Итак, специфические составляющие правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (множественность субъектов и технически сложный неделимый объект) предопределяют содержание правоотношения, в качестве которого выступает комплекс прав и пределы их осуществления, и обязанностей собственников помещений в отношении общего имущества. Комплекс состоит:
– из общих субъективных прав владения, пользования и, в предусмотренных законом пределах, распоряжения общим имуществом;
– недопустимости осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества, нарушение прав и законных интересов других граждан;
– из общих субъективных обязанностей по управлению общим имуществом посредством определенного способа, выбранного на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и в зависимости от него обязанности заключения соответствующих договоров (договор управления многоквартирным домом, договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, и др.); несение расходов на содержание и проведение мероприятий по энергосбережению, на капитальный ремонт общего имущества.
Представляется, что управление общим имуществом в многоквартирном доме нецелесообразно рассматривать как ограничение правомочия собственника[82]. Обоснуем данную позицию.
Общеизвестно, что осуществление собственником своих правомочий может быть ограничено. В основном это связано с особенностями объектов права собственности. Например, ограничения устанавливаются в отношении земельных участков и других природных ресурсов (см. п. 3 ст. 209 ГК РФ). Данные ограничения могут касаться всех трех правомочий собственника и вызываются необходимостью предотвращения нанесения ущерба окружающей среде и общественным интересам. Существенные ограничения устанавливаются в отношении пользования жилыми помещениями – (см. п. п. 2, 3 ст. 288 ГК РФ). Как отмечает Л.В. Щенникова, пределы прав собственника на жилые помещения связаны, во-первых, с использованием их по назначению, во-вторых, с недопущением бесхозяйственного отношения к жилью, в-третьих, с соблюдением прав и законных интересов соседей[83]. Такой подход законодателя обусловлен особой значимостью этих объектов.
В юридической литературе возникает вопрос о разграничении понятий пределы и ограничения права собственности. По этой проблеме высказывался В.П. Камышанский. Ученый под границами права собственности понимает предусмотренные законом запреты, определяющие пределы свободы действий собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Что касается пределов ограничений права собственности, то их границами могут выступать ограниченные права третьих лиц на чужие вещи, а также иные права и законные интересы третьих лиц[84]. Таким образом, пределы юридического содержания права собственности это более широкое понятие, подразумевающее общие границы внутри которых устанавливаются ограничения.
Некоторые авторы придерживаются мнения, что ограничение права собственности может состоять помимо прочего и в обязанности совершения действия[85]. Позволим себе не согласиться с этим утверждением. Право собственности заключается в возможности собственника совершать определенные действия и требовать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих его право. Право общей собственности в этом случае не является исключением. Возложение на собственника обязанности совершения определенных действий в виде управления, в отличие от обязанности воздерживаться от определенных действий, не имеет ничего общего с ограничениями, так как не урезает и не затрудняет его в осуществлении собственнических правомочий. Для решения проблем, связанных с эксплуатацией и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, жизненно необходимо управлять им. Поэтому управление можно рассматривать не как ограничение, а как необходимость.
Представляется, что ограничение права собственности на общее имущество в многоквартирном доме состоит в недопустимости осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу как общего имущества, так и жилого помещения (стены, пол, потолок неразрывно связаны с общим имуществом), нарушения прав и законных интересов других лиц.
Собственники помещений, управляя общим имуществом в многоквартирном доме, совершают определенные действия и могут с одной стороны, требовать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих их право или требовать гарантий соблюдения своих прав. С другой стороны, обязаны в порядке, установленном законом, вырабатывать единую волю для реализации общего субъективного права собственности и исполнения общей субъективной обязанности. При этом данные действия не умаляют реализацию правомочий собственников помещений в объеме, предоставленном законодательством, поэтому не могут рассматриваться в качестве ограничений. Как могут ущемить права соседа, например, аналогичные обязанности другого, связанные с участием в общем собрании многоквартирного дома, вступление в члены ТСЖ или заключение договора управления со специализированной организацией?
Некоторые сомнения вызывают утверждения С.Г. Певницкого о том, что специфика права собственности на имущество в многоквартирных домах проявляется в его позитивных ограничениях. При этом автор справедливо отмечает, что собственник обременен технической необходимостью надлежащей эксплуатации своего помещения, а также общего имущества многоквартирного дома[86]. Как видим, автор связывает данные ограничения с обременениями. А далее обременение он характеризует как обязывание, которое выражается в законодательном возложении на собственника помещения обязанности по участию в управлении многоквартирным домом, а также по несению расходов на содержание общего имущества дома[87]. Представляется, что ограничения и обязывания являются разными категориями.
Подводя итог исследованию вопроса о содержании правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, наряду с триадой правомочий и бременем содержания, предлагаем выделить, самостоятельную обязанность собственников помещений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме.
Сущностью данной обязанности будет являться реализация мер по безопасному и эффективному пользованию, обеспечению сохранности, надлежащему содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществлению мероприятий по энергосбережению.
Содержанием обязанности по управлению выступают фактические и юридические действия участников общей собственности.
Заключение
В результате проведенного исторического анализа способов решения жилищного вопроса и управления жилой недвижимостью в России выделено четыре периода, в зависимости от принадлежности к сферам публичного или частного правового регулирования.
В работе последовательно доказывается, что управление жилой недвижимостью, понимаемое как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, а также эксплуатация и ремонт, переходило из сферы архаичного публично-правового регулирования в дореволюционный период в сферу частноправового – в постреволюционный и период НЭПа;
от исключительно публично-правового регулирования в советский период к преимущественно частноправовому – в постсоветский (современный) период.
На основе обобщения современного жилищного законодательства выделены несколько групп отношений по управлению жилой недвижимостью исходя из принадлежности этих отношений к сферам частноправового или публично-правового регулирования:
– управление жилищным фондом является проявлением публичного интереса и составной частью жилищной политики, относящееся к сфере комплексного, преимущественно публичного регулирования;
– управление многоквартирным домом является проявлением частного и публичного интересов, относящееся к сферам публичного и частного регулирования, подпадающее под регулирование жилищного и гражданского законодательства;
– управление общим имуществом собственников помещений расценивается как составная часть управления многоквартирным домом, является проявлением частного интереса, относящееся к сфере частного регулирования, подпадающее под регулирование жилищным и гражданским законодательством.
Выделены особенности, присущие праву общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, по сравнению с долевой и совместной собственностью на вещи, закреплённой в гл. 16 ГК РФ. Считаем нецелесообразным применение критерия наличия или отсутствия долей применительно к установлению вида права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Делается вывод, что общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме является особой разновидностью общей собственности, отличающейся особенностями правового режима объекта, характером отношений между сособственниками и применением принципа большинства при принятии решений, касающихся осуществления правомочий собственности.
Специфические составляющие правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме предопределяют содержание правоотношения, в качестве которого выступает комплекс прав, пределов их осуществления и обязанностей сособственников в отношении общего имущества. Комплекс состоит: