– субъектный состав. В зависимости от субъектного состава выделим общую собственность супругов и общую собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства, которая в свою очередь дифференцируется в зависимости от основания возникновения: из закона или договора;
– характер отношений между сособственниками. В зависимости
от данного критерия выделим общую собственность с необходимостью фидуциарных или лично-хозяйственных отношений (при неделимости вещей) и общую собственность, в которой такие отношения могут отсутствовать (при делимости вещей);
– объект права общей собственности. В зависимости от данного критерия выделим общую собственность на общее имущество в многоквартирном доме, общую собственность на общее имущество в коммунальной квартире, общую собственность на общее имущество в зданиях с нежилыми помещениями, общую собственность на земельные участки, и другие. Представляется, что данный перечень не является исчерпывающим, однако установить отдельные виды такой общей собственности возможно только федеральным законом.
Проанализируем особенности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Отношения долевой собственности на большинство вещей регулируются нормами главы 16 ГК РФ. Однако, как было уже сказано, это далеко не все установления об общей долевой собственности. Если придерживаться традиционного взгляда, можно констатировать, что данная глава кодекса регулирует одну из разновидностей долевой собственности, которую можно именовать – основной долевой собственностью. В современных работах, посвященных исследованию по данному вопросу, авторы именуют общую долевую собственность, регулируемую главой 16 ГК РФ «классической», «традиционной», «общегражданской»[39]. Отношения долевой собственности на общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме регулируются нормами главы 18 ГК РФ (ст. ст. 289 – 290), а также ЖК РФ (гл. 6). При этом содержащиеся там правила значительно отличаются от тех, что применяются к основной долевой собственности. В этой связи можно говорить о существовании внутри долевой собственности еще одной разновидности, которую следует назвать особенной долевой собственностью по отношению к основной.
Данная разновидность долевой собственности возникает на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 ЖК РФ), а также на общее имущество собственников комнат
в коммунальной квартире (ст.41 ЖК РФ).
Проведем сравнительный анализ основной долевой собственности и долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по следующим критериям:
1. Основание возникновения
По общему правилу на основании п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом образование долевой собственности является общим правилом, если законом не установлено возникновение совместной собственности.
К общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Анализ состава общего имущества в многоквартирном доме будет произведен далее. А сейчас отметим, что все общее имущество в многоквартирном доме нельзя разделить без ущерба его назначению и по отдельности оно не будет иметь функционального назначения, отсюда можно сделать вывод, что общее имущество многоквартирного дома является не просто неделимой вещью, а не существующей в обособленном виде. Из этого следует, что общее имущество поступает в общую собственность собственников помещений.
Возникает вопрос, что является основанием возникновения общей собственности на общее имущество многоквартирного дома? Одни авторы считают, что основанием является прямое указание закона, а именно ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Так, П.В. Крашенинников обосновывает это положение тем, что общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Возникает такое право в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество[40]. Аналогично рассуждают Е.А. Чефранова и В.А. Фогель[41].
Действительно в ст. 289, как впрочем, и ст. 290 ГК РФ, ничего не говорит о моменте возникновения права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Однако в них отражается факт принадлежности собственнику квартиры доли в праве собственности на общее имущество дома. Отсюда и делается вывод, что общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона. Тем не менее, явно недостаточно закрепленного ст. 290 ГК РФ правового статуса общего имущества и того, что существует несколько собственников помещений многоквартирного дома, вероятно, претендующих на то, чтобы стать сособственниками общего имущества многоквартирного дома. Согласимся с точкой зрения, что основание приобретения права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должно быть предусмотрено действующим гражданским законодательством, следовательно, включено в перечень оснований приобретения права общей собственности, предусмотренной ст. 244 ГК РФ. Так, С.Г. Певницкий предлагает дополнить данную статью пунктом 6 следующего содержания: «Общая долевая собственность на общее имущество многоквартирных домов возникает одновременно с возникновением собственности на помещение в таком доме и регулируется главой 18 настоящего кодекса, а в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, также жилищным законодательством»[42].
2. Владение и пользование общим имуществом
По общему правилу п.2 ст. 247 ГК РФ доля в праве общей долевой собственности включает в себя право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Для долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, данное правило неприменимо, так как доля в стоимости на общее имущество дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом. Такое исключение вытекает непосредственно не из закона, а из разумной целесообразности, так как представить себе многоквартирный дом, в котором один сособственник пользуется только частью лестничной клеткой, другой – частью мусоропровода, а третий – частью лифта просто невозможно. Таким образом, все собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом сообща. Данное, не указанное в законе правило, сближает общую собственность на общее имущество в многоквартирном доме с совместной собственностью (п. 1 ст. 253 ГК РФ).
3. Распоряжение общим имуществом
По общему правилу, распорядиться имуществом, находящимся в долевой собственности, сособственники могут исключительно по соглашению всех участников общей долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ). При этом не упоминается о порядке, с помощью которого будет достигнуто всеобщее согласие.
ЖК РФ (п. 2 ст. 36) ограничил возможность распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме определенными случаями и предусмотрел способ (порядок) организации принятия решения об этом.
Распорядиться общим имуществом возможно только путем:
– передачи в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц и только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ);
– реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением и надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта возможно по решению общего собрания собственников помещений (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
– реконструкции с уменьшением размеров общего имущества многоквартирного дома возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Как видно из приведенного перечня, отчуждение общего имущества многоквартирного дома целиком даже по обоюдному согласию собственников помещений невозможно. Это продиктовано не только положениями закона, сколько техническими условиями взаимосвязанности общего имущества и помещений в доме.
Еще одним отличием от общего правила является не только наличие порядка установления решения, но и возможность их принятия не всеми собственниками, а их частью. Глава 16 ГК РФ устанавливает общее правило: правомочия владения, пользование и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по согласию всех ее участников (ст. ст. 246, 247). Применительно к общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлен иной принцип – принцип «права большинства». Его смысл заключается в том, что распорядиться общим имуществом допускается по решению собственников, имеющих в совокупности большинство голосов.