В теории «идеальной» доли можно выделить направление, сторонники которого сводят долю в общей собственности к ее стоимостному выражению. В советское время данного направления придерживались В.Ф. Маслов и Р.П. Мананкова[31]. Современным последователем стоимостного направления выступает В.А. Белов. Он полагает, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого является лишь некая идеальная доля вещи. Иными словами, отмечает автор, право общей собственности имеет своим объектом долю ценности (доходности) вещи[32].
Мы придерживаемся теории «доли в стоимости», и, хотя противники данной концепции говорят об упразднении вещи как объекта права общей собственности, однако заметим, что любая вещь характеризуется ее стоимостью. Согласимся с мнением Р.П. Мананковой о том, что стоимость вещи является величиной непостоянной, она может изменяться, уменьшаться либо увеличиваться, не оказывая, однако, влияние на размеры долей сособственников. Доля участника общей собственности – это не сама стоимость и не стоимостная оценка принадлежащего ему денежного либо натурального вклада. Доля – это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего имущества, это частное от деления указанных стоимостей[33].
Теория доли в стоимости очень показательна для отношений общей собственности в многоквартирном доме (как впрочем, и в отношении любых неделимых вещей).
Во-первых, доля в общем имуществе каждого собственника помещений пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Для каждого сособственника не важна конкретная часть имущества и тем более размер доли в праве на это имущество, так как всеми элементами общего имущества собственники помещений пользуются сообща, то есть ходят по лестнице на одинаковых правах. Важность представляет стоимость этой доли, а точнее стоимость ее содержания и ремонта. Собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества в размере конкретной стоимости (цены). Она рассчитывается, исходя из процентного соотношения общей площади помещения и общей площади всего общего имущества, что и дает в математическом выражении размер доли в общем имуществе, умноженном на тариф по содержанию и ремонту общего имущества.
Во-вторых, стоимость квартиры (помещения) в многоквартирном доме складывается из двух составляющих: стоимости самой квартиры (помещения) и стоимости доли в общем имуществе. Эта стоимость зависит не только от благоустройства самой квартиры (помещения), но и от уровня благоустройства и уровня энергоэффективности всего жилого здания. Квартиры (помещения) в домах с низким уровнем того и другого стоят значительно дешевле. Чем больше степень износа и меньше уровень энергоэффективности жилого здания, тем дороже содержание общего имущества (что выражается в конкретной стоимости) и ниже цена квартиры (помещения) на рынке недвижимости. При этом размер доли в общем имуществе для каждого сособственника остается неизменным.
Теперь остановимся на вопросе о видах общей собственности. ГК РФ выделяет два вида права общей собственности: общая долевая собственность (или иначе общая собственность с определением долей) и общая совместная собственность (без определения долей).
В русском дореволюционном законодательстве виды общей собственности не выделялись, однако важное значение придавалось делению вещей на раздельные и нераздельные. Поэтому в российской цивилистике того периода говорилось о праве собственности общей в имуществах нераздельных и права собственности общей в имуществах раздельных. При этом деление это проявляло свое значение только при прекращении общего права собственности, а пока оно существовало, не имело значение – раздельно ли имущество, подлежащее общему праву собственности нескольких лиц, или нераздельно[34].
Отсюда можно предположить, что для практики правоприменения того времени имело значение определение правового режима вещей, находящегося в общей собственности и подлежавшего разделу при прекращении этого права.
Существует несколько подходов к определению критериев разграничения долевой и совместной собственности. В одном случае считается, что при долевой каждому из сособственников принадлежит определенная доля, а в совместной долей нет. Вследствие этого совместную собственность нередко обозначают как бездолевую собственность[35]. Однако ни у кого не вызывает сомнений, что при разделе и выделе из совместной собственности каждому сособственнику принадлежит конкретная доля. Поэтому при данном подходе смешиваются вопросы о наличии доли как таковой и определении ее размера. Таким образом, критерием разграничения должно является возможность определения или неопределения размера доли.
В настоящее время распространенным считается мнение о том, что в основе разграничения общей совместной и долевой собственности лежит не специфика определения доли и ее размера, а наличие лично- доверительного характера отношений между участниками совместной собственности[36]. Отсюда неизбежно вытекает, что круг участников общей совместной собственности должен быть ограничен. Поэтому законодатель допускает образование общей совместной собственности лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.
Своеобразное мнение высказывает В.А. Белов, который считает, что наиболее естественным вариантом отношений общей собственности являются отношения общей совместной собственности, так как в них присутствует как общность объекта по отношению к третьим лицам, так и общность в отношениях сособственников друг с другом. Такое возможно только при условии существования чрезвычайно крепких и доверительных отношений между сособственниками. Общую долевую собственность автор считает переходным этапом между общей совместной собственностью и индивидуальной собственностью[37]. Соглашаясь с последним высказыванием, отметим следующее. Действительно, при общей долевой собственности ее участник, заранее зная размер своей доли или свою конкретную часть вещи, непосредственно владеет, пользуется, а в определенных случаях (при выделе доли или разделе общей собственности) может самостоятельно распорядиться ей. При этом сособственник несет расходы, связанные с содержанием вещи только в той части, которая соразмерна его доли. Все это приближает общую долевую собственность к индивидуальной собственности. Но это в том случае, когда речь идет о делимых вещах. Значительно сложнее обстоит дело, когда вещь является неделимой. В таком случае при решении вопросов осуществления отношений общей собственности доверительные отношения между сособственниками помогут избежать многих проблем, связанных с вопросами пользования.
В отличие от долевой, общая совместная собственность предполагает общность в решении вопросов осуществления всех собственнических правомочий. Соответственно при распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, согласие всех участников презюмируется, хотя сделка может быть совершена кем-то одним. Бремя содержания и обязанности, связанные с реализацией прав на общее имущество, распространяется как на каждого участника, так и на любого из них. Отсюда можно сделать вывод о том, что при долевой собственности, когда заранее определены доли в ценности общего имущества (более ярко это проявляется при делимости вещи) у сособственников могут отсутствовать фидуциарные отношения между собой. Чаще всего в этом нет необходимости, а иногда и желания самих участников долевой собственности. Соответственно, наоборот, осуществление совместной собственности невозможно и трудноосуществимо без лично-доверительных отношений.
Представляется, что общая собственность в многоквартирных домах в плане необходимости доверительных отношений (назовем их лично-хозяйственными отношениями), похожа на совместную.
Итак, можно утверждать, что граница между долевой и совместной собственностью является условной.
Перечень видов общей собственности, сформулированный в ГК РФ, является исчерпывающим. Таким образом, появление новых видов общей собственности исключено. Но это только для тех случаев, когда за основу деления положено определение или неопределение размера доли в общей собственности. Однако можно выделить иные виды общей собственности по другим критериям, например, по объектам. Специфика общей собственности в таких случаях будет определяться особенностью правового режима вещей, находящихся в общей собственности.
Здесь необходимо отметит, что концепция развития гражданского законодательства предлагает определить общую собственность как правовой режим вещи (вещей), принадлежащей на «обыкновенном» праве собственности двум или более лицам[38].
Это не совсем верно, так как у вещей и так имеется правовой режим (то есть установленные законом правила поведения в отношении определенных вещей) как объектов гражданских прав, отсюда многочисленные классификации вещей, в основе которых лежат соответствующие правовые режимы объектов. А общая собственность – это субъективное право с множественностью лиц, которое ничем не отличается от «обыкновенного» права собственности. Считаем, что нельзя смешивать субъективное право и характеристику объекта. Законодателю придется давать тогда определение правовому режиму, которое сейчас является научной категорией. Таким образом, предлагаемое изменение не внесет ясности в правовую природу общей собственности.
Итак, общественные отношения складываются по поводу столь разнообразного имущества, что их правовое регулирование невозможно уложить в рамки двух внутренне однородных видов общей собственности. Представляется, что особенности отношений общей собственности проявляется, прежде всего, специфичным режимом вещей, являющихся ее объектом и характером отношений между сособственниками, поэтому в основу деления общей собственности можно положить следующие критерии: