Введение
Актуальность темы исследования. В Конституции Российской Федерации[1] (далее – Конституции РФ) в ст. 40 закреплено право на жилище. Именно оно относится к наиболее существенным, неотъемлемым правам человека.
Потребность в жилище является одной из самых насущных естественных нужд человека. Без её удовлетворения немыслимо никакое нормальное существование и полноценное функционирование всего человеческого общества. «Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде всего, а потом уже заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т. д.».
В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации[2] (далее – ЖК РФ) прописаны основные принципы жилищного права. Вопрос о недопустимости произвольного лишения жилища является одним из них. Согласно указанному выше принципу, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг. Изменение вышеуказанных правил возможно лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены по закону.
Сформированные в жилищной сфере рыночные отношения обусловили необходимость внесения в законодательство существенных изменений вообще и по защите жилищных прав граждан при выселении в частности. В связи с этим были приняты важные документы, такие как новый ЖК РФ, постановления Правительства, а также ряд других актуальных законов.
К сожалению, общее повышение уровня жилищных гарантий никаким образом не может выступить гарантом защиты от возможности выселения. В аспекте современных условий его оценка и правила осуществления данного акта приобретают совершенно иное значение. Именно поэтому существует острая необходимость в получении ответов на насущные вопросы, в частности о правомерности выселения в отдельных случаях. Элементы состава различных оснований для выселения граждан являются актуальными. Краеугольным камнем обозначаются требования к предоставляемым помещениям. Вызывает горячие споры вопрос о лицах, обладающих правом на получение другого жилого помещения при выселении. И это далеко не весь перечень волнующих позиций по вопросам жилья.
Многие животрепещущие проблемы в виде расторжения договора найма и выселения не получили достаточно широкой наработки в специальной литературе. Опубликованные ранее исследования по проблемам выселения из жилых помещений, включают в себя достаточно широкий круг вопросов, представленных с точки зрения принципов административно-командной системы и планового хозяйствования. К сожалению, в них нет места для отражения новых социально-экономических условий, которые как раз и привели к становлению рыночных отношений в жилищной сфере.
В новом ЖК РФ и других нормативных актах прописаны значительные поправки в нормах, которые непосредственно связаны с защитой прав на жилище собственников жилья. Затронуты проблемы в том числе в многоквартирных домах. Указанные трансформации касаются всех граждан, пользующихся жильем по договорам найма социального либо коммерческого, а не только отдельных категорий, таких как члены их семей, наниматели жилых помещений, члены кооперативов и другие.
В настоящее время остается нерешенным вопрос практики применения действующего законодательства по жилищным проблемам. На сегодняшний день ощущается потребность в глубоком анализе и системном обобщении имеющихся недоработок. Диссертационные исследования, которые были опубликованы по насущной проблеме ранее, а именно касающейся выселения из жилых помещений, однозначно устарели. Положения и выводы по данному направлению требуют немедленной переоценки и дальнейшего развития обозначенного вектора проблем как в теоретическом, так и практическом направлениях.
Актуальность проблемы, недостаточная разработка в юридической литературе вопросов, возникающих при выселении граждан с предоставлением жилого помещения или без предоставления такового, применительно к новому законодательству, большая практическая значимость задач жилищной сферы обусловили выбор темы исследования.
Все вышесказанное определяет выбор темы научного исследования, ее актуальность и значение.
Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений
1.1. Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений
Принятие Конституции РФ 1993 г. предоставило РФ возможность попасть в правовое поле международною сообщества, распространить по всей территории положения международного права (ч. 4 ст. 15). Положения именно этой статьи служит основанием для включения не только в Конституцию РФ, но и в другие нормативные акты Российской Федерации, а также норм права международного сообщества; рассмотрим некоторые из них.
Статья 25 Всеобщей декларации прав человека[3], которую Генеральная Ассамблея ООН провозгласила в качестве основы для исполнения всеми государствами и народами, включает принципиальные положения: каждый человек вправе иметь жизненный уровень, в том числе пищу, медицинский уход, жилище, одежду и социальное обслуживание, необходимые для поддержки здоровья и благосостояния его и членов его семьи.
Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ.
Декларация также указывает, что «никто не может подвергаться … произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…». Конституция РФ содержит в себе эту норму международного права в ст. 25: «Жилище неприкосновенно». В ней также содержится положение запрете проникновения в жилище против воли лиц, которые в нем проживают. Этот запрет может быть отменен в случаях, установленных федеральным законом, либо на основании судебного решения. Неприкосновенность жилища гарантирована, кроме того, в уголовном и жилищном законодательстве России.
Отечественная система права и ее отрасли способствуют претворению в жизнь положений международных правовых актов общего характера, устанавливают порядок их внедрения в повседневную жизнь российского общества.
Содержанием жилищного правоотношения является, с одной стороны, обязанность государства обеспечить наличие и пользование жилья гражданину, а также право требовать от него исполнения возложенных на него в связи с этим обязательств; с другой стороны – право гражданина на удовлетворение жилищных потребностей и обязанность выполнения соответствующих требований.
Право граждан на жилище обеспечивается гарантиями, содержащимися в Конституции РФ, а также нормами законов, которые регулируют жилищные правоотношения, и прежде всего ЖК РФ.
Эти положения Конституции РФ регламентируются жилищным правом, содержание которого детализирует и закрепляет условия для реализации права граждан на жилище.
Одними из основных принципов, на которых строится жилищное право, является неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане на свое усмотрение и в своих интересах осуществляют и распоряжаются принадлежащими им жилищными правами. Согласно ч.4 ст. 3 ЖК РФ выселение из жилья или ограничение права пользования жильем может быть осуществлено лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другим федеральным законодательством.
Подобные основания предусмотрены, к примеру, ст. 85, 90, 101 ЖК РФ. Принудительный порядок выселения граждан из жилых помещений регулируется ст. 75 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве»[4].
В настоящее время ст. 4 ЖК РФ устанавливает определенный перечень видов жилищных правоотношений и определяет субъектный состав этих правоотношений, однако, некоторые из вышеуказанных отношений регулируются и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в частности, например, вопросы, связанные с договором коммерческого найма, и другие.
ЖК РФ, например, регулирует следующие отношения, связанные с:
- возникновением, изменением, осуществлением, прекращением прав владения, пользования, распоряжения жильем государственного и муниципального жилищного фондов;
- пользованием жильем частного жилищного фонда;
- управлением многоквартирными домами;
- пользованием собственниками общего имущества помещений;
- отнесением помещений к числу жилых помещений, а также исключением их из жилого фонда;
- учетом жилого фонда;
- содержанием и ремонтом жилья;
- переустройством и перепланировкой жилья;
- созданием и деятельностью ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;
- предоставлением коммунальных услуг;
- оплатой за пользование жильем и коммунальными услугами;
- контролем за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилья установленным санитарно-техническим правилам и нормам, другим требованиям закона.
В гл. 8 ЖК РФ предусматривается право на установление, изменение или прекращение правоотношений в сфере социального найма жилья. Так, для того, чтобы вышеуказанное правоотношение появилось, необходимо заключить договор социального найма, который предусмотрен в ст. 60 ЖК РФ. Правила, которые предусматриваются статьями гл. 8 ЖК РФ, нацелены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, в соответствии с которым именно в законодательстве в сфере жилищных правоотношений должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилья. Возникшее правоотношение социального найма жилья может быть изменено при условиях, определенных в ст. 82 ЖК РФ: например, граждане, занимающие одну квартиру на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в единую семью, вправе потребовать заключения с их представителем договора социального найма жилья на оба помещения. В ч. 2 ст. 82 предусматривается, что один из членов семьи при согласии других членов семьи может потребовать признания себя нанимателем заместо первоначального нанимателя. Наконец, договор социального найма расторгается при наличии волеизъявления обеих или одной из сторон либо прекращается в силу событий, которые не зависят от воли сторон, - утраты жилья или смерти нанимателя, проживавшего одиноко.