) разницы по займам и кредитам, полученным в у.е. | Расчет курсовых (суммовых) разниц по курсу на дату погашения кредитов и займов | 91 | 66,67 |
| 3.9 | Погашен денежными средствами заем или кредит | Выписка банка, платежное поручение | 66, 67 | 51, 52 |
| 3.10 | Передано займодавцу имущество в счет погашения займа | Акт приемки-передачи имущества (накладная) | 91-2 | 01, 07, 10-8 |
| 3.11 | Начислен НДС по факту погашения имущественного займа | Счет-фактура | 91-3 | 68 |
| 3.12 | Погашен имущественный заем | Акт приемки-передачи имущества, счет-фактура | 91-1 | 66, 67 |
| 3.13 | Выявлен финансовый результат по сделке имущественного займа | Сальдо по сделке имущественного займа | 99 (91-9) | 91-9 (99) |
| 4. Учет операций по завершению строительства и расчетов между его участниками | ||||
| 4.1 | Принят к учету завершенный строительством объект основных средств (или его часть, принадлежащая на праве собственности) | Акт приемки объекта госкомиссией формы КС-14, св-во о собственности, акт ввода ОС в эксплуатацию формы ОС-1 (для зданий и сооружений) | 01 | 08-3 |
| 4.2 | Начислен НДС на вновь введенный объект | Счет-фактура (собственный), книга продаж | 19 | 68-НДС |
| 4.3 | Предъявлен к вычету НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками | Книга покупок, счета-фактуры поставщиков и подрядчиков | 68-НДС | 19 |
| 4.4 | Начислен износ по введенному объекту ОС | Ведомость начисления износа | 20, 23, 26, 44 | 02 |
| 4.5 | Предъявлен к вычету НДС, начисленный при вводе объекта в эксплуатацию | Книга покупок, счет-фактура (собственный) | 68-НДС | 19 |
| 4.6 | Переданы инвесторам доли объекта, предназначенные для них по инвестиционным договорам | Акт приемки КС-14, акт приемки-передачи объекта (доли объекта) | 86 | 08-3 |
| 5. Учет расчетов по посредническим договорам на балансе исполнителя-застройщика по доверенности. | ||||
| 5.1 | Получены средства от заказчика (доверителя, принципала) для строительства объекта | Выписка банка, платежное поручение заказчика (доверителя и пр.) | 50, 51, 52 | 76 |
| 5.2 | Оплачены для заказчика (доверителя) выполненные подрядные работы, услуги, материалы и пр. | Выписки банк, кассовые отчеты и платежные док-ты исполнителя | 76-затраты заказчика, (08-3) | 50, 51, 52 |
| 5.3 | Акцептован заказчиком отчет исполнителя о выполненных для него работах по строительству объекта | Отчет исполнителя с приложением справок формы КС-3, актов формы КС-2, отчетов формы М-29, других док-ов о затратах | 76 | 76-затраты заказчика, (08-3) |
| 5.4 | Начислено исполнителем вознаграждение за оказанные услуги по посредническому договору | Расчет вознаграждения по условиям договора и акт сдачи-приемки оказанных услуг | 76 | 90-1 |
| 5.5 | Начислен НДС | Счет-фактура исполнителя | 90-3 | 68 |
| 5.6 | Списаны собственные затраты исполнителя, связанные с оказанием услуг по посредническому договору | Расчет распределения затрат исполнителя в соответствии с его учетной политикой | 90-2 | 20, 26 |
| 5.7 | Выявлен финансовый результат от оказания услуг по посредническому договору | Сальдо по реализованной посреднической сделке | 90-9, (99) | 99 (90-9) |
| 6. Учет расчетов, связанных с долевым строительством в форме простого товарищества | ||||
| 6.1 | Приняты к учету обязательства участников по договору совместной деятельности | Договор совместной деятельности, протокол решения участников | 75 | 80 |
| 6.2 | Приняты взносы участников | Акты приемки-передачи, накладные, платежные док-ты | 01 ,07, 08-3, 50, 51, 52, 58 | 75 |
| 6.3 | Приняты к учету расходы по строительству объекта | Справки формы КС-3, акты формы КС-2, акты выполненных работ и оказанных услуг, отчеты по форме М-29, ведомости начисления з/платы | 08-3 | 07, 10, 60, 69, 70, 76 |
| 6.4 | Переданы участникам доли построенного объекта | Акт госкомиссии по форме КС-14, акты приемки-передачи долей объекта | 75 | 08-3 |
| 6.5 | Возмещены участникам расходы, превышающие ранее внесенные вклады | Окончательный расчет затрат на строительство, причитающихся на доли объекта, согласованный всеми участниками | 50, 51 | 75 |
| 6.6 | Возврат участникам излишне внесенных средств | Окончательный расчет затрат на строительство, причитающихся на доли объекта, согласованный всеми участниками | 75 | 01, 10, 50, 51, 52 |
| 6.7 | Ликвидации баланса совместной деятельности | Протокол собрания участников | 80 | 75 |
| 7. Учет операций по строительству хозспособом | ||||
| 7.1 | Выполнены работы по строительству объекта силами ремонтно-строительного цеха | Журнал по форме КС-6а | 08-3, 23 | 10, 69, 70 |
| 7.2 | Закончен строительством объект силами ремонтного цеха | Акт по форме КС-11 | 08-3 | 23 |
| 7.3 | Введен в эксплуатацию законченный строительством объект | Акт по форме КС-14, ОС-1 | 01 | 08-3 |
| 7.4 | Начислен НДС из расчета фактических затрат на строительство | Счет-фактура (собственный), книга продаж | 19 | 68 |
| 7.5 | Предъявлен НДС по материалам, используемым при строительстве | Счета-фактуры поставщиков, книга покупок | 68 | 19 |
| 7.6 | Предъявлен НДС, начисленный при вводе объекта основных средств в эксплуатацию | Счет-фактура (собственный), книга покупок, ведомость расчета амортизации | 68 | 19 |
3. Состав затрат подрядной строительной организации.