Бердников Евгений Сергеевич, преподаватель кафедры аграрного, земельного и экологического права Одесской национальной юридической академии
Основным документом, регламентирующим отношения арендатора с арендодателем земельного участка, является договор аренды.
Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется, помимо прочего, особой гибкостью этой правовой формы, в которую могут облекаться различные по своему характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.
Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами, он может создавать права, но не обязанности; в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор [1].
Вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионный характер. Одни авторы относят его к разновидностям договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма [2].
По мнению других авторов, договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, вещей, находящихся в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды земли значительно шире, он используется для опосредования не только имущественных, но и земельных отношений, и имеет своей целью в первую очередь опосредование земельных отношений. В данной сфере договор имущественного найма не приемлем [3].
Высказано суждение, согласно которому договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма [4].
По мнению М.В. Шульги договор аренды земельного участка – земельно-правовой. Его правовой основой являются ст. 8 Земельного кодекса, отдельные положения соответствующих Указов Президента Украины, а также постановления Кабинета Министров Украины от 17 марта 1993 г. «О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды», других нормативных актов. К тому же, надо заметить, что Закон Украины «Об аренде государственного имущества» (ст. 4) не включает землю в число объектов аренды, следовательно, он не рассчитан на земельные арендные отношения [5].
Земельно-правовой характер названного договора предопределяется сущностью и особенностями земли как объекта договора. Хотя земля в известной мере по действующему законодательству и включена в гражданский оборот (в пределах, установленных законом, допускаются, например, сделки с землей, в частности, аренда земли), данный природный ресурс не является имуществом в общепринятом понимании. Она выступает, прежде всего, важнейшим элементом экосистемы, неотъемлемой частью окружающей природной среды. Ее функционирование осуществляется по законам естественного развития. Природное происхождение земли предопределяет наличие ряда специфических признаков, которые ей присущи: непотребляемость, неуничтожимость, локализованность земельных участков по месту расположения и пр. Земля, будучи главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственно-операционным базисом в других отраслях народного хозяйства, не только играет экономическую роль в жизни общества, но и выступает особым видом природного богатства, представляет собой самостоятельную социальную ценность. Конституция Украины (ст. 14) относит землю к основному национальному богатству, которое находится под охраной государства.
Охранительный аспект при использовании земли (в том числе и на условиях аренды), то есть его экологическая направленность, приобретает особую значимость и актуальность. На субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность в процессе арендного использования земли, земельный кодекс (ст. 45) возлагает обязанность предусматривать и осуществлять меры по предотвращению отрицательного влияния на сельскохозяйственные, лесные и другие угодья за пределами переданных им в собственность или предоставленных в пользование земельных участков. А при невыполнении требований природоохранного режима использования земель в отношении виновных субъектов ст. 115 Земельного кодекса предусматривает наступление неблагоприятных правовых последствий.
Специфика земли как объекта аренды обусловливает еще то, что контроль за рациональным использованием и охраной арендованной земли осуществляет не только арендодатель, например, коллективный или частный собственник, но и государство в лице уполномоченных органов.
Специфические характеристики земли как одного из основных компонентов природы предопределяют и другие особенности арендных отношений в сфере землепользования.
Все вышеизложенное свидетельствует, что договору аренды земли присущ как гражданско-правовой, так и земельно-правовой характер. Это означает, что отношения в сфере арендного землепользования являются предметом прежде всего земельного законодательства, а гражданско-правовые нормы могут применяться к земельным отношениям только в тех случаях, когда эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Договор аренды является основанием для возникновения арендных отношений, он заключается при обоюдном волеизъявлении сторон, то есть когда арендодатель и арендатор желают вступить в арендные отношения. При этом не должны нарушаться принцип равноправия сторон и принцип добровольности.
Свобода договоров вместе с равенством участников гражданских отношений и рядом иных принципов относится к числу основных начал гражданского законодательства.
В тоже время, действующее законодательство предусматривает ряд случаев, в которых заключение такого договора является обязательным. Так, в соответствии с Указом Президента Украины от 28 мая 1999 г. «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» субъекты обязаны заключить договор аренды, если участки, занятые названными объектами строительства, не приватизируются. Обязательность заключения такого договора предусматривается и ч. 4 подп. «а» п. 1 Указа Президента Украины от 3 декабря 1999 года «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики».
Думается, что вышеуказанное ограничение волеизъявления сторон при заключении договора аренды земли, сближает его с понятием публичного договора, в котором оно употребляется в ст. 426 ГК Российской Федерации.
Современное гражданское законодательство Украины не содержит понятия публичного договора, однако необходимость нормативного закрепления такого понятия, на наш взгляд, является очевидной.
Условия аренды земельного участка определяются в договоре по соглашению сторон. В комплексе с правами и обязанностями такие условия составляют содержание договора. К ним относятся: объект аренды, то есть место расположения и размер земельного участка, состав передаваемых в аренду угодий, их состояние (что на участке произрастает, возведено и прочее), арендная плата, целевое назначение, условия использования, сохранение качества земли, сроки аренды, обязанность арендодателя передать участок в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться землей в соответствии с ее целевым назначением и условиями договора, вносить арендную плату в установленные сроки, возвращать арендованный участок по истечении договора аренды в состоянии, обусловленном договором аренды, существующие ограничения и обременения, касающиеся использования земельного участка, ответственность сторон и др.
Наряду с обязательными в договор могут быть включены и разного рода факультативные условия, например определяющие правовой статус расположенной на участке недвижимости и насаждений, а также условия о форме арендной платы за аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, оформляемого, как правило, в виде соответствующей таблицы.
Законодатель, помимо требований соответствия условий договора земельного участка требованиям Закона Украины «Об аренде земли» и Земельного кодекса Украины предусмотрел также необходимость их соответствия требованиям Постановления Кабинета Министров Украины от 17 марта 1993 года «О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды)». Практика этого специфического способа регулирования общественных отношений хорошо известна отечественному законодателю еще с советских времен.
Типовой договор, предполагающий непосредственную трансформацию норм в договорные условия, дает возможность органу, который утвердил типовой договор, осуществлять более широкий контроль за складывающейся договорной практикой. Если к этому добавить, что отступления от типового договора признаются недействительными в силу ст. 48 ГК («Недействительность сделки, не соответствующей требованиям закона»), есть основания сделать вывод, что типовой договор с его ограничениями сферы свободного волеизъявления контрагентов может вступить в определенное противоречие с требованиями рыночного хозяйства. Этой же позиции придерживается и Высший арбитражный суд Украины [6].
Правовое регулирование формы договоров выражается в установлении требований к ней последствиям ее нарушения. Цель соответствующих требований состоит в том, что все они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания. Некоторые нормы придают акту фиксации сделки публичный характер. С этим связан государственный контроль за ее содержанием в интересах оборота и третьих лиц, помощь сторонам в уяснении правовых последствий совершаемых ими юридических действий, а равно информация заинтересованных лиц о совершенных сделках.