В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными словами, система баллов должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).
В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных теоретических оснований этой величины нет [3, 118]
Очевидно, что в общем случае критический порог также является "плавающей" во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит в окрестности критического.
Таким образом, поставить на "конвейер" выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов современных количественных тестов.
Кроме того, не отработаны методики определения кредитоспособности и добросовестности заемщика и по косвенным признакам. Да, на Западе применяется специальная скоринговая система тестирования, которая настроена на выявление нескольких параметров: размера, стабильности дохода клиента, на его кредитную историю (Приложение 1). Но в России это не работает! Как правило, люди, особенно из среднего и зажиточного слоя, не декларируют полностью свои доходы, тем более перед банками. Кредитных историй тоже нет.
Несмотря на проблематичность ситуации с кредитованием физических лиц в России, сегодня как никогда возрастает важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. А макроэкономические условия, сложившиеся в стране в результате финансового кризиса, усиливают значимость развития ипотечного кредитования населения не как отдельных инициатив банков или регионов, а как целостной системы при непосредственной воздействии государства [2, 199]
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры. Государство не выполняет вспомогательную роль, усиливая общие правила, обуславливающие эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямо или косвенно использует бюджетные финансовые средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу.
Полагаю, что, поднимая вопрос о проблемах кредитования физических лиц, было бы весьма своевременно и просто необходимо охарактеризовать ипотечное кредитование.
Операции банка по ипотечному кредитованию
Ипотечное кредитование отличается тремя основными признаками:
Займы представляются на длительный срок, обычно на 10-25 лет, растягивая погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат;
Большинство займов предоставляются на приобретение жилых помещений, в которых будут проживать их владельцы;
Купленное жилье служит в качестве обеспечение займа (залога), и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, с целью полного погашения кредита.
На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта: заемщик; кредитор, или банк; инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты и может не совпадать с банком, выдающим ссуды: правительство.
Субъекты рынка ипотечных кредитов и их цели.
Заемщик. Цель: приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производит ежемесячные выплаты по кредиту, которые не составляли бы слишком большую долю его ежемесячного дохода.
Банк. Цель: максимизировать прибыль и дивиденды своим официальным ограничения рисков неплатежей заемщиков и потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам, а также в связи с непредвиденным оттоком банковских ресурсов.
Инвестор. Цель: максимизировать доходы, вкладывая средства в ипотечные кредиты или ценные бумаги, обеспеченные путем ипотечных кредитов. Некоторым видам рисков он подвержен в меньшей степени, например риску ликвидности, который возникает в результате исполнения роли посредника, и поэтому плата, которую он взимает за подобные риски, может быть меньше, чем у банка.
Правительство. Создает условия для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирует и осуществляет надзор за деятельностью коммерческих банков, предоставляющих ипотечные кредиты с целью защиты интересов вкладчиков этих банков; содействует ограниченным группам семей в приобретении жилья.
В настоящее время наиболее подходящими для России представляются следующие условия кредитования приобретения жилья.
1. Доля кредита от стоимости жилья из-за крайней сложности выселения при изъятии заложенного имущества должна быть не более 70%. Опыт многих стран показывает, что при прочих равных условиях (доход семьи, доля ежемесячных выплат за кредит в доходе и др.) вложение собственных средств на 30% стоимости приобретаемого жилья является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту.
2. Доля платежей за кредит в доходе заемщика в условиях экономической неопределенности и возможности некоторого снижения величины реальных доходов заемщика в ближайшие 1-2 года в момент выдачи займа должна быть достаточно высокой - не более 25% дохода.
3. Тип кредита - традиционный с фиксированной процентной ставкой (кредит с фиксированным процентом - КФП), то есть с постоянной величиной месячной выплаты по ссуде, не может использоваться в условиях высокой инфляции. В случае, если банк предполагает получить с заемщика положительный реальный процент за кредит, используя КФП, величина кредита, который сможет получить заемщик, будет очень незначительной. В этой ситуации необходимо использовать альтернативные кредитные инструменты, предполагающие ту или иную схему индексирования.
Основной защитой от риска процентной ставки является использование при ипотечном кредитовании такой процентной ставки, которая варьирует с изменением стоимости банковских фондов. Применение подобных кредитных инструментов переносит риск процентной ставки с банка на заемщика. Кредиты с переменной процентной ставкой могут сочетаться с другими средствами, в частности с отсрочкой процентных платежей при высоком текущем уровне ставки на более поздний этап кредитного периода, когда вероятно, доход заемщика будет больше, а потому ему будет легче справляться с более высокими платежами. Подобными инструментами являются: кредит с корректировкой на уровень цен (применяется в Колумбии и других латиноамериканских странах), кредит с двойным индексом (применяется в Мексике, Турции, Польше), кредит с отсрочкой платежа (применяется в Венгрии и Австралии).
Схемы кредитов данных типов предполагают достаточно низкие ставки - от 5 до 20%. Это означает, что размер кредита, который может получить заемщик, будет значительно больше, чем при использовании фиксированной или переменной ставки, включающей ожидаемую инфляцию.
В случае же использования индексируемых видов кредитных инструментов основная сумма долга индексируется по стоимости банковских фондов, по индексу цен или иному индексу, отражающему изменяющуюся рыночную процентную ставку. Ежемесячные выплаты заемщика в таком случае возрастают с течением времени, поскольку процентная ставка накладывается на индексируемую основной задолженности. Хотя, если доход заемщика также изменяется в соответствии или почти в соответствии с выбранным индексом, доля дохода, идущая на выплату жилищного кредита, не увеличивается.
В России пока, к сожалению, нет того уровня информатизации страны, который, к примеру, имеется в США и совершенно легально используется банками страны для оперативного наведения справок о платежеспособности любого гражданина страны. В Российской Федерации мы живем и работаем в условиях весьма далеких от американских, поэтому, дожидаясь, пока автоматизация процессов "андеррайтинга" и оценки платежеспособности станут нормой нашей деловой деятельности, можно упустить массу благоприятных возможностей на рынке кредитования. Сбербанк в соответствии с существующей ситуацией, в отличие от средних банков, вынужден выставлять ряд более строгих встречных требований к заемщику, выше поднимать планку и ужесточать требования. В результате увеличивается количество отказов тем заемщикам, которые не совсем вписываются в эти рамки.
Особенностью более мелких банков и одновременно их преимуществом является то, что они готовы работать практически со всем спектром заемщиков, достаточно индивидуально подходить к клиентам. Немного внимания хотелось бы уделить судебному вопросу. На Западе, где судебная система более совершенна и давно ориентирована на интересы населения живущего в условиях рыночной экономики, Фемида пытается быть беспристрастной и в равной мере служить интересам всех стран, старается объективно рассматривать споры между юридическими и физическими лицами. В нашей стране банку-кредитору пока что трудно отстаивать свои интересы в споре с заемщиком, в особенности, если у него многодетная семья. Суд пока что особо не интересует то, что встав на сторону многодетного должника, он вынуждает страдать других многочисленных вкладчиков банка, которые могут оказаться самыми простыми и, к тому же, многодетными людьми.