Впервые в России наведением порядка (межеванием) в земельной собственности, определением границ частных владений, выделением государственных (казенных) земель, введением кадастровых (писцовых, межевых) книг занялся Иван IV c середины XVI века.
До начала межевания юридическим документом на землю была "крепость", или "купчая", а затем - "крепостная дача" (раздача земель государем или князем за службу), т.е. земля, обведенная круговыми межами. "Дачи" были как с правами полной частной собственности - наследуемые "вотчины" (известны с XI века), так и с правами условного, временного и личного владения - "поместья" (с XVI века).
После введения самоуправления по всем областям (Земская реформа 1555 г.) началось общее межевание всех земель Российского государства. В 1556 г. был издан Писцовый наказ (прообраз кадастровых книг) и Правила к исчислению плоскостей (площадей участка). Нужно было разделить государственные ("черные", облагаемые налогом) земли и частные ("белые"), не облагаемые налогом имения. Имения (дачи) описывались как географические единицы, а примеренные земли (излишки) изымались.
Соборным уложением (1649 г.) слободы и дворы были слиты в единый "государев посад" (государственную собственность). Это позволило регламентировать и упорядочить планировку и новую застройку в городах. На возвращенных городу землях нарезались участки "ново прибылым посадским людям", строились новые слободы, появлялись спланированные кварталы.
В 1680-1684 гг. в соответствии с писцовым наказом вновь стали устанавливать юридические границы государственных и частных земель. При этом разделялись описание и межевание земель, проверялись права на владение. Излишки в вотчинах (землях, находящихся в частном бессрочном владении) оставлялись в поместьях, а в землях, находящихся в срочном пользовании, отрезались в казну, если владелец отказывался их выкупать.
В начале XVIII века при Петре I усиление центральной власти сделало государство главным строительным заказчиком. В 1709 г. в Петербурге была основана первая Комиссия строений, которая стала органом государственного проектирования и взяла в свои руки строительный контроль. Указы Петра о "красных линиях", о противопожарном разуплотнении застройки, о развитии каменного строительства, распоряжение о широком применении зеленых насаждений, о строительстве набережных ввели строительные правила для нового типа города западного образца.
Тогда же возникла строительная полиция, которая следила за соблюдением "регулярства" и следованием образцовым проектам. Если частный застройщик нарушал правила, скажем, заступал за "красную линию", его штрафовали и даже могли конфисковать неправильно построенный дом. К 1720 г. перешли к регулярной планировке и застройке во всех вновь основанных городах, включая столицу. Начал использоваться более совершенный способ межевания земель - геометрический с употреблением астролябии. В 1714 г. было введено понятие "недвижимое имущество" по отношению к земле - в определении "недвижимое имение вотчина" соединили земли, находящиеся в бессрочном (вотчина) и срочном (поместье) владении. В 1754 г. орудием межевания стали уже не веревка и сажень, а десятисаженная цепь, а единица меры - десятина (10,9 кв.м). К межевщику приставили военного и геодезиста с астролябией. Излишки земли, в отличие от 1684г., уже не оставлялись никому, а отрезались и делились между смежными владельцами за определенную плату в пользу казны. Но работы шли чрезвычайно медленно и так и не завершились. К концу правления Елизаветы Петровны (1761 г.) не был размежеван даже Московский уезд.
Екатерина II в 1765 г. создала Комиссию о генеральном межевании и издала манифест, который призывал всех владельцев засвидетельствовать границы своих владений на момент выхода манифеста, не захватывать новые земли и ждать прихода межевщиков. Начинать межевание предписывалось с городов и городских земель и дальше двигаться от отмежеванных участков. За начальный пункт принималось общеизвестное капитальное здание, например угол каменной церкви. В 1766 г. были изданы подробные инструкции землемерам, межевым губернским канцеляриям и провинциальным конторам о выделении земель церквам, ямским слободам, поселенцам, мельницам, горным заводам, под дороги и другие общественные нужды. Таким образом государство положило начало образованию разрядов землевладельцев, которые до тех пор владели землей часто без юридических оснований, и получило возможность разделить государственные и частные землевладения. В случае споров о межах между частными владельцами проверялись "крепости" и лишние земли отбирались в казну. Тем самым поощрялось "полюбовное" размежевание или договоры о совместном владении ("полюбовная сказка").
К концу XVIII века (правление Екатерины II) генеральное межевание было закончено в 18 губерниях. Эта работа показала, что необходимы четкие правила застройки участков и права застройщиков. Первыми узаконенными правилами (еще при Петре I) были противопожарные разрывы в застройке, "красные линии", готовые образцы (типовые и повторные проекты зданий), различающиеся по сословиям общества. Они касались частных и казенных строений, а также планировки населенных мест и были предельно централизованы. Централизованное проектирование просуществовало до городовой реформы 1785 г., а после роспуска Комиссии строений в следующем году было передано на места. За время существования Комиссии были перепланированы 416 из 497 городов. Принцип типизации и повторности, в особенности в государственном (казенном) строительстве, существовал в России в XVIII - первой трети XIX века.
Строительное законодательство в дореволюционной России Строительное законодательство появилось в России в XVII веке. В 1832 г. Устав строительный обьединил все существовавшие тогда в России законы в данной сфере. Каждые 10 лет выпускали его новые издания (1832, 1842, 1857, 1900 г.). В соответствии с Городовыми реформами 1870 и 1892 годов города получили права издавать постановления городских дум по строительству, а в Уставе остались более общие положения. Действовал он вплоть до национализации земли в 1917 г., когда в городах стали допускаться отклонения от правил Устава, они стали так толковаться, что больше свободы появилось у частных застройщиков. К концу XIX века частная собственность юридически оформилась в современном понимании: после введения крепостные дела перешли из палат суда к нотариусам. Регулировать права и защищать интересы стали специальные институты на основе гражданского права, норм и правил. Сама частная собственность на землю определялась так: "Собственник имеет право полного и исключительного господства над поверхностью своего участка в пределах его границ, вверх над определенным пространством воздуха и вниз над недрами земли".
На основе такого определения и с учетом различных интересов строились правовые отношения между частными собственниками (соседское право), между частными собственниками и обществом (публичное право). Чтобы пользование землей не ущемляло интересы соседей и общества (города и горожан), вводились ограничения. Интересы общества были защищены, помимо законов, строительной полицией, которая следила за неукоснительным соблюдением всех строительных и прочих ограничений и предписаний, касающихся публичного права.
Соседское право определяло отношения между собственниками смежных земельных участков и городских зданий при условии, что "собственность признается полным и исключительным господством". Соседское право определяло границы правомочий собственника, кончавшиеся там, где начинались права другого собственника; совместное обладание обьектами, находящимися на границах смежных владений и т.п. Правила оговаривали, где можно поставить дом относительно межи, могут ли окна смотреть во двор соседа и т.п. Вторжение в соседское пространство не допускалось и регулировалось соседским правом.
Дополнительные ограничения на частный участок накладывали сервитуты. Наиболее типичными городскими сервитутами были: права возводить строения, выдающиеся над чужим пространством; пристроить здания к стене соседского дома; укреплять в соседском доме бревна; устраивать сток; строить выше соседского здания; право на свет и вид; право прохода или проезда через чужой участок. Содержание сервитута в каждом случае подробно устанавливалось по частному договору (с внесением в вотчинную книгу), по завещанию или по судебному решению. Соглашения между соседями подробно оговаривались и нотариально заверялись. Все исключительные случаи оформлялись юридически или разрешались через суд. Наибольшие ограничения частных владельцев права строить на своей земле были связаны с общественными интересами. Именно их в основном регулировал Устав строительный, защищали органы власти и публичное право. Признавая право "исключительного господства" собственности ("право собственности, слагающееся из права владения, пользования и распоряжения, заключается в полном господстве данного лица над принадлежащей ему вещью"), строительная полиция не могла вторгаться в частные владения. Однако собственник обязан был соблюдать все регламентации. Споры разрешались в суде.
Что же относилось к общественным интересам? Предупреждение опасности вследствие "неправильного возведения построек", которая может угрожать жизни и здоровью жителей данных домов и окрестного населения вследствие непрочной и небезопасной постройки или антигигиенического ее состояния, нарушения требований противопожарной безопасности, неправильного расположения здания, граничащих с общественными пространствами, снижения ценности находящихся на той же улице домов и имущества соседей из-за безобразного внешнего вида строений. Эти требования составили значительную часть Устава строительного.
Здания должны были отвечать техническим и санитарным требованиям по прочности, высоте самого здания и внутренних жилых помещений (не менее 2,5 м), уклону крыш (при фиксированной ширине улиц), нижним пределам размеров дворовых пространств. Запрещались подвалы в низменных частях города, не допускалась теснота при застройке маломерных участков.