Итак, ГК РФ 1994г. установил подробные общие правила о залоге, не забыв и о таком виде залога, как ипотека. Но Гражданский Кодекс, нося универсальный, общий характер, не мог подробно урегулировать весь механизм ипотеки, он устранил только те недостатки закона "О залоге", которые вызывали на практике наибольшее количество вопросов.
Характеризуя российское законодательство об ипотеке, необходимо остановиться на анализе Основных положений о залоге недвижимого имущества - ипотеке, принятого Распоряжением заместителя Председателя Совета Министров -Правительства РФ от 22 декабря 1993г. Положение разработано Исследовательским центром частного права, носит рекомендательный характер и в какой-то мере проясняет различные вопросы ипотеки. Расширяются и разъясняются некоторые понятия.
Так, по данному положению "залогодателем может быть как должник, так и третье лицо", что закон "О залоге" не предусматривает. Второй немаловажный момент: конкретно указана форма договора об ипотеке, что ранее также не было зафиксировано в Законе. Четко сказано, что договор об ипотеке заключается в виде закладной. Кроме того, дан перечень реквизитов (всего их 13), которые должны присутствовать в закладной. Таким образом определяется сама форма договора об ипотеке.
Так как в настоящий момент единой порядок регистрации недвижимого имущества в РФ не установлен, "Положение" предусматривает временные правила регистрации. Для определенных видов ипотек предусмотрены соответствующие государственные органы, осуществляющие регистрацию, предусмотрен и порядок ее осуществления.
В пункте, указывающем на виды ипотек, есть один интересный аспект, об ипотеке имущества, находящегося в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников).Это тесно связано с понятием кондоминиума, как формы права собственности или владения на правах собственника. Важнейшей особенностью этого определения является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслуживания площадей, относящееся к индивидуальной собственности, находится в совместном ведении.
И в "Положении" четко определяется, что на имущество подобного рода ипотека устанавливается лишь при наличии письменного согласия всех собственников (это важно для коммерческих структур, так как кондоминиум как форма собственности используется не только применительно к жилищному фонду, но также кондоминиумы могут создаваться и для эксплуатации служебных и коммерческих, а также промышленных зданий и недвижимости смешанного назначения, когда часть площадей используется для жилищных, а часть- для коммерческих целей.
"Положение" освещает достаточно трудный вопрос залога жилых помещений. И здесь немного сглаживаются юридические противоречия данного вопроса. Так, в данном документе предусмотрено , что в ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащей залогодателю на праве собственности, причем залогодержателем могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселением покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи.
Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающим в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. Лица, проживающие в жилых домах(квартирах) на условиях договора найма, договора аренды не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого помещения. Таково хотя бы какое-то приемлемое разрешение противоречий правовых норм.
Значительно расширяют "Положения" и особенности ипотеки предприятий. В соответствующем разделе об этом есть практически все, начиная с детального состава заложенного имущества, чего нет в законе "О залоге". Особенно ценно здесь то, что .вопервых, дан нормируемый минимум суммы денежного обязательства, обеспеченного ипотекой (оно должно составлять не менее половины стоимости активов предприятия); во-вторых, определен минимальный срок договора об ипотеке (точнее срок возвратности кредита по договору) -1 год, и в-третьих, указана основа, на которой определяется состав имущества и оценка его стоимости (это полная инвентаризация имущества предприятия, проводимая независимым аудитором; при этом акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной). И, надо сказать, что все эти три позиции во многом (с юридической точки зрения) снижают риск предоставления кредитов под залог имущества, что сегодня очень важно.
Подробно в "Положениях" изложены правила, применяемые к ипотеке земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Но ипотека по ним допускается лишь для обеспечения использования кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства.
Говоря в общем об "Основных положениях о залоге недвижимого имущества -ипотеке", следует признать, что с принятием этого документа в качестве закона, законодательная база значительно усилится, что создаст основу для более широкой практики ипотечного кредитования многими банками и другими кредитными учреждениями. Но данный документ до сих пор не принят, а проект закона "Об ипотеке" был разработан не на основе этого документа.
В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью Президент РФ издал 28 февраля 1996г. Указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Этот
Указ издан для временного регулирования рассматриваемых отношений ввиду отсутствия предусмотренного п.2 ст.334 ГК РФ закона об ипотеке, впредь до его принятия.
Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.
Не может быть предметом ипотеки часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, кроме квартир в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, а также иного имущества, изъятого из оборота, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.
Решает Указ и вопрос о залоге жилого помещения (квартиры), в котором проживают залогодатель, собственник этого помещения и члены его семьи. Здесь он солидарен с "Основными положениями о залоге недвижимости - ипотеки", но носит не рекомендательный, а обязательный характер - в случае обращения взыскания на такое жилое помещение собственник и члены его семьи не подлежат выселению. Следует заметить, что в силу данного положения, хотя право собственности, являющееся основанием для проживания самого залогодателя, и прекращается в результате обращения взыскания, за ним, как и за членами его семьи, сохраняется право на последующее проживание. Хотя такая позиция подвергается критике, как идущая вразрез с положениями о собственности[11], однако она представляется наиболее приемлемой для данных случаев. Дело в том, что прекращение права собственности на основании права залога носит особый характер. Залогодатель должен быть застрахован от того, что он потеряет и право проживания.
Но если договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на данное помещение могут быть выселены в судебном порядке.
Подтверждает Указ и правило о том, что здания, сооружения непосредственно связанные с землей закладываются только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором они находятся, либо залогом принадлежащего залогодателю права на этот участок. Но право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, что противоречит ст. ЗЗ6 ГК РФ и ст.54 Закона "О залоге".
Указ Президента от 28.02.96. не решает проблему права кредитора распоряжаться кредитным договором, то есть он не способствует созданию вторичного рынка ипотечных кредитов.
Вопрос о государственной регистрации данный Указ не решает, то есть он не устанавливает ни ее процедуру, ни орган, который будет регистрировать договор об ипотеке. Тем не менее, Указ Президента определяет форму, по которой будет проводиться государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" №293 стал тем единственным специализированным актом, нормы которого полностью посвящены, регулированию ипотечных отношений, вплоть до принятия закона "Об ипотеке". Он создает вместе с законом "О залоге" и ГК РФ правовую базу для развития ипотечного кредитования в РФ.
Характеризуя законодательство РФ об ипотеке, необходимо сказать несколько слов об Указе Президента РФ от 10 июня 1994г. №1180 "О жилищных кредитах"[12]. в соответствии с которым было принято положение "О жилищных кредитах". Положение устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство жилья, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества(ипотека).