Ахметшина Лилия Маратовна, с. преподаватель кафедры гражданского права и процесса Казанского государственного университета
Аренда - один из основных инструментов рыночных преобразований. С развитием рыночных отношений она приобретает все большее значение в предпринимательской деятельности. Аренда как форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей во многих регионах выбрана в качестве основной формы землепользования, поскольку она наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования земель. Государство и муниципальные преобразования оценили преимущества, предоставляемые арендой земель: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода, приобретение же в собственность земель проблематично для многих в связи с достаточно большой их стоимостью.
Процесс становления рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю, а вернее, его основного правомочия — права распоряжения. Аренда – его неотъемлемая часть.
Общее правовое регулирование аренды земли в Российской Федерации осуществляется главой 34 ГК РФ, где раскрываются требования, предъявляемые к арендным отношениям, а именно: понятие и объект аренды, правовой статус арендодателя, арендатора земельного участка, форма и общие условия, сроки заключения договора и т.д. В главе 34 Гражданского кодекса отсутствует отдельный параграф, регулирующий аренду земли, что обуславливается необходимостью правового регулирования аренды земли не только нормами гражданского, но и земельного законодательства. Кроме того, в п.2 ст. 607 ГК предусмотрено, что особенности сдачи в аренду земельных участков могут быть установлены законом. Роль такого закона, призван выполнять земельный кодекс либо специальный закон об аренде земли.
Отдельные нормы, касающиеся аренды земли, содержатся и в главе 17 ГК РФ (ст. 260, 264, 267, 270). Статьи 652 и 653 параграфа 4 главы 34 ГК, посвященного аренде зданий и сооружений, говорят о правах на земельный участок при аренде зданий и сооружений, устанавливая при этом возможность, но не обязательность аренды земли.
Восполняя пробелы федерального законодательства, арендные отношения по поводу земельных участков, как правило, более детально регулируются земельным законодательством субъектов Федерации.
Арбитражными судами Российской Федерации рассматривается множество дел по аренде земельных участков. Отсутствие в современном законодательстве достаточного уровня правового регулирования, противоречие законодательства субъектов РФ федеральному законодательству предопределяют большое количество споров по делам об аренде земли. В таком правовом поле существенно возрастает значение арбитражной практики в единообразном и правильном применении законов. В настоящей статье на основе материалов практики рассмотрения арбитражными судами дел, исследуются проблемные вопросы, связанные с арендой земельных участков.
Споры, по делам об аренде земли, рассматриваемые арбитражными судами, чаще всего бывают связаны:
а) с порядком заключения договора аренды земельного участка,
б) понуждением к заключению договора аренды земельного участка, в том числе необходимостью заключения такого договора при переходе прав на здание или сооружения либо его аренде,
в) порядком установления и взимания арендной платы за землю,
г) правами и обязанностями сторон договора,
д) досрочным расторжением договора аренды земельного участка,
е) прекращением договора по истечении срока, его продлением и заключением на новый срок.
Кроме вышеперечисленных, в практике встречаются споры об аренде земельных участков на землях специального назначения, землях лесного фонда, о залоге и продаже права аренды земельного участка.
При разрешении споров арбитражные суды руководствуются нормами Гражданского кодекса РФ, федеральным земельным законодательством и законодательством субъектов РФ. Специфика споров об аренде такова, что при их разрешении судами, прежде всего, применяются общие положения гражданского законодательства об аренде. Так, например, при рассмотрении спора о продлении договора аренды земельного участка решение по делу было принято судом на основании ст.ст. 421, 610 ГК РФ несмотря на наличие Закона Волгоградской области "Об аренде земельных участков на территории Волгоградской области", устанавливающего в ст.10, что арендатор имеет право продлить договор аренды земельного участка. Отказывая в иске, судебные инстанции исходили из того, что указанная статья не соответствует нормам Гражданского кодекса РФ и согласно ст. 12 ГК РФ применению судом не подлежит [1].
Конечно же, на основании вышеизложенного нельзя сделать вывод о том, что правовое регулирование аренды земли осуществляется только посредством гражданского законодательства. Современному земельному законодательству здесь отведена не последняя роль. К его сфере правового регулирования в этой области можно отнести: охрану земель, их кадастровый учет, землеустройство, порядок предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, запрет на передачу в аренду определенных категорий земель, права и обязанности арендатора как землепользователя, дополнительные основания прекращения договора аренды земли, земельный контроль, ответственность за правонарушения в области использования и охраны земель и т.д. Таким образом, договору аренды земельного участка свойственно гражданско – правовое регулирования с учетом норм земельного законодательства. Существенным недостатком такой формы регулирования, сохраненной и в проекте Земельного кодекса 2001 г., является устанавливаемый проектом приоритет его норм в гражданском законодательстве, при регулировании отношений по приватизации, охране окружающей среды, памятников истории и культуры, в градостроительстве и так далее. Кроме того, проектом не преодолено юридическое разделение правового режима земли и находящихся на ней зданий и сооружений, что претит основам оборота недвижимости и нарушает права собственников.
Порядок заключения договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности имеет свои особенности, обусловленные установленным земельным законодательством порядком предоставления земельных участков посредством изъятия и отвода (глава V Земельного кодекса РФ 1991 г.). Правом предоставления земельных участков обладают местные администрации, нередко и, как правило, в целях рационального использования особо ценных земель, указанная функция возлагается на орган государственного управления субъекта Федерации [2]. Подлежит отмене решение о предоставлении земельного участка, вынесенное органом, вне компетенции которого находится принятие таких решений. Так, по исковому заявлению ПО "Азот" Вологодский областной арбитражный суд признал недействительным решение Малого Совета Череповецкого городского Совета народных депутатов об изъятии от ПО "Азот" земельного участка и отводе его другому предприятию в связи с превышением Советом своих полномочий. Ссылка Совета на Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденное городским Советом, и предусматривающее предоставление и изъятие земельных участков только по разрешению Совета, явилась неосновательной, поскольку в этой части Положение противоречит действующему законодательству [3].
К основаниям возникновения у конкретного лица прав на земельный участок, находящихся в государственной собственности, относится акт компетентного органа. Земельное законодательство предусматривает передачу государственных земель в аренду тому лицу, которому они в установленном порядке выделены. Договор аренды заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит правоподтверждающим документом, конкретизирующим права и обязанности сторон.
Так, например, при разрешении спора о праве на земельный участок, договор аренды которого был заключен с двумя арендаторами одновременно, решение вынесено в пользу арендатора, который ходатайствовал о выделении данного участка и на которого были оформлены землеотводные документы. Судом сделан вывод, что с учетом особенностей земельного законодательства договор аренды земельного участка нельзя рассматривать как единственный правоустанавливающий документ, условия которого формируются по свободному волеизъявлению сторон. [4]
Процесс заключения договора аренды земель, находящихся в государственной собственности и составляющих в настоящее время большую часть земель, представляет собой сложный процесс, регламентированный как Земельным кодексом, так и подзаконными нормативными актами [5]. Он включает в себя стадии подачи заявления с указанием в нем целей использования, предполагаемых размеров и местоположения земельного участка, согласований условий его отвода силами и за счет заявителя, принятие решения о предоставлении, заключения договора аренды и отвода участка в натуре.
Несоблюдение указанной процедуры может послужить основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка. Иллюстрацией данного положения является следующее дело. Гаражно-строительному кооперативу было отказано в иске о признании недействительным постановления Главы администрации г.Хабаровска, отменявшее ранее изданное постановление о предоставлении кооперативу в аренду земельного участка для строительства подземного гаража. Из материалов дела видно, что при рассмотрении вопроса о выделении участка под строительство гаража на территории, примыкающей к жилым домам, администрация города, в нарушение ст.28 Земельного кодекса РСФСР издала постановление о предоставлении земли, не выяснив предварительно мнение граждан, интересы которых затрагиваются указанным постановлением. На спорной территории велось строительство овощехранилищ для проживающих в указанных домах граждан, обращавшихся ранее с протестом в инспекции архитектурного надзора. Кроме того, необходимые согласования по вопросу строительства гаражей не проводились с городской инспекцией архитектурно-строительного надзора и городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Статьей 28 Земельного кодекса РСФСР предусмотрена возможность предоставления земли для строительства объекта в городе без предварительного согласования места размещения этого объекта при условии включения его в генеральный план застройки. Поскольку гараж не включался в плановую застройку, а необходимые согласования не проводились, было принято оспариваемое постановление Главы администрации [6].