Договор социального найма жилого помещения прекращает свое действие в силу событий, которые не зависят от воли сторон. К таким событиям относится утрата (разрушение) жилья или смерть нанимателя, проживающего одиноко (ч. 5 ст. 83 ЖК). В указанных случаях исчезает предмет или субъект правоотношения. К сожалению, в некоторых случаях возможна гибель субъекта одновременно с утратой предмета договора.
Прекращение договора жилищного найма происходит по истечению срока, в случае, когда договор был заключен на определенный срок. Так, например, в случае, если при коммерческом найме заключается договор на срок, не превышающий одного года (краткосрочный наем), то по истечении этого срока договор не подлежит расторжению, поскольку он прекращает свое действие, т.к. на то имеется прямое указание закона и наниматель должен освободить занимаемое жилье, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК). Следовательно, по истечению срока, на который в пользование было предоставлено жилье, данный факт выступает в качестве основания прекращения права пользования жильем. В частности, «договор поднайма жилья, которое было предоставлено по договору социального найма, прекращается в случае истечения срока, на который был заключен данный договор», а иным основанием для признания договора поднайма прекратившим действие является прекращение самого договора социального найма жилья ( в соответствии с ч. 1,2 ст. 79 ЖК)[5].
Итак, основаниями для прекращения договора найма жилья являются:
- утрата (разрушение) жилья (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖКРФ);
- смерть нанимателя, проживающего одиноко (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ);
- истечение сроков заключенного договора (ч. 1,2 ст. 79 ЖК РФ).
От прекращения договора найма жилья необходимо отличать прекращение правоотношений в сфере жилья.
Прекращение жилищного правоотношения выступает понятием более широким, нежели прекращение договора найма жилья. Утрата членства в жилищном кооперативе влечет за собой прекращение соответствующих жилищных отношений, но договор найма не прекращает своего действия, так как в данном случае право пользования жилым помещением базируется на отношениях членства (ст. 130 ЖК РФ). Кроме того, право пользования жилищем между членами семьи собственника и им самим базируется не на договоре найма жилья, а в силу семейных отношений, которые регулируются Семейным кодексом Российской Федерации [6] (далее – СК РФ). Исключением выступают случаи, когда данные отношения оформляются соглашением между членами семьи собственника и им самим (ст. 31 ЖК РФ). В связи с этим прекращение права пользования жильем между бывшими членами семьи собственника и им самим базируется не на прекращении договора найма жилья, а на иных основаниях.
В соответствии с ч. 1 ст. 33 ЖК РФ право пользования жильем у граждан, которым такое право представляется по завещательному отказу на определенный срок, может быть прекращено по истечению срока, который был установлен соответствующим завещательным отказом, если у таких граждан право пользования не возникло на другом правовом основании.
Так как раньше в законодательстве в сфере жилищных правоотношений не было четкого разграничения таких понятий, как расторжение и прекращение договора жилищного найма, то некоторые из ученых проводили деление оснований прекращения договора найма жилья по материально-правовому признаку, по юридическим фактам, с наступлением которых закон связывал прекращение договора найма жилья, к примеру: разрушение и порча жилья, невозможность проживать совместно и т.д. При проведении классификации оснований прекращения договора найма жилья ими выделялась группа оснований для прекращения договора найма жилья, возникающих только в силу наступления некоторых определенных юридических фактов – без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже на основании договора, например: замена сторон в договоре, отказ нанимателя от пользования жилым помещением и т.д. Основанием для прекращения договора найма жилья могло быть только расторжение.
Сейчас в законе четко проводится граница между рассмотренными выше понятиями - «прекращение» и «расторжение» договора жилищного найма. Прекращение договора происходит, прежде всего, с истечением срока договора и в результате событий. При этом в законе прямо указано на те нормы законодательства, которые вызывают прекращение договора найма жилья.
Что касается оснований для расторжения анализируемого договора, то ими являются определенные действия участников договора. Жилищное право и регулирует такие общественные отношения людей, действия которых и вызывают возникновение этих правоотношений.
1.2. Основания для расторжения договоров жилищного найма и выселения граждан
Договор найма жилья может быть расторгнут по желанию одной или двух сторон (нанимателя и наймодателя). Расторжение может происходить как в судебном заседании, так и в обычном порядке. Если расторжение происходит по обоюдному желанию обеих сторон или в связи с желанием нанимателя, тогда эта процедура проводится в обычном порядке.
Согласно п.1ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации[7] (далее – ГК РФ), ответственный наниматель вместе с другими проживающими с ним людьми имеет право расторгнуть договор найма при условии оповещения о своем решении наймодателя в письменной форме. Таким же образом договор имеет право разорвать и наниматель, снимающий жилье по договору социального найма. Ч.2 ст.83 ЖК РФ предусматривает, что такое решение ответственный наниматель социального жилья может принимать при условии письменного согласия всех членов его семьи, которые живут вместе с ним.
Что же касается расторжения договора социального найма, происходящего в суде, то это касается тех случаев, когда инициатором разрыва договоренности является наймодатель, причем, строго по причинам, предусмотренным законодательством.
Договор подлежит расторжению в случае изменения отношений наниматель – наймодатель с юридической точки зрения. Основание разрыва договоренностей – волеизъявление каждой из двух сторон. Таким образом, освобождение жилья нанимателем и его семьей юридически считается действием, свидетельствующим о расторжении договора по желанию нанимателя.
В случае нарушения нанимателем условий договора и невыполнением им обязанностей, взятых на себя при подписании договора найма, появляется основание для расторжения договора по инициативе наймодателя. При этом процедура происходит вне зависимости от желания нанимателя, а вследствие только желания наймодателя и (или) других людей, права которых были ущемлены нанимателем, и только в судебном порядке.
Эти ситуации, возникшие вследствие невыполнения нанимателем взятых на себя обязательств, приводят и к расторжению договоренностей, и к принудительному освобождению жилья нанимателем.
Из вышеизложенного следует, что расторжение договоренностей относительно найма жилья происходит в трех случаях:
1-по обоюдному желанию сторон
2- по желанию нанимателя и людей, проживающих с ним
3- согласно решению суда в связи с требованием наймодателя.
Решения государственных органов, служащие основанием для расторжения договоренностей, могут действовать параллельно с действиями сторон договора, а также с иными юридическими событиями.
Иногда возникает необходимость в получении нескольких решений государственных органов. Например, есть решение суда о выселении нанимателя из дома по причине его сноса или переведению его в нежилой фонд. Наниматели категорически не согласны переезжать в другое жилье, которое им предлагается. В этом случае, для того, чтобы принудить нанимателя выехать, нужен иск о прерывании действия договора найма и принудительном выезде с непременным указанием предоставляемого жилья.
Естественно, в случае разрыва договоренностей в связи с неисполнением нанимателем своих обязанностей, принудительный выезд происходит без предоставления другого помещения для проживания. Это касается только случаев, когда использовать данную квартиру или дом для жилья становится невозможным. Само определение «выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья» имеет более обширное понятие «переселение», в котором определяются все моменты смены жилья нанимателем.
Остается нерешенной проблема, правомерно ли считать принудительный выезд нанимателя из одного жилья в другое собственно одним из видов «переселения».
В случаях, когда жилье нуждается в серьезных ремонтных работах, в результате проведения которых оно может быть снесено или поменять свое назначение (стать нежилым), наймодатель должен переселить нанимателя и его семью в другое, пригодное для жизни жилье.
Видимо, нет оснований считать тождественным «переселению» такой случай[8]. Согласно действующему законодательству, такое принудительный выезд допускается, прежний договор считается недействительным, и при согласии нанимателя новое жилье считается предоставленным на время, до окончания ремонтных работ. Это временное заселение вполне можно считать переселением в жилье с условием временного пользования.
Из этого следует вывод, что квалифицировать переезд нанимателя в другое выделенное ему жилье в случаях, оговоренных законом, как переселение – неправомерно.
Расторжение договоренностей относительно найма жилья в судебном порядке по желанию наймодателя возможно в случаях:
1 – жилье подлежит разрушению (снесению)
2 – жилье переходит в нежилой фонд
3 – жилье невозможно использовать по прямому назначению
4 – после ремонтных работ или полной перестройки жилье нет возможности сохранить, или его квадратура станет меньше, вследствие чего наниматель с семьей попадает в категорию «нуждающиеся в жилье», или квадратура станет больше, вследствие чего наниматель с семьей превысит необходимую норму площади.