Для акционерного общества
Сделка будет являться крупной в случае, если сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.
Определение стоимости имущества, являющегося предметом крупной сделки, осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со статьей 77 закона «Об акционерных обществах».
Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета).
Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.
В случае, если сделка будет совершена с нарушением указанного порядка, она будет являться ничтожной (недействительной) на основании статей 168, 174 ГК РФ.
Для расчета крупности кредитной сделки необходимо учитывать помимо суммы кредита еще и сумму процентов, которые заемщик должен будет уплатить за пользование кредитом.
Таким образом, в случае непредоставления в банк баланса на последнюю отчетную дату или, если сделка является крупной – протокола соответствующего органа о ее заключении, существует риск признания сделки недействительной по причине несоблюдения порядка, установленного для совершения крупных сделок законами «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «Об акционерных обществах». Данный риск может быть устранен, если в банк будет предоставлен документ соответствующего органа управления юридического лица о заключении крупной сделки.
При заключении договора залога
В случае, если залогодателем является акционерное общество, необходимо предоставить в банк Протокол соответствующего органа управления Залогодателя (Совета директоров или Наблюдательного совета) о рыночной оценке имущества, передаваемого в залог, с указанием идентифицирующих признаков этого имущества (например с указанием инвентарных номеров) в соответствии с п. 2 ст. 78 и ст. 77 Закона «Об акционерных обществах». Данный документ необходим для определения крупности сделки, о последствиях несоблюдения порядка заключения которой говорилось выше, поскольку крупность исчисляется как процентное соотношение рыночной стоимости имущества, установленной Советом директоров (или общим собранием акционеров, в обществах, где Совет директоров отсутствует) к балансовой стоимости активов Залогодателя.
Предоставляются также:
Документы, подтверждающие право собственности залогодателя на передаваемое в залог имущество (договоры купли-продажи, акты приема-передачи, акты ввода в эксплуатацию и др.). Данные документы необходимы, так как согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть только собственник или лицо, обладающее правом хозяйственного ведения на имущество. В случае, если залоговая сделка будет заключена не собственником имущества, возможно прекращение залога на основании п. 2 ст. 354 ГК РФ по причине того, что собственником является другое лицо, которое согласно ст. 301 ГК РФ может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Банк в этом случае может требовать только досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Таким образом, если не будут представлены все документы, подтверждающие право собственности залогодателя на передаваемое в залог имущество, для банка будет существовать риск прекращения залога на основании п. 2 ст. 354 ГК РФ.
Данный риск может быть исключен представлением в банк инвентарных карточек учета основных средств, заверенных Исполнительным органом, Главным бухгалтером и печатью юридического лица, если передаваемое в залог движимое имущество в соответствии с этими карточками поставлено на баланс юридического лица более 5 лет назад, так как в соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным движимым имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество. По недвижимости этот срок должен составлять не менее 15 лет.
Документы, подтверждающие полную оплату передаваемого в залог имущества, если оно приобретено залогодателем по возмездной сделке (платежные поручения, выписки с банковских счетов, акты взаиморасчетов, соглашения о зачете требований и др.) должны предоставляться в банк по следующей причине:
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Таким образом при непредставлении указанных документов для банка возникает риск, что имущество будет передано ему в последующий залог. В этом случае, согласно ст. 342 ГК РФ, требования банка будут удовлетворяться из стоимости заложенного имущества после требований предшествующего залогодержателя, что естественно интересам банка не отвечает. Данный риск может быть устранен, если в банк будет представлен договор купли-продажи передаваемого в залог имущества, заключенный между покупателем (залогодателем) по этому договору и продавцом имущества, в соответствии с условиями которого «имущество не считается находящимся в залоге у продавца до полной его оплаты покупателем». Также для исключения риска в указанном договоре не должно быть условия о том, что право собственности покупателя на имущество возникает после его оплаты или после наступления каких-либо иных условий (п. 1 ст. 223 и ст. 491 ГК РФ).
В случае, если в качестве документов, подтверждающих оплату приобретенного залогодателем имущества, в банк представляются соглашения о зачете взаимных требований, то необходимо удостовериться, что данные требования являются однородными, срок этих требований наступил либо не указан, либо определен моментом востребования (ст. 410 ГК РФ). При этом необходимо обратить внимание на то, что требования, по которым производится зачет, должны быть бесспорными (то есть не должны оспариваться), их размер должен быть определен. Однородность требований трактуется арбитражными судами по-разному, поэтому предпочтительнее, если они являются денежными и возникли из одинаковых оснований, например: зачет требований по уплате основного долга по договорам или зачет штрафных санкций. Если же производится зачет требований, возникших по разным основаниям, то арбитражная практика не всегда признает за такими зачетами право на жизнь.
Документ, подтверждающий отсутствие прав третьих лиц на передаваемое в залог имущество должен быть представлен в банк, так как:
в случае, если имущество обременено например правом аренды, то при обращении на него взыскания реализация с публичных торгов может быть затруднена данным обстоятельством, поскольку согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Далеко не каждый покупатель согласится приобрести имущество, обремененное правом аренды.
Письменное согласие собственника на залог имущества, находящегося в хозяйственном ведении либо на залог прав аренды имущества, находящегося в аренде требуется согласно ст. 335 ГК РФ. В случае, если такое согласие не будет представлено существует риск ничтожности залоговой сделки на основании ст. 168 ГК РФ.
При заключении договора залога недвижимого имущества (ипотеки) необходимо предоставить банку:
Копию свидетельства о государственной регистрации права собственности Залогодателя на предмет ипотеки, поскольку право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ. В случае непредоставления этого свидетельства для банка возникает риск того, что залогодатель не является собственником закладываемой недвижимости, вследствие чего залоговое обеспечение может быть утрачено.
Выписку из паспорта БТИ с планом объекта недвижимости, так как в соответствии с пунктами 3 и 7 «Правил ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности», утвержденных Приказом Госстроя России №120 от 31.05.2001 г. «Единый реестр объектов градостроительной деятельности представляет собой упорядоченную систему записей, содержащих в них сведения об объектах недвижимости и являющихся доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характеристиках на определенную дату. Документальной основой ведения Единого реестра является технический паспорт». То есть в случае непредоставления выписки из паспорта БТИ банк не может убедиться, что передаваемое в залог недвижимое имущество существует в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характеристиках на определенную дату.
Копию договора купли-продажи предмета залога и документы, подтверждающие его полную оплату в целях подтверждения права собственности залогодателя на передаваемое в залог имущество.
Справку БТИ об оценке предмета залога, которая нужна для определения размера государственной пошлины, которую необходимо будет уплатить нотариусу за удостоверение договора ипотеки, так как в соответствии со ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98 г. договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен. Согласно ст. 4 закона «О государственной пошлине» №2005-1 от 09.12.91 г. государственная пошлина, взимаемая за удостоверение договора ипотеки, определяется от суммы договора, а в случае если сумма договора меньше инвентарной стоимости, то от этой стоимости, которая определяется органами технической инвентаризации.