Суд первой инстанции обоснованно определил все указанные истцом нарушения несущественными, не являющимися основанием для досрочного расторжения договора аренды, и не установил факта использования земельного участка не по назначению. Не конкретизировав в пунктах 1 и 3 Особых условий договора аренды обязанности арендатора и сроки их исполнения, арендодатель лишил себя возможности доказать в суде их нарушение. Доводы истца о нарушении ответчиком в процессе деятельности мини - рынка Законов Российской Федерации "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения", "Об основах градостроительства в Российской Федерации", "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", что является существенным нарушением условий договора, не могут быть приняты судом во внимание.
В указанных законах, соответственно в статьях 28-31, 19, 24-25, установлена ответственность за совершение санитарных правонарушений, за нарушение градостроительного законодательства, за отступление от архитектурного проекта в ходе его реализации, поэтому сами по себе нарушения законов не являются основанием расторжения договора, если это специально в нем не оговорено. [26]
Невыполнение арендатором условий по внесению арендной платы за земельный участок признается судами как достаточное основание для расторжения договора аренды земельного участка [27]. Важным критерием здесь является выполнение заинтересованной стороной требований п.2 ст.452 ГК о необходимости до обращения в суд направить другой стороне предложение о расторжении договора. Сторона, получившая такое предложение, направляет ответ в срок, указанный второй стороной, либо в срок, определенный в договоре, либо в 30-дневный срок. Право обратиться в суд за разрешением спора об изменении или расторжении договора появляется у стороны при отказе или неполучении ответа в установленный срок. При несоблюдении указанных требований, в частности, вынесение администрацией постановления об изъятии ранее предоставленного в аренду участка без предварительного уведомления истца и минуя судебный порядок, договор аренды не считается расторгнутым. [28]
Довольно часто землепользователи пытаются решить в судебном порядке вопросы продления арендных отношений на неопределенный срок, забывая, что арендные отношения являются срочными, т.е. имеют свой предельный срок.
Ряд предприятий обратились с иском к местной администрации о признании недействительным распоряжения, которым утвержден перечень временных объектов, подлежащих выносу из пешеходной зоны в связи с окончанием сроков действия договоров аренды земельных участков под данными объектами, судом первой инстанции в иске было отказано, кассационная инстанция подтвердила вывод суда первой инстанции. Отказывая в иске, суд указал на то, что продление срока договора аренды возможно лишь по соглашению сторон в соответствии со ст. 421 и 610 ГК РФ, на арендуемом земельном участке были возведены временные строения, следовательно, прав на земельный участок арендатор не имеет [29].
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязанности, на основании п.1 ст. 621 ГК РФ, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О желании заключить договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя. Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Частный предприниматель Гусев, занимавший по договору аренды земельный участок площадью 10 кв.м, обратился в городскую администрацию с заявлением о заключении договора аренды данного земельного участка сроком на 10 лет, однако ему было отказано. В этом же году городская администрация заключила договор аренды земельного участка № 1505 площадью 306кв.м с частным предпринимателем Плотниковым, куда вошел и земельный участок, арендованный Гусевым, что побудило последнего обратиться с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды №1505 земельного участка размером 10 кв.м. Возражая против иска, администрация сослалась на нарушение предпринимателем санитарных правил по содержанию торгового павильона и прилегающей территории, однако, такой довод был признан судом необоснованным, а истец – надлежащим образом исполняющим свои обязанности. [30]
Возникают споры и в связи с применением положений п.2 ст.621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судами признается несостоятельным признание земельным комитетом лица, непереоформившего договор аренды земли на последующий период, самовольно занявшим земельный участок, если лицо продолжает пользоваться ранее переданным в аренду земельным участком, а Комитет против этого не возражает [31].
При расторжении договора, возобновленного на неопределенный срок, стороны обязаны соблюдать порядок, предусмотренный п.2 ст.610 ГК РФ, а именно, за три месяца предупредить другую сторону о расторжении договора, если иной срок не установлен законом или договором.
При наличии документов, свидетельствующих о направлении ответчику уведомления о расторжении договора в предусмотренные законом или договором сроки, суд выносит решение об удовлетворении иска о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок. [32]
В связи с отсутствием реального разграничения права государственной собственности на землю много споров возникает по поводу аренды участков в полосе отвода железных дорог, в придорожных полосах автомобильных дорог.
Имеющаяся неоднозначность в этом вопросе ставит в сложное положение землепользователей при оформлении прав на землю в полосе отвода железных и автомобильных. Законодательство не дает прямого ответа на вопрос, кто же вправе распоряжаться федеральными землями, вследствие чего, субъекты Российской Федерации, местные администрации самостоятельно берут на себя эти функции. Иногда решения о предоставлении собственных земель в пользование третьим лицам принимают сами предприятия железнодорожного транспорта, дирекции автодорог, что незаконно, поскольку земли отведены им, как правило, на праве постоянного пользования.
Предприятия железнодорожного транспорта основывают свое право осуществлять распоряжение земельными участками на основании ст. 5 Федерального закона РФ "О федеральном железнодорожном транспорте", но данная статья говорит только о правомочии пользования, а не распоряжения. Более того, в п. 2 ст. 5 данного закона предусмотрено правовое регулирование земель транспорта с учетом требованиями земельного законодательства РФ, а сами земли промышленности и транспорта в составе городских земель согласно ст. 70-71 не исключены из ведения городских властей. [33]
Проект Земельного кодекса РФ 2001 г. (ст.ст.9, 10, 11, п.9 ст.104) предусматривает, что земельные участки из земель государственной или муниципальной собственности предоставляются по решению исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих таким правом в пределах их компетенции. До разграничения государственной собственности на землю проект сохраняет действующий порядок, при котором право распоряжения земельными участками остается за органами местного самоуправления, если законодательством не будет предусмотрено иное.
Арбитражные суды, руководствуясь нормами действующего Земельного кодекса РФ и ст.13 ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" признают право городских администраций на распоряжение землями транспорта в пределах городской черты, но с соблюдением определенной процедуры. Арендаторам земельных участков в полосе отвода железных дорог следует уделять особое внимание оформлению документов при предоставлении таких участков. Обязательным требованием является согласование органов транспорта на отведение земельного участка. Разрешение на предоставление в аренду, акт установления границ должны быть выданы надлежащим органом (Управлением железной дороги) и подписаны руководителем данного органа. Им же должен быть согласован и проект постановления об отводе земельного участка. Так, федеральным арбитражным судом Уральского округа было отменено постановление администрации г.Кургана о предоставлении в аренду на 5 лет земельного участка, находящегося в полосе отвода железной дороги, поскольку оно было вынесено с нарушением вышеуказанных требований [34].
Предоставление в аренду земельных участков в придорожных полосах федеральных автомобильных дорог допускается для размещения объектов дорожного сервиса и производится по решению уполномоченных на то органов по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, в функции которых входит управление федеральными автомобильными дорогами общего пользования [35].