ВВЕДЕНИЕ
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.). Он ввел порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и её движимую часть сурово карались. В 594 году до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:
- отменяет поземельные налоги;
- вводит свободу завещания.
Имущество уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получал право расставаться с собственностью и распоряжаться ей по своему усмотрению.
Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определённую сумму. Такой столб получил название ипотека. На нём отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.
В древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.
С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоот-ношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства, появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определённым собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.
В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды, а вот особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.
Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. – сделка на доверии или доверительная сделка). Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. – неформальный залог) – в большей степени защищала заёмщика от своевольных действий кредитора
Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передаче земель арендаторам, приведший к возникновению классического института ипотеки, который проходил свои этапы и свою эволюцию. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.
Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объёмы и цели ипотечного кредита, надёжность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.
Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
1. Ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
2. В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость (земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения).
3. Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальном документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
5. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества. А ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживании ипотечных кредитов
Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет своё место и смысл. Вследствие чего, в каждой стране действует своё специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землёй принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ. СУЩНОСТЬ И ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Ипотека – это кредит под залог недвижимого имущества, также ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. Ипотечным является кредит, предоставленный в денежной форме или в форме ипотечных ценных бумаг под залог объекта недвижимости, направленный на покупку или строительство данной недвижимости. Ипотечный кредит, являясь одной из форм кредитных отношений и разновидностью кредита, обладает всеми присущими ему признаками и является выразителем определенных отношений между экономическими субъектами, являющимися участниками процесса предоставления ипотеки, т.е. частными лицами, финансовыми институтами, фирмами, государственными учреждениями, строительными компаниями.
При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – это покупка квартиры в кредит. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств. С согласия арендода- теля, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбордокументов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.Кредит является «погашенным» полностью, когда на счет кредитора зачислена полностью сумма кредита и проценты. Так как суммы ипотечных кредитов довольно велики, и сам проект является долгосрочным, то кредит погашается частями. Погашать кредит можно несколькими способами, чтобы банк и заемщик могли выбрать наиболее оптимальный вариант погашения. Заемщику также необходимо помнить о том, что существуют возможности сократить затраты и на этапе погашения кредита: возможно погасить кредит досрочно или воспользоваться перекредитованием (это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. На сегодняшний день появляется достаточно большое количество ипотечных программ с более низкими процентными ставками. Воспользовавшись перекредитованием, заемщик может значительно сократить переплату по приобретаемому жилью).
Способы погашения кредитов зависят от следующих факторов: с какойпериодичностью осуществляется платеж, каковы сроки и размеры платежей, в какой форме осуществляется платеж.
Банк-кредитор обычно определяет платежный период: например, с 5 по 10 число каждого месяца. В том случае, когда заемщиком взнос своевременно не совершен, кредитор может применить штрафные санкции. Как только заемщиком и кредитором подписывается договор, заемщик получает на руки график платежей с указанием их размеров. Зачастую банком выставляются очень строгие требования по погашению кредита – соответствие перечисляемых и указанных сумм должно соблюдаться до копеек. Любое отклонение (недоплата или переплата) от обозначенной суммы может рассматриваться банком как нарушение обязательств по договору. Это может быть вызвать применение штрафных санкций.