ГК РФ не предусмотрел обязательного нотариального оформления большинства сделок по отчуждению недвижимости, в том числе жилых помещений, кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Принимая во внимание социально-экономическую ситуацию в стране, нельзя не согласиться с мнением о том, что отказ от обязательности нотариального удостоверения договоров, связанных с отчуждением жилых помещений, нередко создает почву для различного рода незаконных действий15.
Дискуссия о том, насколько оправдано это нововведение, не прекращается. В основу такого решения были положены нормы англосаксонской правовой системы16. Но в странах, основу законодательства которых составляет эта система, уровень безопасности сделок иной. В этих странах у каждого гражданина как субъекта права обычно имеется свой «домашний» адвокат, который скрупулезно, квалифицированно предварительно оценит сделку с позиций её безопасности и целесообразности для клиента. Кроме того, в каждой сделке с недвижимостью там будет участвовать страховая компания, которая специализируется на проверке юридической чистоты сделки и будет возмещать убытки клиенту в случае возникновения их в связи со сделкой. Наконец, в странах с англосаксонской правовой системой давно создан единый реестр недвижимости, по которому можно проследить юридическую судьбу каждого объекта недвижимости с момента его создания, законность его последующего перехода от одного владельца к другому.
В нашем же отечестве Единый общероссийский реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии создания, а размах мошенничества, недобросовестности не только сторон в сделке, но и отдельных должностных лиц, участвующих в оформлении сделки, не требует особых доказательств. Учитывая это, следует признать, что нотариус всё-таки не был пока лишним барьером на пути заключения недействительной сделки.
Нельзя не отметить и то, что в настоящее время нормы ГК РФ по вопросу необходимости нотариальной формы сделок не всегда достаточно логичны. Например, сложно ответить на вопрос, почему для договора ипотеки необходима нотариальная форма, а для договора дарения (или продажи) того же недвижимого имущества – не обязательна. Или: почему для сделок по отчуждению нажитой в браке любой недвижимости одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, а для самой сделки по отчуждению этой недвижимости нотариальная форма не требуется?
Нередко граждане путают договор дарения с завещанием. Дарение, предусматривающее передачу имущества одаряемому после смерти дарителя, не допускается, такой договор ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Между тем на практике та же старушка иногда заключает договор дарения своего дома, квартиры сыну, племяннику, внуку, соседу, думая, что имущество перейдет к одаряемому после её смерти, а если одаряемый будет плохо к ней относиться, она «передумает». На самом деле с момента государственной регистрации договора дарения недвижимости одаряемый – полноправный собственник дара, и передумывать уже поздно. Нотариус, удостоверяющий договор дарения, работник учреждения юстиции, куда подается заявление о регистрации договора дарения недвижимости, при минимуме доброжелательности с их стороны должны объяснить пожилому человеку, выступающему в качестве дарителя, юридические последствия совершения сделки дарения, разницу между дарением имущества и завещанием, возможность в любое время отменить или изменить завещание и бесповоротность дарения с прекращением права собственности дарителя на подаренное имущество17.
При решении вопроса о том, как определить на будущее судьбу жилого дома, квартиры, иного недвижимого имущества (даже в тех случаях, когда стороны не пытаются друг друга обмануть), гражданам нужно учитывать и иные правовые моменты. Так, если мать – пожилой человек, ветеран труда и поэтому пользуется какими-то льготами (например, не платит налоги на недвижимость), то в случае переоформления права собственности её квартиры на дочь путем договора дарения одаряемая будет платить этот налог. С другой стороны, договор дарения иногда помогает исключить в будущем (после смерти дарителя) так называемых необходимых наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ), в тех случаях, когда собственник даримого имущества по каким-либо причинам не желает, чтобы после его смерти оно перешло к этим лицам.
Следует отметить, что при отсутствии в ГК РФ специальных норм, регулирующих особенности договоров дарения отдельных видов недвижимого имущества, необходимо по аналогии использовать некоторые правовые нормы, регулирующие форму и условия отчуждения недвижимости на основе сделок купли-продажи. Так, несомненно, что существенным условием договора дарения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения дарителем, является перечень этих лиц в тексте договора с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением, т. е. по аналогии должен применяться п. 2 ст. 558 ГК РФ. При несоблюдении этого существенного условия договор не может считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В случае дарения предприятия (что в принципе не исключено законом в тех случаях, когда обеими сторонами не являются коммерческие организации) по аналогии должны соблюдаться требования ст. 560 ГК РФ, т. е. к тексту договора обязательно должны прилагаться документы, указанные в ст. 561 ГК РФ, в том числе перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав даримого предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Точно так же, как при продаже предприятия, в случае его дарения должны быть соблюдены права кредиторов в порядке, предусмотренном в ст. 562 ГК РФ, которая тоже должна здесь применяться по аналогии.
С существенным расширением круга возможных объектов и субъектов договора дарения, с допущением, наряду с традиционным реальным, консенсуального договора дарения, с установлением ограничений и запрещений дарения по признакам, относящимся к объекту и субъектному составу договора, ГК РФ соответственно увеличил количество и разнообразие санкций на случай несоблюдения требований закона или нарушения норм морали, с которыми договор дарения связан более тесно, чем любой иной гражданско-правовой договор. При этом некоторые из таких санкций впервые предусмотрены отечественным законодательством и требуют научного осмысления и единообразного толкования при их применении в судебной практике. Одной из таких санкций, впервые предусмотренной в отечественном гражданском законодательстве, является отмена дарения.
Договор дарения - единственный в гражданском праве, где нормы морали и права взаимодействуют столь тесно, что нарушение норм морали одаряемым становится юридическим фактом, влекущим возможность применения санкций к нарушителю. Анализ ст. 578 ГК РФ, посвященной отмене дарения, свидетельствует о том, что основанием применения этой санкции является не правонарушение как таковое, а именно нарушение норм морали, диктующих бережное обращение с подаренной вещью, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, сохранение чувства благодарности и уважения к тому, кто ее подарил. Так, совершение любого, самого тяжкого преступления не является основанием для отмены дарения, если это преступление не было направлено против жизни или здоровья одаряемого, кого-либо из членов его семьи или близких родственников.
Право дарителя на отмену дарения, которая применяется в качестве санкции к лицу, нарушившему нормы морали, регулирующие отношения между дарителем и одаряемым в обществе, не может рассматриваться в качестве элемента юридического содержания договора дарения. Такое право возникает уже после того, как договор дарения состоялся, исполнен и, следовательно, прекращен. В то же время это право не может быть ограничено каким-либо давностным сроком. Оно сохраняется в течение всей жизни дарителя и может перейти в порядке правопреемства его к наследникам, если смерть дарителя наступит вследствие умышленного лишения его жизни одаряемым, что ещё раз подчеркивает то обстоятельство, что нормы морали продолжают регулировать отношения между дарителем и одаряемым в течение всей их жизни после совершения договора дарения, и нарушение их влечет правовые последствия - возможность отмены дарения.
Только с этих позиций может быть правильно решен возникший в судебной практике вопрос по применению ст. 578 ГК РФ: возможно ли удовлетворение исков об отмене дарения по основаниям, указанным в этой статье в качестве санкции, если договор дарения был заключен до вступления в силу части второй ГК РФ? Поскольку количество тяжких (так называемых «бытовых») преступлений, направленных против жизни и здоровья членов семьи, близких родственников, не уменьшается, актуальность этого вопроса для правоприменительной практики очевидна.
Так, Новосибирский областной суд не нашел оснований для отмены решения районного суда, отказавшего в иске гражданке Мотвиенко об отмене договора дарения её матерью Каревой квартиры своему сыну Кареву (брату истицы). Последний, проживая с матерью в её квартире, по объяснениям истицы, по сути дела, вынудил мать перевести на него право собственности на квартиру путем заключения договора дарения. После оформления договора дарения отношения между дарительницей и семьей сына стали ещё более неприязненными. Сын и невестка неоднократно выгоняли мать из квартиры, и она вынуждена была ночевать у соседей. В январе 1997 г. во время очередной ссоры Карев причинил матери тяжкие телесные повреждения, повлекшие её смерть, что подтверждено вступившим в силу приговором суда. Истица, являясь единственной наследницей умершей (сын не имел права наследовать в силу п. 1 ст. 1117 ГК РФ), могла бы унаследовать квартиру в случае отмены дарения. Однако районный суд отказал в иске, а областной суд в качестве кассационной инстанции подтвердил такое решение со ссылкой на то, что дарение состоялось в 1993г., т.е. до вступления в силу части второй ГК РФ, ст. 578 которого официально не придано обратной силы. Одновременно суд указал на истечение трехлетнего срока исковой давности, что просил учесть представитель ответчика18.