Участники рынка стремятся снизить возникающие риски следующими способами:
• тщательным подходом к анализу правоустанавливающих документов, партнеров по сделке и условий совершения сделки с недвижимостью;
• внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;
• страхованием рисков в страховых компаниях.
Таким образом, снижение негативных последствий может быть достигнуто как путем совершенствования законодательства, методологии и процедур технического (кадастрового) учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и за счет развития системы государственного гарантирования и частного страхования.
Российский опыт страхования права собственности
Первыми на ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости, отреагировали страховые компании, которые сегодня достаточно активно предлагают участникам рынка недвижимости свои услуги по страхованию.
Учитывая, что в России рынок услуг по страхованию “титула собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика, а доступность информации о сделках на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена, размер страховых премий, которые страховые компании взимают с участников рынка, часто более чем в 10 раз превышает размер страховых премий, взимаемых зарубежными страховыми компаниями за страхование от аналогичных рисков. Так, например, если в США размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страховая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеблется в пределах от 0,3 до 2,5%[6]. По мере развития рынка недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информационной прозрачности можно прогнозировать снижение размера страховых премий, взимаемых российскими страховыми компаниями.
При этом существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:
• сложность доступа к информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее время в различных государственных органах;
• противоречивая судебная практика в судах общей юрисдикции в отношении сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке;
• не всегда высокий уровень качества информации, предоставляемой органами кадастрового и технического учета;
• сложность установления истинности информации о первоначальном возникновении права на недвижимость (разные учреждения и организации выдавали свидетельства на право собственности, сами первичные документы оформлены по-разному).
Установление срока действия договора страхования. Статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что иск по применению последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня ее совершения. По существу, это означает, что в течение 10 лет любые права, зарегистрированные на основании ничтожной сделки, могут быть аннулированы, независимо от факта их регистрации, а по истечении 10 лет эти права получают правовую защиту.
К сожалению, страхование нотариусов и регистраторов осуществляется сегодня без учета современных требований к страховой защите, например, при установлении страховой суммы (лимита ответственности) нет какой-либо привязки к размеру возможного ущерба. Так, ответственность нотариусов зачастую ограничивается суммой 10 000 руб., которая, естественно, не покроет расходы при оспаривании прав на недвижимое имущество и сделок, совершенных с ним. Та же проблема остается и при осуществлении страхования ответственности регистраторов.
Так как при осуществлении сделок с недвижимостью может применяться три различных вида страхования:
• страхование регистраторов;
• страхование нотариусов;
• страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (titleinsurance),
то при использовании всех трех видов страхования осуществляется дополнительная раскладка ущерба и между видами страхования, что значительно снижает финансовую нагрузку на участников страхования.
Зарубежный опыт
Анализ международного опыта организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы:
• государственное страхование ответственности регистраторов и частное страхование рыночных рисков, возникающих при осуществлении сделок на рынке недвижимости,—типично для большинства стран континентальной Европы, законодательство которых о земельных титулах основывается на поземельной книге (- это книга регистрации прав на недвижимое имущество. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесений в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в книгу);
• государственное страхование ответственности регистраторов и части рыночных рисков, возникающих при регистрации прав, — типично для стран, действующих на основании положений системы Торренса(- это система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц);
• частное страхование ответственности регистраторов и рыночных рисков, возникающих при регистрации сделок, — типично для большинства штатов США.
В большинстве зарубежных стран бремя компенсации (возмещения ущерба) участнику рынка недвижимости в четко оговоренных случаях возложено на государство, а сами выплаты осуществляются либо за счет бюджета, либо за счет средств специализированного фонда, а если средств фонда не хватает, то наступает субсидиарная ответственность бюджета. Последняя схема используется в случаях, когда ущерб у участника рынка недвижимости возникает по вине регистраторов.
Во многих странах государство компенсирует лицу, утратившему права на недвижимость, ущерб в случае, если лицо, виновное в возникновении ущерба добросовестного приобретателя или бывшего собственника недвижимости и обязанное произвести выплаты в его пользу, «не уплатит в течение разумного времени сумму присужденных к возмещению убытков или не передаст права и интересы в имуществе лицу, в пользу которого вынесен вердикт ... в случае отсутствия имущества или недостаточности полученных в порядке ареста средств для возмещения присужденных убытков и судебных издержек....» (пункт 96 «Возмещение убытков с наложением ареста на имущество или лицо. Возмещение за счет гарантийного фонда» первоначального закона Торренса).
В ряде стран, где система регистрации прав на недвижимое имущество основана на поземельных книгах, ответственность за ошибки регистраторов несут бюджеты соответствующих территориальных образований, на которых они расположены, а в случае недостатка этих средств — субсидиарная ответственность возникает у вышестоящих бюджетов (такая система компенсации ущерба бывшим собственникам недвижимого имущества характерна для Германии и Австрии).
Что касается ущерба, который может возникнуть у добросовестного приобретателя недвижимости по вине других участников сделки на рынке недвижимости (мошенничество и недобросовестное поведение партнеров по сделке), то в Австрии и Германии государство не берет на себя расходы по компенсации возникающего по этим основаниям ущерба у участников рынка недвижимости, считая, что риск возникновения такого рода ущерба является обычным коммерческим риском, вероятность проявления которого невелика и вполне может быть снижена субъектами рыночных отношений самостоятельно, например, через институт частного страхования "титула собственности".
Несколько отличается от указанной выше система компенсации ущерба, принятая в Швеции. Шведское законодательство не предусматривает создание для этих целей специализированного гарантийного фонда. Компенсация ущерба участнику рынка недвижимости осуществляется за счет общих доходов бюджета, независимо от основания для осуществления таких выплат. По решению суда выплата может быть произведена как добросовестному приобретателю (при этом имущество у него изымается), так и бывшему собственнику недвижимости (если имущество остается у добросовестного приобретателя).
В ряде штатов США (Массачусетс, Миннесота и др.) сосуществуют две системы обеспечения гарантий зарегистрированных прав — система финансовых гарантий зарегистрированных прав и система частного страхования. При этом частное страхование титула гарантирует возмещение убытков, возникающих в связи с обнаружением дефекта титула. При частном страховании титула покупатель, выплачивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему полную компенсацию. Размер страхового взноса относительно невелик и составляет от 0,3% до 1% от суммы возможного страхового возмещения.
Таковы основные положения титульного страхования в развитых странах.
Заключение
Одним из наиболее распространенных объектов страхования является недвижимость, которая имеет повышенную экономическую ценность. Это обусловлено, прежде всего, тем, что она предназначена для использования в течение длительного времени. Как правило, объект недвижимости обладают конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно не простой процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать на наличные деньги.