Российское налоговое законодательство предоставляет право физическому лицу, приобретшему в собственность жилье, вернуть уплаченный налог на доходы физических лиц. Такой имущественный вычет предусмотрен ст. 220 Налогового Кодекса РФ. Подробно об этом мы писали ранее.
Ниже рассмотрены вопросы, наиболее часто возникающие у налогоплательщиков-физических лиц, получивших право на возврат налога при покупке жилья.
Если на приобретение жилья направлены средства материнского капитала
В соответствии с п. 3 ст.7 Федерального закона №256-ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства, полученные гражданами от государства за рождение второго (или последующих детей в установленных законом случаях) (материнский капитал) могут быть направлены, в том числе, на улучшение жилищных условий.
Причем средства материнского капитала могут быть направлены как прямо на оплату покупаемого жилья, так и на погашение ипотечного кредита, взятого на приобретение жилья.
Абзац 26 пп.2 п.1 ст.220 Налогового Кодекса:
«Имущественный налоговый вычет ... не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, ..., за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов...»
Таким образом, налогоплательщик, купивший жилье, не сможет вернуть уплаченный им ранее налог на доходы с суммы материнского капитала, направленного на приобретение жилья.
При этом, не зависимо от того, направляются ли средства материнского капитала на приобретение жилья напрямую или на погашение кредита, полученного на приобретение жилого помещения, налоговые последствия должны быть одинаковыми. Следовательно, сумма расходов налогоплательщика на приобретение (строительство) жилого помещения в размере средств материнского капитала, направленных на погашение основного долга по целевому (ипотечному ) кредиту также не учитывается при предоставлении имущественного вычета.
Пример 1:
Молодой семьей в общую совместную собственность приобретается квартира стоимостью 1500000 рублей. Из этой суммы 350000 рублей оплачивается средствами материнского капитала, а 1150000 рублей оплачивается личными сбережениями семьи.
Таким образом, имущественный вычет может быть предоставлен только в сумме 1150000 рублей.
Сумма налога к возврату: 1150000 х 13%=149500 рублей
Пример 2:
Семьей приобретается квартира стоимостью 2200000 рублей. Из этой суммы 1500000 рублей оплачено средствами полученного ипотечного кредита, оставшаяся сумма 700000 рублей –сбережения семьи. Материнский капитал в сумме 350000 рублей направляется на погашение ипотечного кредита.
Сумма имущественного вычета, на который имеет право семья:
700000 + (1500000 – 350000)=1850000 рублей
Общая сумма налога к возврату: 1850000 х 13%= 240500 рублей
Пример 3:
Семьей приобретается дом стоимостью 2500000 рублей. 1500000 –средства ипотечного кредита, 1000000 рублей – собственные средства. 350000 рублей материнского капитала направлено на погашение ипотечного кредита.
Сумма имущественного вычета:
1000000 +(1500000 – 350000) =2150000 рублей. Учитывая, что размер имущественного вычета, в соответствии с законодательством не может быть больше 2000000 рублей, сумма имущественного вычета, на который имеет право данная семья, равна 2000000 рублей. Соответственно, сумма налога к возврату:
2000000 х 13% = 260000 рублей.
Следует отметить, что во всех трех примерах сумма имущественного вычета и налога к возврату рассчитана в целом на семью. Рассчитанная на семью сумма имущественного вычета делится между супругами в зависимости от способа приобретения жилья. Если жилье приобретается супругами в общую совместную собственность, то распределение (в %) имущественного вычета может быть ими произведено самостоятельно соответствующим заявлением в налоговые органы.
Если жилье приобретается супругами в общедолевую собственность, то рассчитанная сумма имущественного вычета распределяется между супругами согласно размеру их долей.
Разъясняющие Письма Минфина:
№ 03-04-05/7-1218 от 24.10.2012
№ 03-04-05/4-1125 от 19.09.2010
Если приобретается жилье в строящемся доме
В соответствии с абз.22 пп.2 п.1 ст.220 Налогового Кодекса, основанием для предоставления имущественного вычета при приобретении квартиры (комнаты) в строящемся доме, является акт приема-передачи квартиры физическому лицу-покупателю.
Таким образом, физическое лицо, купившее квартиру (комнату) в строящемся доме, вправе получить имущественный вычет до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на данное жилье, начиная с того года, в котором получен акт (или иной аналогичный документ) о фактической передаче жилого помещения физическому лицу-покупателю.
Никакие иные документы (в том числе, договор на долевое участие в строительстве) не являются основанием для предоставления имущественного вычета.
Разъясняющие письма Минфина:
№ 03-04-05/7-432 от 03.04.2012
№ 03-04-05/7-1243 от 01.11.2012
№ 03-04-05/7-360 от 22.03.2012
Если жилье приобретается пенсионерами или лицами предпенсионного возраста
Абзац 29 пп.2п.1 ст.220 Налогового Кодекса РФ:
«У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае отсутствия у них доходов, облагаемых по налоговой ставке, установленной пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, остаток имущественного вычета может быть перенесен на предшествующие налоговые периоды, но не более трех...»
Следует отметить, что речь в данном пункте идет не о переносе всего имущественного вычета на предыдущие налоговые периоды, а лишь о переносе его остатка. Т.е. если физическое лицо предпенсионного возраста или работающий пенсионер, имеющие доход, облагаемый НДФЛ, уже получили часть имущественного вычета и далее утратили облагаемый налогом доход, то оставшуюся часть причитающегося к возврату налога они смогут получить за три года, предшествующие тому году, в котором образовался остаток имущественного вычета.
Например:
Петр Сергеевич Колодкин приобрел квартиру за 1 млн. рублей и получил свидетельство о праве в июне 2011 года, а в сентябре 2011 года он вышел на пенсию. С января по сентябрь 2011 года его зарплата (облагаемый доход) составила 160 тыс. рублей, с которых уплачен налог на доходы (13%) в сумме 20800 рублей.
В 2012 году Петр Сергеевич имеет право подать декларацию по форме 3-НДФЛ и заявление на получение имущественного вычета в связи с приобретением жилья.
Имущественный вычет предоставляется в общей сумме 1000000 рублей, таким образом, Петр Сергеевич Колодкин имеет право на возврат уплаченного НДФЛ в сумме 130000 рублей (1000000 х 13%).
За 2011 год ему будет возвращен НДФЛ в сумме 20800 рублей (в размере фактически уплаченного).
Таким образом, в 2011 году возник остаток имущественного вычета в сумме 840000 рублей ( 1000000 – 160000) и остаток налога к возврату в сумме 109200 рублей (840000 х 13% или 130000 – 20800).
Соответственно, Петр Сергеевич имеет право предоставить в налоговую инспекцию декларации за три года, предшествующих 2011 году (за 2010, 2009 и 2008).
Пусть доход за эти годы составил:
2008 г. - 400000 рублей ( удержан НДФЛ 13% в сумме 52000 рублей);
2009 г. – 360000 рублей (удержан НДФЛ 13% - 46800 рублей)
2010 г. – 320000 рублей (удержан НДФЛ 13% - 41600 рублей)
На основании деклараций, поданных за эти годы Петру Сергеевичу будет возвращен налог в оставшейся сумме 109200 рублей, в том числе:
41600 рублей (фактически уплаченный за 2010 год)
46800 рублей (фактически уплаченный за 2009 год)
20800 рублей (в оставшейся сумме) за 2008 год.
Теперь, если в вышеописанном примере при прочих равных условиях Петр Сергеевич приобрел квартиру в 2012 году (т.е. на следующий год, после того, как он вышел на пенсию), то права на получение имущественного вычета он не имеет, поскольку право на вычет возникло в 2012 году, в котором у Петра Сергеевича уже отсутствовали доходы, облагаемые НДФЛ, следовательно, налог с него не удерживался и возвращать ему нечего. Получить имущественный вычет за предыдущие годы он также не имеет права, поскольку согласно положениям Налогового Кодекса, на предыдущие годы переносится только неполученный остаток имущественного вычета. Соответственно, если не предоставляется налоговый вычет, то и неиспользованный остаток, который может быть перенесен на предыдущие годы, отсутствует.
Вывод:
Пенсионер не имеет права на получение имущественного вычета при покупке квартиры, если жилье приобретается пенсионером в том году, за который у него уже не было доходов, облагаемых НДФЛ.
Ситуация 1:
Налогоплательщик приобрел квартиру в 2011 году, а на пенсию выходит в 2016 году.
Право на налоговый вычет возникает в 2011 году. До момента выхода на пенсию - за 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 и 2016 год – налогоплательщик будет иметь доход, облагаемый НДФЛ. Соответственно за указанные годы, при подаче декларации и соответствующего заявления налогоплательщику будет возвращен НДФЛ уплаченный за эти годы (всего в размере, не превышающем 13% от суммы собственных средств, направленных на приобретение квартиры).
Если к моменту выхода на пенсию и потери облагаемого дохода в 2016 году останется неиспользованный остаток имущественного вычета, то вернуть оставшуюся сумму будет уже нельзя, поскольку годы, предшествующие 2016 году, в котором образовался неиспользованный остаток, это 2015, 2014 и 2013, за которые вычет налогоплательщиком уже получен.
Пример:
Иваном Петровичем Шараповым куплена квартира за 1 млн. 200 тыс. рублей в 2009 году.
Доход Ивана Петровича до момента выхода на пенсию составил 650 тыс. рублей, в том числе:
За 2009 год – 200 тыс. рублей (НДФЛ 13% - 26000 рублей)
За 2010 год – 210 тыс. рублей (НДФЛ 13% - 27300 рублей)
За 2011 год – 190 тыс. рублей (НДФЛ 13% - 24700 рублей)
В марте 2012 года Иван Петрович вышел на пенсию и прекратил работать и получать облагаемый НДФЛ доход.