АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
По итогам за 2002 г. общий объем ипотечных кредитов достигал всего лишь 3,3 млрд. руб., а средний размер кредита составлял только 532 тыс. руб. Но общий объем кредитов населению на начало 2003 г. превысил уже 140 млрд. руб. Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно. Темпы роста объема предоставленных в 2002 г. валютных кредитов в 1,24 раза опережали темпы роста объема кредитов, предоставленных в российских рублях. Такое соотношение сложилось за счет кредитных организаций Москвы и Санкт-Петербурга, предоставлявших кредиты в основном в иностранной валюте. Кредитные организации других регионов предоставляли ипотечные кредиты в основном в российских рублях. Доля кредитов в иностранной валюте, выданных кредитными организациями других регионов, в общем объеме кредитов, выданных в 2001 г., составила 1,1%, а в 2002 г.— 2,6%. Прослеживается тенденция роста объемов и расширения числа банков – участников ипотечного кредитования. Так, если в 2001 г. 42,9% общего объема ипотечных жилищных кредитов было предоставлено кредитными организациями, входящими в список 30 крупнейших банков страны, то в 2002 г. их доля в общем объеме предоставленных кредитов уменьшилась до 27,7%. Большая часть кредитов (81,5% в 2001 г. и 82,9% в 2002 г.) была предоставлена кредитными организациями Московского региона. Заинтересованность в данном виде кредитования проявили как московские заемщики, так и заемщики Алтайского, Красноярского, Ставропольского краев, Амурской и Новосибирской областей. Кроме Московского региона ипотечные жилищные кредиты предоставляли в основном кредитные организации Республики Башкортостан и Чувашия, а также Оренбургской, Самарской, Тюменской областей, г. Санкт-Петербург, на долю которых пришлось 12,6% предоставленных в целом по Российской Федерации средств. Условия кредитования для заемщиков различных регионов Российской Федерации существенно различались. Процентные ставки составляли от 5% в Хабаровском крае до 26—28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. Объемы предоставленных отдельным заемщикам ипотечных жилищных кредитов колебались от 15—30 тыс. руб. в Волгоградской и Белгородской областях до 20—30 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Сроки кредитования варьировались от 3 лет в Самарской, Тверской областях, Алтайском крае и г. Москве до 25 лет в Самарской области. Величина кредитных рисков, по оценкам кредитных организаций, была незначительной. Уровень просроченных долгов по ипотечным жилищным кредитам на 1.01.2002 составил 0,42% на 1.01.2003 — 0,33% к общей сумме задолженности. Количество случаев обращения кредитных организаций в судебные органы по вопросам взыскания выданных кредитов составило в среднем 1 случай на 132 кредита в 2001 г. и 1 случай на 205 кредитов в 2002 году. О масштабах отставания России от промышленно развитых стран, где жилищная проблема не имеет такой остроты, свидетельствуют следующие данные. Объем рынка строительства Западной Европы в 2002 составил 990 млрд. долл., в США 860 млрд. долл.
За 2006 год ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. Теперь ни запредельно высокие цены на жильё, ни дефицит квартир не омрачают перспектив жилищного кредитования. Популярность жилищного кредитования выросла, и большинство банков рассчитывают в 2007-2008 годах нарастить объёмы выданных кредитов. Один из основных итогов 2006 года – опережение целей, которые ставились изначально. Показательное усердие проявило федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), согласно первоначальным планам которого процентные ставки по ипотечным кредитам должны были плавно уменьшаться на 1% в год. Однако за прошлый год АИЖК пошло на снижение целых 3 раза. С 1 января была введена система дифференцированных ставок, в соответствии с которой минимальная планка (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 15 лет) опустилась до 12%. После этого агентство еще дважды прибегало к этой мере: с 1 июля и с 1 октября ставки понижались ещё на 0,5%. Ещё одна тенденция 2006 года – увеличение суммы кредита. Ещё в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов. За 2006 год практически везде планка поднялась до 1-1,5 млн. долларов.
Очень нестабильны цены при покупки квартиры за 1 кв.м. Это можно проследить на примере Уфы в октябре 2007 года. Итак, жилой рынок недвижимости Уфы с 15 по 22 октября 2007 года: средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 22 октября 2007 года составила 49,74 т.р. за кв.м., прирост за неделю составил -1,0% . Средняя цена на однокомнатную квартиру составила 52,39 т.р./кв.м., прирост за неделю +0,3%. Средняя цена на двухкомнатную квартиру составила 48,49 т.р./кв.м., прирост за неделю -0,5%. Средняя цена на трехкомнатную квартиру составила 47,53 т.р./кв.м., прирост за неделю +2,6%. Средняя цена на многокомнатные квартиры составила 52,9 т.р/кв.м прирост за неделю +7,8%. Средняя цена на элитное жильё составила 70 т.р./кв.м. (элитное жильё не учитывается в общем индексе цен). По сравнению с 2006 годом, произошло снижение цен за кв.м. от 6 до 10%.
За рубежом процентные ставки постепенно растут, при этом ожидается и дальнейшее повышение годовых процентов. Ставка по ипотечным кредитам во Франции этого года достигла отметки 4,28%, продемонстрировав месячный рост в 0,33%. На данный момент в этой стране повышаются цены на недвижимость: например, цена за квадратный метр составляет 2647 евро, а в элитных округах Парижа до 12 тыс. евро.
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетиноговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В стоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы:
1. высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объёмов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;
2. низкая платежеспособность населения;
3. высокий размер первоначального взноса (авансовый платёж) при покупки жилья в ипотеку;
4. высокие процентные ставки по кредитам.
Необходимо отметить, что в данное время ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем.
Из всех возможных путей развития, ипотека, пока что, является наиболее эффективным и быстрым методом решения жилищной проблемы, но одновременно содержит большое количество недостатков. Количество выданных ипотечных кредитов растет. До западных «стандартов» по дефолтам нам пока далеко, но банкротов среди заемщиков все больше.Существует огромное несоответствие между ценами на недвижимость и доходами граждан. Например, по стоимости жилья Москва входит в пятерку мировых лидеров, а по уровню доходов населения очень серьезно отстает. Итак, даже при наличии средних заработков стоит рассчитывать лишь на приобретение самой дешевой квартиры в Москве.
Сложна сегодняшняя ситуация с первоначальным ипотечным взносом. В некоторых отечественных банках он составляет всего 10% суммы кредита. Много это или мало? В западных странах, имеющих развитую систему ипотечного кредитования, принято давать кредиты при наличии у заемщика около 30% общей суммы, что страхует банки от известных рисков. Так что утверждать, будто размер первоначального взноса в России слишком высок, несправедливо. Однако у вопроса есть и другая сторона: это возможности заемщиков. На сегодняшний день они таковы, что для большинства москвичей (не говоря уже о провинциальных жителях) накопить сумму даже 10 тыс. долларов довольно проблематично.
Это обстоятельство учитывают некоторые отечественные банки, предусмотревшие двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первый выдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит — для полного расчета за квартиру. По-видимому, такая система — хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.
Подсчитано, что для погашения ипотечного займа, в среднем семье приходится отдавать от 40 до 60% ежемесячного дохода. В денежном выражении это около 600 долларов при кредите, составляющем 75 тыс. долларов. И так будет продолжаться не год и не два — минимум десятилетие. Что и говорить, впрячься в такую упряжку под силу разве что молодым, здоровым, готовым к аскетическому существованию и психологическому напряжению людям. Много ли таких насчитывается в России?