— использование жилого помещения не по назначению;
— систематические нарушения прав и законных интересов соседей.
Несмотря на то, что вес основания для выселения граждан, указанные в ст. 90 и 91 ЖК РФ и ст. 687 ГК РФ, совпадают, отождествлять их не следует, поскольку условия применения этих оснований имеют отличия, да и сам порядок выселения существенно отличается.
Граждане, пользующиеся жильем по договору коммерческого найма, во-первых, выселяются без предоставления другого жилого помещения по всем основаниям, перечисленным в ст. 687 ГК РФ, в том числе и за невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; во-вторых, при краткосрочном найме жилья выселять можно за невнесение платы в установленный срок более двух раз; в-третьих, стороны в договоре могут предусмотреть и более длительный, чем шесть месяцев, срок для выселения за задолженность по оплате жилья.
Следующим основанием для выселения является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Не имеет значения то, какой – краткосрочный или долгосрочный – заключен договор и действием или бездействием причинен вред жилью. Поскольку выселение является крайней мерой, суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения допущенных нарушений.
Если в определенный судом срок наниматель не устранит причиненный вред или не примет всех необходимых мер к его устранению, суд при повторном обращении наймодателя принимает решение о расторжении договора найма и выселении нанимателя со всеми лицами, за действия которых он отвечает. Однако по просьбе нанимателя суд в этом же решении может отсрочить его исполнение на срок не более года. Правило об отсрочке исполнения решения к краткосрочным договорам не применяется, поскольку это превратило бы наказание виновного в его поощрение[23].
Если наниматель жилого помещения или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. Не по назначению жилище может использоваться также для содержания притонов наркоманов, пьяниц, проституции, для содержания животных и т.д. Чаще всего такие нарушения сопряжены с порчей или разрушением жилища.
Выселение нанимателей по договору найма возможно за такие же хулиганские действия, как и при социальном найме.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и законные интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Однако и в этих случаях суд может предоставить срок не более года для устранения нарушений, явившихся основанием для расторжения договора жилищного найма, а если и такое предупреждение не даст положительных результатов, то суд расторгает договор жилищного найма, и опять-таки по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о выселении на срок не более года.
Предоставление отсрочек для исправления правонарушителей и устранения причин, явившихся основанием для их выселения, а также отсрочек исполнения решения о выселении – это право, но не обязанность суда, все зависит от конкретных обстоятельств, от того, какой вред причинен противоправными действиями, и от степени вины правонарушителя.
По смыслу ст. 687 ГК РФ выселение нарушителей без предоставления другого жилого помещения за нарушение прав и интересов соседей, а также за невнесение нанимателем квартирной платы в установленный срок допускается, если эти нарушения носят систематический характер. Отсюда следует вывод, что закон не исключает возможность выселения за одноразовое нарушение по другим основаниям, указанным в этой статье, если эти нарушения довольно серьезные. Если, скажем, разрушение или порча жилого помещения не столь существенны, то суд может назначить срок для того, чтобы устранить вред, причиненный наимодателю. Если помещение доведено до такого состояния, что его невозможно использовать по целевому назначению без капитального ремонта, то нарушителя следует не только выселять без предоставления жилища, но и обязать его возместить причиненный вред наимодателю, в том числе и когда противоправное деяние допущено один раз.
При использовании жилого помещения не по назначению вряд ли следует предоставлять время на исправление правонарушителей, если жилище используется ими с целью организации и содержания притонов для потребления наркотических средств или психотропных веществ либо для занятия проституцией. Да и вообще, вряд ли можно оправдать предоставление таких продолжительных сроков (почти до трех лет) за правонарушения, указанные в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ, в течение которых собственник-наймодатель должен терпеть такие злостные «художества» контрагента.
На наш взгляд, из ст. 687 ГК РФ следовало бы исключить положение о возможности предоставления судом нанимателю дополнительного срока для устранения нарушений и отсрочки исполнения решения, так как это нарушает права и законные интересы собственника. Подобная защита правонарушителей не характерна для договорных отношений, регулируемых ГК РФ, тем более, когда наниматель не является заведомо «слабой стороной».
Ранее указывалось, что Конституция РФ уравняла всех собственников в правах, поэтому признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Очевидно, из п. 2 и 4 ст. 687 ГК следовало бы убрать указание на возможность предоставления указанных отсрочек.
Выселение нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, без предоставления другого жилого помещения является общим последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, выселяются наниматель и другие граждане, за которых он отвечает, независимо от наличия и степени их вины[24].
Договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Новеллой является введение в ЖК РФ такого понятия как «жилищный фонд коммерческого использования». Согласно п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом коммерческого использования понимается совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездности их пользования, предоставленные гражданам по другим договорам, предоставленные собственниками помещений лицам в их владение и (или) в пользование.
Несмотря на то, что на нанимателя по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования возлагаются такие же права и обязанности, как и на нанимателя по договору социального найма, санкции за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору коммерческого использования наступают в соответствии со ст. 687 ГК РФ. Поскольку жилье, сдаваемое в коммерческий наем в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляется гражданам во временное пользование, поэтому и правовые последствия, связанные с расторжением договора коммерческого использования, регулируются от, 687 ГК РФ, то есть выселение производится без предоставления другого жилья.
3.3. Порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений
В ст. 83 и 101 ЖК РФ указан исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора найма специализированного жилья.
В соответствии с ч. 3 ст. 101 договор найма специализированного жилья может быть расторгнут по суду по заявлению наймодателя в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи, проживающими с ним, обязательств по договору найма специализированного жилья, а также в других предусмотренных ст. 83 ЖК РФ основаниях.
К основаниям для расторжения договора найма специализированного жилья по заявлению наймодателя относятся:
— отсутствие платы со стороны нанимателя за жилье и (или) коммунальные услуги на протяжении шести месяцев, за исключением отдельных категорий граждан, которые нуждаются в особой социальной защите, которым предоставляются жилые помещения по договорам безвозмездного пользования;
— разрушение или повреждение жилья нанимателем или иными лицами, если он отвечает за их действия;
— систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если из-за него становится невозможным совместное проживание в одном помещении;
— использование жилья не по назначению.
Кроме общих оснований для расторжения договора найма установлен ряд дополнительных оснований для расторжения договоров специализированных жилых помещений, в частности:
— служебные жилые помещения в связи с истечением срока трудового договора, окончанием срока службы, истечением срока пребывания на государственной должности РФ, субъектов РФ или на выборной должности;
— жилые помещения в общежитии в связи с истечением срока трудового договора, окончанием срока службы или обучения;
— жильте помещения в маневренном фонде в связи с завершением расчетов с нанимателем, утратившим жилое помещение в результате обращения взыскания на это помещение, а также расчетов с нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.
Беженцы и вынужденные переселенцы, кроме того, обязаны еще освободить жилье для временного поселения в связи:
— с утратой или лишением их соответствующих статусов;
— неиспользованием жилья без уважительных причин более шести месяцев;
— выявлением в предоставленных документах, послуживших основанием для предоставления жилья, не соответствующих действительности сведений;