Приведем пример, когда арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п.3 ст.614 ГК РФ. Однако при данных обстоятельствах суд вынес решение об отказе в иске по следующим основаниям:
1. Стороны согласовали условия о размере арендной платы, устанавливающий способ его расчета.
2. Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.[10]
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Здесь истец ошибочно полагал, что изменение курса иностранной валюты означает изменение размера арендной платы. Суд обоснованно посчитал, что, несмотря на доводы истца, арендодатель на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ (в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в установленных денежных единицах, в этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон) имеет право устанавливать в договоре арендную плату в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. И это означает установление в договоре механизма ее исчисления.
Поэтому для арендатора выгодно устанавливать фиксированный размер арендной платы в рублях, а также определить в договоре условие о невозможности повышения ставок арендной платы в течение определенного периода времени (срока действия договора) или не чаще одного раза в год. В противном случае, арендодатель имеет право требовать от арендатора выплаты не только просроченной арендной платы, но и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), а также требовать досрочного расторжения договора.
Права и обязанности сторон по договору аренды.
Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору. Имущество должно быть передано в состоянии соответствующем условиям договора аренды и его назначению, в установленный договором срок (ст. ст. 611, 612 ГК РФ). Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущества (ст. 613 ГК РФ), производить за свой счет капитальный ремонт переданного имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п.1 ст. 616 ГК РФ), возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 623 ГК РФ).
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный в договоре срок, может требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества. Если арендодатель фактически передал арендатору имущество, без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, то арендная плата не подлежит взысканию, даже если имущество было передано по акту приема – передачи.[11]
Однако, несмотря на вышеуказанное требование о передачи имущества по акту приема – передачи, судом при установлении того, что арендатор фактически использовал имущества арендодателя (хотя и акт сторонами составлен не был) может быть принято решение в пользу арендодателя.[12]
Арендатору при заключении договора аренды, необходимо обратить особое внимание на то, кто именно осуществляет капитальный ремонт арендуемого имущества. Если настоящая обязанность возлагается на арендатора, то ему необходимо узнать каким именно образом будут компенсироваться его расходы. Когда в акте приема – передачи арендуемого помещения просто указанно, что система центрального отопления находится в аварийном состоянии, то данное указание не может рассматриваться, как возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварий и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью. В этом случае в договоре обязательно необходимо указать, кто именно несет бремя содержания аварийного имущества[13].
В обязанности арендатора входит: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК РФ), своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ), поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст. 616 ГК РФ), без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйствующих товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 615 ГК РФ), при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Когда в договоре не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.
Если арендатор не исполняет вышеперечисленные обязанности, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды, а также возмещения убытков.
В свою очередь, сам арендодатель не вправе требовать от арендатора выплаты арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества.[14]
Арендатор должен знать, что если он будет надлежащим образом исполнять свои обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное право перед другими на заключение договора аренды на новый срок. Но при этом, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды или в разумный срок до окончания действия договора (ст. 621 ГК РФ).
Аренда нежилого помещения.
Теперь остановимся на основных правилах, которые необходимо соблюдать при заключении договора аренды нежилого помещения (здания). В договоре аренды нежилого помещения должно быть указано, какое именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого в отдельности, иные данные технической характеристики помещения и его состояния. К договору необходимо прилагать план помещения.
Договор аренды помещения заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации, если заключен на срок более одного года.
Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Так, в соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, к договору аренды помещения также необходимо приложить план занимаемого земельного участка.
В отличие от общего правила аренды имущества для аренды нежилого помещения, определение в договоре арендной платы является существенным условием. И при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды помещения считается незаключенным (п.1 ст. 654 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что установленная в договоре аренды помещения арендная плата включает плату за пользование земельными участками, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 654 ГК РФ).
Еще одной особенностью договора аренды нежилого помещения является то, что передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. По окончании срока аренды и прекращении действия договора нежилое помещение должно быть возвращено арендодателю с соблюдение всех указанных процедур.
В остальном, сторонам необходимо опираться на предоставленную в данной статье информацию.
Документы, необходимые при оформлении договоров аренды.
В заключение хотелось бы отметить, что стороны при заключении договора должны внимательно изучить предложенные условия. И если какой-то пункт договора не соответствует интересам той или иной стороны, то уже на стадии заключения договора возможны действия по предотвращению нежелательных последствий, которые могут наступить в дальнейшем. Особенно это касается индивидуальных предпринимателей. Ведь, как правило, в штате юридических лиц работают профессиональные юристы, способные дать оценку любому договору. Индивидуальные предприниматели часто полагаются на свои знания и порой не задумываются об обязательности включения в договор аренды на первый взгляд незначительных условий.