– управление жилищным фондом как функция государства по строительству и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его безопасности и сохранности, организации коммунального обслуживанию, техническому учету, контролю и надзору является проявлением публичного интереса, относящееся к сфере комплексного, преимущественно публичного регулирования.
– управление многоквартирным домом, в виде обеспечения надлежащей эксплуатации, является проявлением частного и публичного интересов, относящееся к сфере частного и публичного регулирования, подпадающего под регулирование жилищным и гражданским законодательствами;
– управление общим имуществом собственников помещений расценивается как составная часть управления многоквартирным домом, в виде решение вопросов пользования и в установленных законом пределах распоряжения указанным имуществом, является проявлением частного интереса, относящееся к сфере частного регулирования, подпадающего под регулирование жилищным и гражданским законодательствами.
§ 2.Обеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома
Обозначив правовую природу управления многоквартирным домом как самостоятельную обязанность собственников помещений, поставим задачу проанализировать составляющие элементы этой обязанности.
В части 1 ст. 161 ЖК РФ указываются требования к управлению многоквартирным домом, которые по характеру действий можно разделить на две группы. В первую группу, призванную обеспечить реализацию надлежащей эксплуатации многоквартирного дома, входят следующие фактические действия: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме; предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Во вторую группу входят действия юридического характера – решение вопросов пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом.
Зададимся вопросом, какие требования к управлению могут быть исполнены собственниками помещений, а какие – другими лицами? Первостепенным элементом законодатель называет обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан. В статье 1 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[17] под благоприятными условиями жизнедеятельности человека понимает такое состояние среды обитания, при котором отсутствует опасность вредного воздействия ее факторов на человека (безвредные условия) и имеются возможности для восстановления нарушенных функций организма человека, а под безопасными условиями понимает такое состояние среды обитания, при котором отсутствует опасность вредного воздействия. При этом осуществление мер по санитарно-эпидемиологическому благополучию населения является расходным обязательством Российской Федерации.
В статье 1 ЖК РФ закреплены основные начала жилищного законодательства, или, что то же самое, принципы жилищного права, представляющие собой определяющие начала, руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений. По мнению авторов комментария к ЖК РФ, определением принципов жилищного права обозначены цели жилищной политики российского государства[18].
В ряду основных начал жилищного законодательства среди прочего названы: необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище и его безопасности. Жилищный фонд должен находиться в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось таковым, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться в качестве жилья и соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме; осуществляют контроль за соблюдением установленных требований при жилищном строительстве; осуществляют государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль (п.п. 6 – 8 ст. 2 ЖК РФ).
Таким образом, в обязанности компетентных государственных и муниципальных органов входит осуществление контроля и надзора за благоприятными и безопасными условиями проживания при эксплуатации и соблюдением требований при проектировании и строительстве, капитальном ремонте. Непосредственно обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания на стадии эксплуатации домов должны обеспечивать лица, которые осуществляют управление многоквартирными домами. А в обязанности собственников помещений и лиц, проживающих в них, входит соблюдение противопожарных, санитарных и иных подобных правил, а также запрет на деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества, а также прав и законных интересов других граждан.
Жильцы многоквартирных домов не участвуют в процессе проектирования и строительства объекта. Поэтому они не могут обеспечить проектирование и строительство таким образом, чтобы оно отвечало требованиям строительных норм и правил, а также санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, требованиям к жилым помещениям по отоплению, вентиляции, инсоляциии т.п. Условия проживания, надлежащая эксплуатация, энергоэффективность жилых зданий часто обусловлена объемно-планировочными, конструктивными и техническими решениями (проектными решениями), использованными при проектировании и строительстве, а также степени износа конструктивных элементов жилого здания.
Еще на стадии проектирования должны предопределяться потребительские и эксплуатационные качества жилой недвижимости: комфортность и безопасность в использовании, разумная эксплуатационная автономность помещений, обеспечивающая благоприятные условия проживания вне зависимости от порядка пользования соседними помещениями. Наделяя этими качествами многоквартирные жилые здания, от проектировщиков и строителей необходимо требовать выработки обновленных принципов и порядка формирования и выполнения проектных решений. Все это входит в обязанности специализированных организаций (проектных и строительных), занимающихся проектированием и строительством, а также соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих контроль над их деятельностью (государственная экспертиза, строительный контроль, государственный строительный надзор).
Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме обязаны только соблюдать, а субъекты, привлекаемые собственниками к управлению, обязаны осуществлять управление в соответствии с установленными требованиями пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, и иных требований законодательства к жилым помещениям и общему имуществу в многоквартирных домах (п. 6 Правил пользования жилым помещением[19]).
Таким образом, в обязанности собственников помещений в многоквартирном доме входит соблюдение, а не обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания.
Итак, можно констатировать, что в данной составляющей процесса управления многоквартирным домом явно прослеживается публичный элемент: полномочия компетентных административных органов на обеспечение контроля за санитарно-эпидемиологическим благополучием населения как одного из основных условий реализации прав граждан на жилище.
Собственники помещений должны быть осведомлены об основах управления и безопасного пользования многоквартирными домами. Соответствующие знания и навыки должны стать для граждан своеобразными правилами поведения в многоквартирном доме (по аналогии с правилами дорожного движения). Не вызывает сомнений то, что каждому жильцу необходимо иметь информацию, а также обладать навыками, позволяющими быстро сориентироваться в ситуациях, связанных с авариями в системе энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения, отопления, лифтового оборудования и т.п. Для этого они должны знать, как при аварии перекрыть холодную или горячую воду, отключить электроэнергию, каким образом покинуть квартиру в случае пожара. Они должны иметь сведения об особенностях своего многоквартирного дома и квартиры, о назначении и расположении технических средств предупреждения и локализации чрезвычайных ситуаций. Представляется, что во всем этом проявляется не только частный, но и публичный интерес, заключающийся в необходимости формирования определенной жилищной культуры у собственников и пользователей жилья. Выработанный тип поведения позволит эффективно и безопасно управлять технически сложным и социально значимым объектом, предотвращать материальный ущерб и не допускать причинение вреда жизни и здоровью граждан при аварийных ситуациях в многоквартирных домах.
Благоприятные и безопасные условия проживания тесно связаны с требованием по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Проанализируем эту составляющую управления многократным домом.
Основные требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме раскрываются в ч. 1. 1. ст. 161 ЖК РФ[20]. Оно должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
а) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; в) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающих в многоквартирном доме.