Рассматривая документы, приложенные к заявлению и проверяя состояние жилья по факту, комиссия дает оценку заключению органов надзора и государственного контроля, проектных организаций, и в результате исследования предоставляет заключение, где излагаются рекомендации и выводы о соответствии или несоответствии жилья установленным законам требованиям.
По результатам ее работы определенный орган исполнительной власти выносит решение и выдает распоряжение о дальнейшей судьбе жилья, в том числе о порядке выселения физических и юридических лиц при признании дома аварийным и подлежащим сносу.
Данное решение, вынесенное определенным органом, можно обжаловать заинтересованным лицам в порядке судебного производства.
4. Перепланировка и переустройство жилого помещения может производиться как без расторжения договора найма жилья и выселения, так и выселения с предоставлением другого благоустроенного жилья (ч. 4 ст. 85, ст. 88 ЖК РФ).
В гл. 4 разд. 1 ЖК РФ изложены общие правила, соблюдение которых обязательно при перепланировке и переустройстве жилых помещений вне зависимости от того, к какому жилищному фонду оно относится.
Определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений находится в ведомстве органов государственной власти РФ (ч. 10 ст. 12 ЖК РФ).
Под переустройством жилья понимаются замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, а также другого оборудования. Перепланировка жилья - это изменение его конфигурации. При переустройстве и перепланировке вносятся изменения в технический (кадастровый) паспорт жилого помещения, таким образом любые перечисленные действия, которые не требуют внесения изменений в технический (кадастровый) паспорт жилого помещения, не могут быть рассмотрены в качестве переустройства или перепланировки такого помещения.
Перепланировка помещения и его переустройство проводится по согласованию с компетентным органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Инициировать проведение как переустройства, так и перепланировки жилья имеет право лишь собственник соответствующего помещения, а также уполномоченное им лицо.
В случаях, когда проведение капитального ремонта или реконструкции дома не представляется возможным без выселения проживающих в жилом помещении лиц, закон определяет различные варианты предоставления им жилых помещений:
1) предоставление жилья маневренного фонда для временного проживания, не расторгая договор социального найма (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ);
2) предоставление в пользование наймодателем при согласии нанимателя и членов его семьи иного благоустроенного жилого помещения (вместо маневренного) в соответствии с договором социального найма, при этом подлежит расторжению договор найма помещения, находящегося в ремонте (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ);
3) в случаях, когда проведение реконструкции или капитального ремонта приводит к невозможности сохранения жилья, либо если общая площадь такого жилья уменьшится, и в результате этого наниматель, а также члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилье, либо площадь жилья увеличится до существенного превышения нормы предоставления, то прежний договор социального найма подлежит расторжению и заключается новый договор социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилья.
Для временного переселения на период реконструкции или капитального ремонта дома выселяемым гражданам предоставляется жилье в доме маневренного фонда из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. При этом нужно учитывать, что жилое помещение должно быть пригодным для проживания переселяемых граждан с учетом их состояния здоровья, возраста, располагаться в том же населенном пункте, отвечать требованиям санитарно-технического характера, а также продолжительность проводимого ремонта[14].
Договор социального найма жилья, подлежащего переоборудованию или ремонту, сохраняет силу, однако в ходе проживания нанимателя в жилом помещении маневренного фонда он производит оплату только за использование этого помещения, а также оплату коммунальных платежей.
В случае, когда жилье сохранилось после ремонта, наймодатель должен предоставить его прежнему нанимателю. Наниматель сохраняет право на помещение и тогда, когда оно качественно улучшилось (например, переоборудование смежных комнат в изолированные).
После окончания проводимого капитального ремонта наниматель вместе с членами своей семьи обязаны освободить помещение, предоставленное ему из фонда маневренного жилья и переехать в отремонтированное жилье. При отказе их надлежит переселить в судебном порядке.
Обязанность по предоставлению выселяемым гражданам другого жилого помещения из соответствующего фонда возлагается на орган, который принял решение о сносе дома.
В случаях перевода жилья в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания, а также в связи с проведением капитального ремонта, обязанность по предоставлению иного благоустроенного жилья возлагается на наймодателя того жилого помещения, в котором наниматель и члены его семьи проживали до выселения.
В связи с их выселением по вышеуказанным основаниям, согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма должно соответствовать требованиям о благоустроенности согласно условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемого жилья, а также отвечать установленным требованиям и располагаться в пределах одного населенного пункта.
Предоставление жилого помещения не в этом, а в ином населенном пункте, хотя бы и административно подчиненном первому, ущемляет интересы граждан и нарушает закон.
С учетом изложенного, нами предлагается в ст. 89 ЖК РФ внести соответствующие изменения и дополнения и изложить ее в следующей редакции: «Предоставляемое гражданам другое жилое помещение в связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 настоящего Кодекса, по договору социального найма, должно находиться в черте данного населенного пункта, соответствовать санитарно-эпидемиологическим и нормативно-техническим требованиям и состоянию здоровья членов семьи; быть свободным для фактического заселения, не иметь притязаний третьих лиц; изолированным; в доме капитального типа; благоустроенным согласно требованиям соответствующего населенного пункта; а также должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилью.
Если наниматель и совместно с проживающими с ним члены его семьи обеспечены жилым помещением, площадь которого меньше установленной учетной нормы, то в случае выселения им предоставляется жилье, общая площадь которого определяется в соответствии с нормами предоставления по договору социального найма».
2.2. Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья
Если члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, и сам наниматель на протяжении более шести месяцев не имея уважительной причины не оплачивают занимаемое жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размером, установленным для вселения граждан в общежитие, то есть жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв, м жилой площади на одного человека (ст. 90 и ч. 1 ст. 105 ЖК РФ).
Такая норма, по существу, является основанием для наказания виновных граждан, злостно уклоняющихся от внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Отличие оснований для выселения граждан по ст. 90 ЖК РФ состоит в следующем: ответчиками по таким спорам выступают только наниматели и члены их семей, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма. На собственников квартир эта норма не распространяется[15].
Следует остановиться на вопросе о том, можно ли выселять граждан за долги по оплате коммунальных услуг? Представляется неудачной формулировка ст. 90 ЖК РФ, устанавливающая выселение граждан при наличии долгов «за жилое помещение и коммунальные услуги». В части 3 ст. 83 ЖК предусмотрено выселение должников за невнесение платы «за жилое помещение и (или) коммунальные услуги». Последняя формулировка более точна, поскольку большинство конфликтов возникает по долгам за коммунальные услуги, что подтверждается и правоохранительной практикой- Конфликт, возникший между коммунальными предприятиями, управляющими компаниями и жителями, привел к тому, что одни не могут обеспечить нормальное качество услуг, ссылаясь на отсутствие денег, которые они не в силах собрать с населения в полном объеме, другие – возмущаются тем, что тарифы, особенно на тепло и электричество быстро растут, а получить за эти деньги нормальное коммунальное обслуживание становится все более проблематично.
Граждане, которые не полностью и (или) несвоевременно внесли плату за коммунальные услуги и жилье, (должники) должны уплатить кредитору пеню, исчисляемую одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, которая действует на день оплаты, от сумм, не выплаченных своевременно, за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после прихода обозначенного срока проплаты и включительно до дня, когда выплата произведена фактически.
Судебной практикой было выработано правило, согласно которому суды нередко отказывали в удовлетворении исков о выселении нанимателей с семьями в связи с уважительными причинами невнесення платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Учитывались такие обстоятельства, как длительная задержка в выплате заработной платы, пенсий, безработица, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в семье детей, инвалидов и т.д. При этом суды удовлетворяли требования о взыскании суммы задолженности, предоставляя должникам срок для ее погашения с учетом материального положения ответчика. В соответствии со ст. 90 ЖК РФ указанная практика приобрела статус закона с формулировкой: «выселять можно только за невнесение платы «без уважительных причин».