Правоотношения аренды имущества сохраняют свою силу и при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) к другому лицу, поскольку этот процесс не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.[4]
Хотелось бы отметить, что нахождение помещения на балансе предприятия не означает, что предприятие является единственным законным владельцем.[5]
Что касается арендатора, то к последнему, как правило, никаких специальных требований законом не предъявляется. Это лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование.
Форма договора аренды.
По правилу ст. 101 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В письменной форме должны быть совершены сделки между юридическими лицами, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях предусмотренных законом, - не зависимо от суммы сделки. Кроме того, ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока оформляется в письменной форме. Это связанно с тем, что договоры аренды, заключенные на срок более одного года, имеют высокую стоимостную оценку, и для защиты экономических интересов сторон содержание договора должно быть формализовано.
Заключенным в письменной форме, будет также признаваться договор, если стороны обменялись документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, или, если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора.
Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность, если это прямо указанно в законе или в соглашении сторон. Например, в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Такое же правило предусмотрено и для договора аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).
В соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Это связано с тем, что недвижимость представляет наибольшую ценность и значимость для собственников и пользователей, а также отличается от иных вещей технической сложностью и другими подобными качествами. Единственным исключением, исходя из анализа ст. 651 ГК РФ является заключение договора аренды здания или сооружения на срок менее одного года, в этом случае государственная регистрация такого договора не требуется. Как поступать при заключении договора аренды помещения, разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
В соответствии с указанным разъяснением нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. В гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
Кроме того, президиумом ВАС РФ разъяснено, что исходя из смысла положений ГК РФ права арендатора, возникающие из договора аренды здания, обременяющие вещные права арендодателя, регистрируются на основании ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только в том случае, если регистрации подлежит сам договор. При этом регистрация права аренды является не самостоятельной государственной регистрацией упомянутого договора, а записью в Едином Государственном Реестре прав о произведенной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.
При установлении сроков аренды в договоре необходимо помнить, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2. ст. 651 ГК РФ признается судом равным году[6].
Что касается договора аренды предприятия и договора аренды земельного участка, то ввиду специфичности настоящих объектов недвижимости, а также отсутствия в ГК РФ исключений о государственной регистрации в отношении последних, считаем, что указанные договоры подлежат обязательной государственной регистрации в независимости от срока аренды. И такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Хотелось бы обратить ваше внимание на то, что требования о регистрации договора аренды распространяются также и на договор субаренды.[7]
Сроки договора аренды.
Ст. 610 ГК РФ гласит, что договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок в договоре аренды не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. И в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может устанавливаться другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Если стороны в договоре определяют срок действия моментом наступления какого-либо события, то необходимо помнить, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определять лишь указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не должно зависеть от воли и действия сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного в наем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение определяется по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ[8].
В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким законом является ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». П. 3 ст. 9 настоящего закона гласит - договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий девять лет. Договор аренды, заключенный на период, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В случае если стороны по истечению срока договора аренды продолжают взаимные правоотношения, то считается, что между ними достигнуто соглашение о пролонгации действия договора или о заключении нового договора аренды на тех же условиях, но уже на неопределенный срок[9].
Кроме того, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил п.2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которой к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. А значит, договор субаренды не может быть заключен на период, превышающий срок договора аренды.
Арендная плата.
Договор аренды является возмездным. Главная цель арендодателя получить прибыль за переданное в аренду имущество, основная обязанность арендатора - своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Гражданское законодательство не содержит ограничений для сторон в выборе порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Так, п.1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установленный порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставление арендаторов определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
- возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной
платы или иной формы оплаты аренды.
Важное практическое значение имеет правило об арендной плате, сформулированное в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором определено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Ведь такая формулировка в договоре аренды здания, помещения (где размер арендной платы является существенным условием договора ст. 654 ГК РФ) не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного представления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Для сторон является интересным положение п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Таким образом, при заключении договора арендатору следует обратить особое внимание на положения, регулирующие изменения размера арендной платы в течение срока действия договора.