Как было указано выше, объектом сделки может являться незначительная часть земельного участка. Например, если собственник продает несколько квадратных метров или соседи обмениваются частями своих участков с целью улучшения границ. В данном случае и российское и германское законодательство позволяют осуществлять регистрационные действия по упрощенной схеме без образования и регистрации новых объектов недвижимости. Инвента-ризационная опись формуляра немецкой поземельной книги (аналог подраздела I-1 ЕГРП) содержит для этих целей специальный столбец, где фиксируются изменения площади земельного участка. Аналогичные функции выполняет оборотная сторона подраздела I-1 ЕГРП.
Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Российское и германское законодательство соответствуют друг другу в части, касающейся необходимых условий для осуществления регистрационных действий. Параграф 13 Положения и п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации устанавливают, что регистрация производится на основании заявления правообладателя (-ей), которое должно сопровождаться приложением необходимых документов.
Законодательства обоих государств включают в состав Единого государственного реестра прав дела правоустанавливающих документов (абз. 1 § 10 Положения, п. 2 ст. 12 Закона). Следует приветствовать решение российского законодателя, который в отличие от германского отнес к Единому государ-. ственному реестру прав также книги учета документов (п. 2 ст. 12 Закона). От этого правовое регулирование приобрело большую ясность и четкость.
Существенная разница в правовом регулировании процедуры государственной регистрации прав в России и Германии обусловлена различием соответствующих норм материального права. В соответствии с германским законодательством любая сделка, содержанием которой является отчуждение прав на недвижимое имущество, требует нотариального удостоверения (§ 313, 873, 925 ГГУ). В связи с этим деятельность ведомства поземельной книги сконцентрирована, в основном, на проверке соответствия требованиям законодательства процедурных (формальных) элементов осуществления сделок (§19 Положения). Речь идет, в частности, о контроле за надлежащим оформлением договоров, проверке соответствия зарегистрированных ранее и заявленных прав, наличием всех необходимых согласований и разрешений от правообладателей и компетентных органов. Данные документы должны быть либо оформлены в качестве официальных писем, заверенных печатью и подписью должностного лица, либо удостоверены нотариально (§ 29 Положения).
Напротив, Гражданский кодекс РФ предусматривает для большинства сделок, связанных с переходом или обременением (ограничением) прав на недвижимое имущество, простую письменную форму (исключение составляет залог недвижимости (п. 2 ст. 339 ГК РФ) и отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Одним из основных аргументов законодателя в пользу такого подхода было стремление оградить участников рынка недвижимости от чрезмерных нотариальных сборов. При этом не было учтено, что исключение нотариусов из процесса оформления сделок может повлечь за собой и ряд негативных последствий для гражданского оборота.
Так, к примеру, германское законодательство возлагает на нотариуса обязанность готовить проекты договоров, разъяснять сторонам существо сделки, информировать их о ее правовых последствиях, выяснять соответствие воли сторон положениям, закрепленным в договоре. При этом нотариус должен подобно судье действовать независимо по отношению к каждой стороне и руководствоваться лишь действующим законодательством. В таких условиях создаются благоприятные предпосылки для обеспечения надежных правовых гарантий участникам сделок с недвижимостью и эффективной работы органа по регистрации прав. В случае же, если функции по проверке законности сделки, в т.ч. дееспособности участников и соответствия их воли условиям договора, будут возложены на регистрирующий орган, возникает опасность его излишней «перегруженности». Отдельные субъекты Российской Федерации, где уже организованы учреждения юстиции по регистрации прав, пытаются решить эту проблему созданием в рамках учреждений или «при них» специальных структур по оказанию правовой помощи и консультированию участников сделок. Однако такое решение является весьма сомнительным как с точки зрения действующего законодательства (см., например, п. 4 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав), так и интересов защиты гражданских прав граждан. Согласно п. 1 ст. 17 Закона от 21 июля 1997 г. основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки с объектами недвижимого имущества, совершенные в соответствии с действующим законодательством. Это означает, что в процессе правовой экспертизы сделки учреждение юстиции по регистрации прав обязано осуществлять комплексную проверку представленных договоров на предмет их соответствия положениям ГК РФ и иных нормативных актов. В частности, регистрируя переход (возникновение) права, учреждение юстиции должно проверить не только формальное соответствие договора действующему законодательству, но и подтвердить его аутентичность, если он составлен в простой письменной форме. Кроме того, регистрирующий орган должен гарантировать, что участники сделки на момент ее совершения были дееспособны и их воля соответствовала положениям договора, в противном случае сделка может быть признана недействительной с момента ее совершения (ст. 167,171,178,179 ГК РФ).
В нынешних условиях, да и в перспективе, выполнение указанных действий учреждениями юстиции представляется весьма затруднительным. Следует учесть, что, например, в Германии одно регистрационное ведомство обрабатывает в среднем от 200 до 1000 заявлений в день. Конечно, в настоящее время оборот недвижимости в России не столь интенсивен, однако уже сейчас необходимо учитывать его постоянный рост. Сохранение подобного правового регулирования способно создать ситуацию, при которой юридическая экспертиза сделок будет проводиться поверхностно, что грозит снижению уровня правовых гарантий и защиты участникам гражданского оборота.
Порядок проведения государственной регистрации прав, установленный в ст. 13 Закона, во многом соответствует процедуре, принятой в Германии, хотя определенные отличия все же есть.
Прежде всего это касается ситуации, когда имеются сомнения в правомерности поданных на регистрацию документов. В соответствии со ст. 19 Закона в подобном случае регистратор в течение одного месяца обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Такая же возможность предоставляется германским законодательством, которое, однако, не устанавливает какого-либо лимита времени. При этом § 18 Положения о поземельной книге закрепляет обязанность регистратора: 1) сообщить заявителю все причины, которые, по его мнению, препятствуют проведению регистрации и позволяют сомневаться в правомерности сделки; 2) указать на действия, которые необходимо предпринять, с тем чтобы устранить возникшие сомнения. Столь четкой формулировки в российском законе нет.
Законодательствам обеих стран известно правило, в соответствии с которым в случае неустранения причин, препятствующих государственной регистрации в течение определенного срока, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации. Однако возможность приостановления государственной регистрации по заявлению правообладателя, предусмотренная п. 3 ст. 19 Закона, в немецком праве отсутствует. Все поданные в Ведомство поземельной книги заявления должны быть исполнены. Правообладатель имеет право отозвать свое заявление и подать его в общем порядке позднее.
Регулирование отношений по поводу регистрации прав на земельные участки в России и Германии во многом сходно. Различия касаются правил регистрации, когда объектом права являются здания, сооружения. По германскому законодательству все объекты, расположенные на земельном участке, являются его принадлежностью и находятся в собственности собственника земельного участка. Если требуется разделить право собственности на земельный участок и сооружение, необходимо заключить договор о праве пожизненной наследуемой застройки. Данное право позволяет застройщику иметь на земельном участке сооружение и использовать обремененный земельный участок в соответствии с условиями названного договора. Право пожизненной наследуемой застройки подлежит двойной регистрации в поземельной книге: 1) в качестве обременения права собственности в формуляре, где зарегистрированы права на соответствующий земельный участок; 2) в отдельном формуляре в качестве самостоятельного объекта прав.