Прекращение договора жилищного найма происходит и в случаях, которые не зависят от воли и сознания граждан. Сюда относятся случаи, которые вызваны событиями или вытекают по истечении срока договора (например, ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102, ч. 1. 2 ст. 79 ЖК РФ).
Расторжение договора жилищного найма связано с действиями лиц, которые представляют стороны договора, причем инициатива расторжения может исходить от любой из сторон.
Выселение из жилья во всех случаях относится к мерам государственно-правового воздействия принудительного характера, однако его не следует постоянно квалифицировать в качестве санкции, и тем более как меру юридической ответственности. Так, например, выселение собственника жилого дома с членами его семьи ввиду изъятия у него земельного участка, на котором расположен указанный дом, для государственных или муниципальных нужд и сносом его дома нельзя квалифицировать как санкцию, а тем более как меру государственно-правового воздействия на правонарушителя. С его стороны никаких правонарушений не было, принадлежащие ему на праве собственности жилой дом с земельным участком гарантированы на законодательно уровне, и они вполне устраивают его и членов его семьи. Тем не менее, если для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, то он может быть изъят у собственника наряду с постройками, которые находятся на нем, поэтому в данном случае выселение проводится в публичных интересах.
По причине перехода отечественной экономики к рыночным отношениям конституционный принцип равноценности возмещения собственнику за изымаемые объекты не всегда обоснован для отдельных граждан с низким уровнем дохода, так как они не решат за сумму денежной компенсации свою жилищную проблему. Статьей 32 ЖК РФ этот вопрос не раскрыт должным образом, поэтому в исследовании предлагается свое решение данного вопроса.
Считаем, что, при определении критерий благоустроенного жилья, которое предоставляется в случае сноса, по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 ЖК РФ, законодатель не учел несколько важных признаков жилого помещения, которые должны быть обозначены, В связи с этим предлагается формулировка ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, которая, на наш взгляд, наиболее полно отражает законные интересы нанимателя , а также членов семьи нанимателя при предоставлении им жилого помещения в случае их выселения.
Выселение граждан ввиду неоплаты жилого помещения и коммунальных услуг вызывает большой общественный резонанс в последнее время. Значительные суммы задолженности по оплате коммунальных услуг приводят к дестабилизации работы управляющих и иных компаний, а непомерное увеличение платы за не всегда качественные предоставленные услуги приводит к неспособности некоторой части населения оплатить эти расходы и к фактическому банкротству таких граждан. Нарушение сроков внесения платы влечет негативные последствия для нанимателей в виде уплаты пени, а также расторжения договора найма с ним и выселение. В связи с этим формулировка указанной статьи должна быть более четкой и понятной с для того, чтобы устранить разночтение и простор для усмотрения чиновников. Целесообразно внести некоторые корректировки и дополнения в вышеуказанную статью.
Представляется, что для единообразного практического применения является необходимым определить легальное толкование понятия круга лиц, которые правомочны предъявлять иск о выселении из предоставленного жилья правонарушителей.
В связи с тем, что в действующем законодательстве нет статей, предусматривающих последствия как признания недействительным решения о предоставлении жилья по договору социального найма, так и выселения лиц, самоуправно занявших жилые помещения, то в исследовании представлена формулировка ст. 91 ЖК РФ.
Правительством РФ были приняты постановления, посвященные вопросам ликвидации ветхого и аварийного жилья, однако в них нет легального определения понятия «помещение, непригодное для проживания», что существенным образом затрудняет практическое применение данных норм. В исследовании приводится определение понятия «жилого помещения, непригодного для проживания».
Также исследованы основания и порядок расторжения договоров социального и коммерческого наймов по инициативе наймодателя, проанализированы последствия расторжения этих договоров. Поскольку большинство оснований выселения по этим договорам совпадают, но порядок выселения обнаруживает существенные различия, что, на наш взгляд, необоснованно, целесообразно в связи с этим в ст. 687 ГК РФ, регулирующей расторжение договора коммерческого найма, отменить установление дополнительных сроков, предоставляемых судьями нанимателям.
Не смотря на то, что вопросы выселения из жилых помещений были предметом изучения многих ученых на протяжении длительного времени, данная тема продолжает оставаться актуальной и значимой, а следовательно нуждается в дальнейшем изучении.
Список литературы
[1] Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. -№ 4. - Ст. 445.
[2] Собрание законодательства Российской Федерации.- 2005. - №1(ч.1).- Ст.14.
[3] Библиотека Российской газеты. - 1999. № 22-23.
[4] Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - Ст. 3591.
[5] Золотова С.Н. Правовые проблемы выселения граждан из жилых помещений // Законодательные исследования. - Уфа: Диалог, 2010, Вып. 6. - С. 37.
[6] Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. -№ 1. - Ст. 16.
[7] Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. - № 5. - Ст. 410.
[8] Бекренева Т. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при выселении // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2012, № 1. - С. 65.
[9] Кокулов Р.Т. Защита прав граждан при выселении // Защита гражданских прав: Материалы круглого стола по гражданскому праву и процессу 20 февраля 2009 г.. - М.: Моск. ун-т МВД России, 2011. - С. 29.
[10] Мосунова Т.А. Особенности правового регулирования жилищных правоотношений при выселении из жилого помещения // Нотариус. - М.: Юрист, 2011, № 6. - С. 43.
[11] Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении // Российское правосудие. - М.: РАП, 2012, № 1 (69). - С. 42.
[12] Сафонова Е.Б. Выселение из жилых помещений нанимателей и членов их семей по договору социального найма // Сборник научных статей курсантов, слушателей и студентов Белгородского юридического института МВД России. - Белгород: БелЮИ МВД России, 2011. - С. 127.
[13] Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.
[14] Цомартова Ф.В. Международно-правовые стандарты в области расторжения договоров найма жилья и выселения // Журнал российского права. - М.: Норма, 2010, № 9. - С. 108.
[15] Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики (окончание, начало в № 12 за 2010 год) // Право в вооруженных силах. - М.: За права военнослужащих, 2011, № 1. - С. 61.
[16] Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении // Российское правосудие. - М.: РАП, 2012, № 1 (69). - С. 45.
[17] Глухова М.Н. Некоторые вопросы исполнительного производства по делам, связанным с выселением граждан из жилых помещений // Современное право. - М.: Новый Индекс, 2013, № 10. - С. 114.
[18] Гимгина Е.В. Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения // Юрист. - М.: Юрист, 2010, № 1. - С. 31.
[19] Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении // Российское правосудие. - М.: РАП, 2012, № 1 (69). - С. 42.
[20] Жилищное право : учебник для вузов / ред. И. А. Еремичев, ред. П. В. Алексий . - 6-е изд., перераб. и доп . - М. : ЮНИТИ-ДАНА , 2009. – С. 189.
[21] Карпухин Д.В. Выселение собственников из жилых помещений: проблемы нормативного регулирования и правоприменительной практики // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2011, № 2. - С. 65.
[22] Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики // Право в вооруженных силах. - М.: За права военнослужащих, 2011, № 2. - С. 48.
[23] Вишневская И. С. Жилищное право : учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова, ред. В. Н. Литовкин . - 2-е изд., перераб. и доп . - М. : Эксмо , 2011. – С. 163.
[24] Кузнецова О.В. Практика судебных споров о выселении // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2013, № 9. - С. 67.
[25] Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики (окончание, начало в № 12 за 2010 год) // Право в вооруженных силах. - М.: За права военнослужащих, 2011, № 1. - С. 61.
[26] Гражданское право: учебник для вузов / общ. ред. М. В. Карпычев, общ. ред. А. М. Хужин. - М.: ИНФРА-М; Форум, 2010. – С. 474.
[27] Кокулов Р.Т. Защита прав граждан при выселении // Защита гражданских прав: Материалы круглого стола по гражданскому праву и процессу 20 февраля 2009 г.. - М.: Моск. ун-т МВД России, 2011. - С. 30.