В целях обеспечения единства практики разрешения этой важной категории дел представляется желательным и необходимым принятие соответствующего постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.
Список литературы
1. Данная работа впервые опубликована в сборнике «Гражданское законодательство Республики Казахстан». Вып. 14. Астана. 2002. Редакция выражает благодарность автору за разрешение перепечатки этой статьи, представляющей большой научный и практический интерес для российского читателя.
2. См.: Постановление Правительства Российской Федерации (далее – РФ) от 20.06.93 «О государственной целевой программе «Жилище»» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 28. Ст. 2593; Указ Президента РФ от 29.03.96 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»» // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 143, и др. правовые акты.
3. Долевое участие в строительстве жилья, а также объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства использовалось в течение многих лет в СССР (см. Постановление Совета Министров СССР от 1.03.78 № 173 «О мерах по расширению в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства» // СП СССР. 1978. № 6. Ст. 36; ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР). Однако современная практика долевого участия в строительстве принципиально отличается от прежней как по источнику финансирования, так и по правовому механизму регулирования указанных отношений. Основным источником финансирования являлись целевые бюджетные средства, которые выделялись предприятиям, учреждениям, организациям. Правовая форма взаимоотношений участников определялась нормативно. В городах создавались службы единого заказчика по строительству подрядным способом жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства. Функции единого заказчика возлагались на исполкомы Советов народных депутатов или на предприятия (организации) министерств и ведомств, осуществляющие основные объемы строительства в данном городе. Предприятия, организации независимо от ведомственной принадлежности передавали единому заказчику в порядке долевого участия капитальные вложения на жилищное строительство и строительство других объектов жилищно-коммунальной, культурно-бытовой инфраструктуры. На единого заказчика возлагалась обязанность выделить предприятиям (организациям) жилую площадь для заселения в размерах, пропорционально переданным капитальным вложениям. Как видно из изложенного, действовал административно-правовой механизм регулирования отношений долевого участия в строительстве, направленность которого заключалась, как можно предположить, в активизации деятельности предприятий (организаций), которым централизованно выделялись средства на строительство, непосредственно заинтересованных в получении жилья для своих рабочих и служащих в соответствии с долевым участием в финансировании.
4. Острота проблемы обусловлена и тем, в частности, что в этой сфере нередко действуют недобросовестные контрагенты дольщиков (долевиков): последние, выполнив свои обязательства, не получают обусловленные договорами жилые помещения, оказываются обманутыми и нередко беззащитными.
5. Обзор литературы см.: Муравьев Р.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6. С. 6-18. См. также: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М. 1999. С. 483-493; Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 74-78 и др.
6. См., в частности, обстоятельный комментарий судебной практики Ярошенко К.Б. в кн.: Комментарий судебной практики. Вып. 6. М. 2000. С. 35-38.
7. См.: Постановление № 4013/97 от 24.03.98 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 6. С. 42.
8. Постановление № 7203/97 от 13.10.98. Вестник ВАС РФ. 1999. № 1. С. 38-39.
9. Подобное мнение высказано и К. Скловским, полагающим, что «стремление непременно отождествить договор долевого участия с одним из указанных в ГК (купли-продажи, подряда, простого товарищества и др.)» часто приводит к неудачам, а потому, указывает автор, «видимо, следует исходить из того, что «договор долевого участия - комплексный, соединяющий черты различных договоров» (Скловский К. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. № 4. С. 111). Тезис о комплексном характере договора долевого участия в строительстве не получил, к сожалению, развития и не аргументирован. Более того, автор в указанной статье рассматривает возможность квалификации этого договора как договора купли-продажи или договора простого товарищества, что в известной степени не согласуется с его тезисом о комплексном характере договора долевого участия в строительстве.
10. Муравьев Т.В. Договор с участием инвесторов в строительстве. Законодательство. 1999. № 6. С. 10.
11. См. там же. С. 17-18.
12. Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 42-43.
13. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.01.1999. Д. № Ф 04/140-594/А 70-98.
14. Постановление того же суда от 2.08.1999. Д № 04/1555-511/А-45-99. Следует признать неудачной формулировку об особом типе обязательственного права как совершенно бессодержательную.
15. В литературе отсутствует единство мнений по этому вопросу. Так, Т.В. Муравьев, обсуждая договор о долевом участии с позиции инвестиционного договора, указывает, что его «…нельзя рассматривать в качестве смешанного договора и регламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующих видах договоров», так как инвестиционный договор не содержит даже элементов договоров, предусмотренных ГК (См.: Муравьев Т.В. Указ. соч. С. 17). Напротив, К. Скловский полагает, что договор долевого строительства – комплексный, соединяющий черты различных договоров, однако, к сожалению, в его суждениях отсутствуют указания, каких именно договоров (См.: Скловский К. Указ. соч. С. 111).
16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М. 1997. С. 324.
17. По вопросу о том, какие нормы и в какой последовательности должны применяться к непоименованным договорам, нет единства мнений (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 327-330).
18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 328-329.
19. Неясным остается формулировка автора, относящаяся к применению аналогии права: «если … не приводит к желанным результатам …». Что считать желаемыми результатами и для какой из сторон? Можно предположить, что применение аналогии права возможно (обосновано), если, исходя из содержания договора, невозможно найти сходный поименованный договор и применить аналогию закона, а также нельзя решить конфликт в зависимости от его содержания, руководствуясь общими нормами обязательственного (договорного) права.
20. Постановление № 1063/97 от 17.06.1997 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 9. С. 36-37.
21. По одному из дел, по которому истец требовал исполнения в натуре обязательства долевого участия в строительстве дома и передачи четырех конкретных квартир (указаны их номера) в конкретном доме, а также дополнительно квартиры общей площадью 228, 1 кв. м, кассационная инстанция, в частности, указала: апелляционная инстанция правильно отклонила заявленное истцом требование о передаче дополнительной площади в связи с отсутствием индивидуальных признаков истребованного имущества, одновременно признав правильным постановление в части удовлетворения требования о передаче истцу конкретных, обозначенных в договоре, квартир в доме по указанному там же адресу (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2.08.99. Д. № Ф 04/1555-511/А-45-99). Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по рассмотренному делу пришел к следующему выводу: «По материалам дела усматривается, что предметом спора является не конкретная квартира, а обязательство передать двухкомнатную квартиру в указанном истцом доме. Следовательно, независимо от того, возможно ли реальное исполнение ответчиком обязательства в части передачи двухкомнатной квартиры, права истца подлежат защите». При новом рассмотрении дела Президиум предложил установить, имеются ли у ответчика в указанном доме свободные двухкомнатные квартиры, и с учетом этого предложить истцу уточнить материально-правовые требования, в том числе путем изменения способа защиты гражданских прав (Постановление Президиума ВАС РФ № 588).
22. Ср.: п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56) // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.
23. Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
24. Так, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске об обязании ответчика передать квартиру № 16 в строящемся конкретном доме. Апелляционная инстанция, отменив решение, исковые требования удовлетворила. Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение первой инстанции. Президиум ВАС РФ, не согласившись с кассационной инстанцией, указал: ссылка суда кассационной инстанции на незавершенность строительства жилого дома, в силу чего не имеется оснований для передачи спорной квартиры истцу, неправильна, так как общестроительные работы завершены, а выполнение отделочных работ согласно решению общего собрания участников строительства данного дома должно осуществляться дольщиками индивидуально (Постановление Президиума ВАС РФ. № 4131/00 от 19.12.2000 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 3. С. 25-26).
25. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.99. Д. № Ф 04/1632-431/А 032-99.
26. См.: Закон. 1996. № 8. С. 113-114.
27. См. постановление Президиума ВАС РФ: № 1620/90 от 06.08.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 11. С. 45; № 405/96 от 21.05.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 46-47.