Все вышеприведенные примеры является доказательством того, что нельзя провести четкой границы между правомочиями владения, пользования и распоряжения. Они теснейшим образом связаны и являются обобщенным выражением разнообразных действий, которые вправе совершать собственник. Таким образом, правомочия владения, пользования и распоряжения осуществляются собственником своей абсолютной властью и в своем интересе. По выражению Л.В. Щенниковой, данные возможности вполне могут быть заключены в формулу: «любые действия по своему усмотрению»[64].
Проанализировав различные подходы к определению содержания права собственности, продолжим исследования вопроса об особенностях содержания и осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирных домах.
Как было показано в предыдущих параграфах, в правоотношении общей собственности управомоченный субъект представлен несколькими лицами. Множественность субъектов права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме обусловливает появление общего субъективного права, принадлежащего одновременно нескольким лицам. Помимо особенного субъектного состава, в правоотношении долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме присутствует еще и специфический объект отношений. Общее имущество многоквартирного дома можно назвать своеобразным объектом права общей собственности в связи с тем, что оно технически неотделимо от индивидуальных помещений, находящихся в собственности отдельных лиц. В силу конструктивных особенностей многоквартирного дома неделимый объект имеет целевое назначение – для обслуживания помещений: находиться в ежечасном использовании, поэтому требует регулярного содержания и безопасной эксплуатации.
Специфические составляющие правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме предопределяют содержание правоотношения, в качестве которого выступает сложный (особого рода) комплекс прав и обязанностей сособственников в отношении общего имущества. Далее остановимся на исследовании вопроса о том, что входит в данный комплекс.
Триада правомочий собственника является основой названного комплекса. Однако ей нельзя ограничиваться, так как это не позволит отразить особенности осуществления общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Обозначим эти особенности.
Каждый сособственник, независимо от размера его доли, имеет право свободно, беспрепятственно пользоваться любой частью общего имущества в многоквартирном доме. Право распоряжения таким имуществом имеет еще большую специфику. Во-первых, оно ограничено определенными возможностями, установленными законом, а во-вторых, нормировано установленным порядком принятия решения об акте распоряжения, которое может осуществляться в форме передачи части общего имущества в пользование третьим лицам и в форме реконструкции, строительства, ремонта.
Правомочие распоряжения в форме реконструкции, строительства и ремонта общего имущества тесно переплетается с правомочием пользования. И как было уже отмечено, трудно провести грань между этими правовыми возможностями, так как реконструкция, строительство и ремонт отражают возможность собственников извлекать из вещи потребительские свойства путем улучшения ее качественных характеристик, а передача части общего имущества в пользование третьим лицам можно расценить как акт распоряжения.
Итак, сособственники общего имущества в многоквартирном доме владеют и пользуются указанным имуществом совместно, а распорядиться могут только определенными законом способами и в определенном порядке.
Рассмотрим другие составляющие элементы содержания правоотношения общей собственности в многоквартирном доме.
Положительные возможности собственника, которые он реализует в действиях, совершаемых по своему усмотрению в отношении своего имущества, сами по себе не предполагают необходимости выполнения обязанностей по содержанию имущества. Однако закон включает норму (ст. 210 ГК РФ), в соответствии с которой каждый сособственник несет бремя содержания общего имущества. Собственность это не только благо. По мнению Л.В. Щенниковой, о бремени собственности «…должен заикаться законодатель, вернее, не робко заикаться, а возлагать это бремя на собственника. Последний же, приобретая право собственности, должен непременно прикидывать, потянет ли он такое бремя. А может лучшим вариантом для него будет отказаться от блага, учитывая тяжесть бремени»[65].
С.С. Алексеев предлагает следующее видение данного вопроса. Наряду с «бременем содержания имущества», есть основания для постановки вопроса о более широком понимании бремени собственности в целом. Это «бремя», т.е. ответственность собственника перед всем обществом, всеми людьми, означающее, что собственник, который обрел возможность абсолютного и исключительного обладания имуществом в социальном, духовно-моральном отношениях обязан так управлять и использовать свое богатство, чтобы оно шло на пользу людскому сообществу[66]. Как видим, автор, во-первых, представляет «бремя» как ответственность собственника, а во-вторых, наряду с правом использования имущества указывает на обязанности собственника по управлению им.
Общее имущество в многоквартирном доме относится к той категории объектов права собственности, бремя расходов на содержание которого, напрямую установлено законом (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). Обязанностями собственников помещений является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В структуру данного платежа, в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 154 ЖК РФ, наряду с платой непосредственно за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, входит плата за содержание и ремонт общего имущества, а также плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Исходя из этого, бремя содержания общего имущества и управление им можно расценивать как обязанность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, и управление общим имуществом, и его бремя содержания входят в содержание правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Рассмотрим возможные варианты правовой природы управления общим имуществом в многоквартирном доме. Управление можно было бы отнести к уже имеющимся правомочиям собственника. Так И.А. Дроздов считает, что управление многоквартирным домом является формой распоряжения общим имуществом, предполагающей его передачу в управление управляющей организации[67]. Во-первых, заметим, что автор видит управление общим имуществом в виде распоряжения только при одном способе управления – передаче управляющей организации. Как быть тогда при создании ТСЖ и тем более при непосредственном управлении, при котором не происходит ни какого акта передачи правомочия распоряжения другому лицу? Во-вторых, как было показано в начале параграфа, действительно можно было бы предположить, что управление может поглотиться правомочием распоряжения. Однако законодатель в специальном по отношению к ГК РФ нормативном акте, выделил управление в отдельное правовое явление, отличное от традиционных собственнических правомочий. Тем самым ЖК РФ не только предоставил собственникам самостоятельно решать вопросы владения, пользования и распоряжения технически сложным объектом, но и подчеркнул значимость и необходимость управления им.
Категория возможности, заложенная в правомочиях, характеризует субъективное право собственности как юридическую свободу лица, которое вправе, но не обязано действовать. Однако помимо прав у собственника могут быть и обязанности, установленные законом. Поэтому больший интерес может представлять другой подход к определению правовой природы управления многоквартирным домом – управление как обязанность собственника, которая входит в содержание правоотношения общей долевой собственности.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме как действия, связанные с осуществлением прав и исполнением обязанностей собственниками такого имущества рассматриваются рядом авторов[68]. Проанализируем и мы этот подход, но несколько с других позиций.
Традиционным является мнение о том, что содержанием правоотношения является субъективное право и субъективная обязанность. Считается, что это утверждение применимо ко всем правоотношениям. Однако в теории права существует давний спор о том, существует ли абсолютное субъективное право внутри правоотношения или вне его. Так, Д.М. Генкин доказывал, что «… субъективное право может существовать и вне правоотношения, не являясь его элементом. Таковыми являются все субъективные абсолютные права, которым соответствует пассивная обязанность всех других лиц, установленная непосредственно всеобщей запретительной нормой закона»[69]. В настоящее время этот вопрос до сих пор остается спорным. Например, В.А. Лапач считает, что если допустить, что обязанность, которая лежит на любом и каждом, кто физически способен к правонарушению в отношении собственника, то ее нужно вывести за рамки ближайшего круга лиц (потенциальных нарушителей), распространить за пределы населенного пункта, страны и, в конечном счете, глобализовать, поскольку такая обязанность, по всей видимости, автоматически и принудительным путем устанавливается для всех субъектов, подавляющее большинство которых не имеет о правообладателе ни малейшего представления. Что же это за правовые отношения, в которых управомоченному лицу неведомы субъекты обязанности, а последние в свою очередь ничего не знают о правообладателе? И автор обоснованно задается вопросом: действительно ли это отношения правовые?[70].