Особое место отведено третьей главе. Для реализации прав граждан на приобретенную собственность им необходимо владеть информацией не только о содержании сделок, которые можно совершать, став собственниками, но и о последствиях их совершения, об условиях недействительности сделок, об участвующих в них лицах, об основных правилах их совершения и законодательного закрепления.
В этой главе проводится анализ различных точек зрения специалистов по проблеме регулирования и механизма исполнения приобретенного гражданами права на совместную и долевую собственность в приватизированных жилых помещениях, предпринимается попытка собственного видения ее решения, что в конечном результате является главной целью исследования. Главная цель определила ее задачи:
1. Поиск путей к урегулированию гражданских отношений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения.
2. Определение причин несоответствия в конкретной норме закона содержания ее истинному понятию.
Такое направление получило настоящее исследование, объектом которого являются общественные отношения в сфере приватизации жилья, предметом - права граждан при приватизации и реализация этих прав, методом - анализ действующего законодательства и практики его применения. Становление новых юридических отношений идет нелегко, в законодательные акты вводится масса непривычных для нас пока терминов и определений. Правовое пространство такого объекта изучения и исследования как новый Гражданский Кодекс Российской Федерации, принятого в период реформирования гражданско-правовых отношений, очень велико и неоднозначно.
Гражданский Кодекс РФ - первый кодификационный отраслевой акт из серии источников исследования.
Гражданско-правовые отношения, регулируемые Гражданским Кодексом, занимают в жизни общества исключительно важное место, охватывая самые насущные потребности и интересы людей. Переходному периоду всегда свойственно новое законодательство, ядром которого призван стать новый Кодекс. Характерная отличительная черта этого объекта исследования состоит в том, что ряд основополагающих моментов ГК РФ опираются на конституционные установления, а некоторые их даже воспроизводят. С учетом норм Конституции ГК РФ подтверждает возможность более полного участия граждан в имущественных отношениях, признает и защищает равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.
Новеллой нового Гражданского Кодекса являются нормы реализации конституционного права каждого на жилище (глава 18 ГК о праве собственности и других вещных правах). Впервые установлено, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользуясь квартирами и их общим имуществом, образуют товарищества собственников жилья.
Исходя из многолетних потребностей практики; ГК РФ закрепил нормы о самом распространенном основании возникновения гражданских прав и обязанностей - договоре. Существенно новыми являются нормы Кодекса, которые по сути охватывают элементы классификации договоров, сложившиеся в теории гражданского права.
Договорам как одному из главных видов сделок в работе отведена добрая половина третьей главы, где раскрыты не только элементы, их составляющее, но и дана краткая характеристика основным видам, чаще всего применяемых на практике, а также новым видам, появившимся вместе с новым Кодексом.
Принципы как нового Гражданского Кодекса РФ, так и Закона РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» имеют в своей основе фундаментальные права человека. Взятые в совокупности они отражают происходящие глубокие перемены в гражданском праве, являются юридическим стержнем свободного рыночного хозяйствования, правовым базисом свободы. Эти законы воплощают начала частного права как одного из наивысших достижений демократии, которое закрепляет автономию субъектов гражданских правоотношений, свободу их волеизъявления, запрет необоснованного вмешательства публичной власти в частные правовые интересы, многообразие форм собственности, всемерную охрану неприкосновенности собственности, юридическое равенство субъектов гражданских правоотношений, приобретение гражданами прав своей волей и в своем интересе, судебную защиту нарушенных прав.
В этих правовых источниках закреплен и принцип диспозитивности отдельных норм, и публичный элемент, проявляющийся в наличии значительного числа императивных норм. Такое соотношение публичных и частноправовых начал выражается всем известным афоризмом: «если иное не определено законом, стороны свободны в определение своих взаимных прав и обязанностей, однако их осуществление не должно нарушать охраняемых законом прав и интересов других лиц» ( разговорный вариант - разрешено все, что не запрещено).[2]
В заключительной части подведены итоги исследования, определившие значение процесса приватизации в общественной жизни, его этапы, достоинства, некоторые недоработки и возможная перспектива.
Глава I
Приватизация - новый институт гражданских правоотношений
1.1. Предпосылки принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»
Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищной реформы. Закон о приватизации жилищного фонда открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992 года « Об основах Федеральной жилищной политики», который регулирует отношения в процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм.
Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991 года начинается с преамбулы, объясняющей цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов:
«Настоящий закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.
Целью закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».
Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье, которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.
Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского государства на их содержание.
Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.
В решении жилищной проблемы негосударственным структурам - кооперативному и индивидуальному строительству жилых домов и таким же разновидностям жилищных фондов - отводилось незначительное место по сравнению с государственным и общественным секторами экономики.
Впервые возможность приобретения гражданином права собственности на отдельную квартиру в многоквартирном жилом доме была предусмотрена в Положении о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1959 года. Гражданам разрешалось объединяться по месту их работы или постоянного жительства в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков для совместного строительства своими силами на началах трудовой взаимопомощи многоквартирных жилых домов. Каждый из них получал право собственности на одну отдельную квартиру в выстроенном доме. Места общего пользования, инженерное оборудование всего дома передавалось в общую совместную собственность. Однако, в связи с прекращением отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в большинстве городов ( в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 года» Об индивидуальном и кооперативном строительстве») такая форма собственности на жилье не получила распространения.