Временными землепользователями могут быть граждане и юридические лица.
Предоставляют землю во временное пользование граждане и юридические лица - собственники, владельцы, постоянные пользователи (во вторичное пользование), арендаторы в предусмотренных в новом ЗК случаях.
12. Право аренды земли
Это право предусмотрено ст.264 ГК (как и временное пользование), и, кроме того, ст.269-270 ГК предусмотрено право сдачи (предоставления) в аренду. Более детально аренда земли должна регулироваться новым ЗК.
На условиях аренды земельные участки могут предоставляться гражданам РФ, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам РФ, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц, иностранным государствам. Как видно, круг субъектов права аренды земли очень широк.
Впервые право аренды введено союзными Основами законодательства о земле (апрель 1990 г. ). Оно было предусмотрено ЗК и другими актами.
Передача в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, может осуществляться их собственниками, а земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, - соответствующими органами исполнительной власти (администрацией). Землевладельцы и землепользователи могут сдать земельные участки в аренду с разрешения собственника.
Аренда возникает в силу закона и на основе договора, заключаемого арендодателем (собственником) и арендатором. В договоре определяются условия использования земли, размер и порядок внесения арендной платы, которая определяется соглашением сторон и может выплачиваться в денежной или натуральной форме.
Аренда земли бывает краткосрочной - до 3 лет и долгосрочной - до 50 лет.
Поскольку аренда земли и краткосрочное землепользование имеют много сходных черт, иногда высказывается предложение отказаться от временного пользования землей и о замене его арендой земли. Вопрос заслуживает внимания и должен быть решен в ЗК.
13. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - применимы ли они к земле?
Субъектами гражданских и земельных отношений являются также казенные предприятия и унитарные государственные и муниципальные предприятия. Однако, поскольку они не являются "частными" юридическими лицами, вопрос об их праве на землю имеет свои особенности.
Здесь может возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оперативном управлении. Об этом говорится в гл. 19 ГК (ст.294-300).
Но указанные категории не применяются по отношению к праву на землю, в гл. 17 ГК они не предусмотрены. И в прежней системе они не применялось, а применялись право пользования и владения, а также в установленных пределах - право распоряжения. Об этом писали А. В. Венедиктов, А. В. Карасс, С. Н. Братусь, Г. Н. Полянская. Названные институты и по новому ГК применяются к имуществу, но не к земле и другим природным ресурсам. В гл. 17 ГК, специально посвященной правам на землю, ничего не говорится о хозяйственном ведении и оперативном управлении землей. Речь идет лишь о владении и пользовании (в том числе аренде) о праве постоянного пользователя землей распоряжаться ею с согласия собственника.
14. Основания возникновения и прекращения прав на землю
ГК, формулируя основания возникновения прав на имущество, а также основания их прекращения, имеет в виду, что они распространяются и на права на землю. Земельным законодательством они регулируются достаточно подробно.
Одним из главнейших оснований возникновения прав на землю является предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности в частную собственность, пользование, аренду. Частные собственники могут также предоставлять земельные участки в пользование и аренду другим лицам.
Основания возникновения и прекращения прав на землю неразрывно связаны, перекрещиваются: у одних возникает право на землю, у других оно прекращается. При предоставлении земли из государственной и муниципальной собственности в частную прекращается право государственной и муниципальной собственности и возникает право частной собственности и наоборот
Одним из способов прекращения права на землю является изъятие (выкуп) земли для государственных и муниципальных нужд (ст.278-282 ГК) и изъятие земельных участков в связи с нарушением земельного законодательства (ст.284-286 ГК). Эти основания должны быть четко сформулированы в новом ЗК.
Наиболее распространенными основаниями возникновения прав на землю являются сделки с землей. Они закреплены в ст.260 ГК и названным выше Указом Президента РФ. В новом ЗК они должны быть тщательно "расписаны".
Нет необходимости подробно останавливаться на всех видах сделок. Но для купли-продажи необходимо сделать исключение. Имеются сторонники, но много и противников купли-продажи земли. Но высказываются возражения о широкой купле-продаже сельскохозяйственных земель. ГК ее предусматривает (хотя и не прямо), но не конкретизирует, таким образом, отсылая к земельному закону. В процессе разработки нового ЗК это являлось одним из острейших вопросов. Вероятно, и куплю-продажу сельскохозяйственных земель можно ввести в жесткие рамки, чтобы избежать резко отрицательных последствий. Запрещается продажа для использования земли не по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (выкуп) земель в таких случаях (гл. 17ст.284-287) и отсылает к земельному законодательству. Таким образом, следует установить ограничения использования сельскохозяйственных земель. Их нельзя "пускать" в общий земельный рынок. Рынок сельскохозяйственных земель должен быть обособлен. Покупатели земли (в том числе и иностранные физические и юридические лица) если они желают добросовестно вести сельскохозяйственное производство, должны иметь право купить ее. В России добывается и отправляется на экспорт много нефти, газа и леса. Но ведь землю нельзя вывезти за границу, ее можно использовать честно и добросовестно, и тогда купля-продажа земли не приведет к отрицательным последствиям. Имеются и экономические механизмы регулирования, в данном случае - прогрессивный земельный налог, стимулирование их рационального и эффективного использования, усиление государственного контроля за использованием и охраной всех, и особенно сельскохозяйственных, земель.
15. Применима ли к земле приобретательная давность?
Интересным и важным является вопрос о приобретательной давности (ст.234 ГК). К праву на имущество, кроме земли, она применяется. Применима ли она к возникновению права собственности на землю? Думается, не всегда. В гл. 17 ГК она не предусмотрена. Земля изначально всегда была в государственной собственности, поэтому государственные или муниципальные земли вряд ли могут быть "ничейными". Кроме того, земля особый объект недвижимости. Однако на практике многие граждане долгое время пользовались (или пользуются) "неоформленными" участками, затем эти участки могут оформляться органами власти в собственность, пользование, владение, аренду по установленным нормам и в общем порядке. Если участок находится в частной собственности, но собственник не объявляется и не предъявляет свои права на участок, на него распространяются нормы о приобретательной давности. Тем не менее вопрос требует детального решения в новом ЗК.
16. Регистрация прав на землю
В ст.131 ГК говорится о регистрации права собственности и других прав на недвижимость, в том числе на землю. Регистрация проводится в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Система этих органов в настоящее время опускается только до области, края, республики. Имеются органы и в крупных федеральных городах. В районах таких органов нет. Предполагается в районах и городах создать филиалы регистрационных органов юстиции. Кроме того, указанной статьей ГК предусмотрена кроме государственной регистрации специальная регистрация отдельных видов имущества (в соответствии с законом). Такая специальная регистрация прав на землю осуществляется органом по земельным ресурсам и землеустройству (то есть земельным комитетом). Это следует из ст.261 ГК, в которой прямо называются специальные органы. Земельные органы проводят землеустройство, определение границ участков и выдают документы на них.
17. Реквизиция и конфискация - применимы ли они к земельным участкам?
Реквизиция - это изъятие в установленных законом случаях (стихийные бедствия, эпизоотии, эпидемии, аварии и др. ) имущества с выплатой его стоимости (гл. 15, ст.242 ГК). В гл. 17 реквизиция земли не предусмотрена. Это особый объект имущества, по отношению к которому практически невозможно применение реквизиции. Она применима к домам и сооружениям, транспортным средствам, продовольствию и т. д. В отношении земли существует специальная мера - изъятие (выкуп) ее для государственных или муниципальных нужд или за нарушение земельного законодательства (гл. 17 ГК), но не в тех случаях, которые предусмотрены для реквизиции иного имущества (не земли).
Конфискация имущества предусмотрена ст.243 ГК РФ, гл. 15. В гл. 17 о ней не говорится. Но в отношении земли как имущества (хотя и особого) возможна конфискация. Однако законом необходимо определить случаи и порядок конфискации земли. Например, в приговоре суда необходимо обязательное указание о конфискации. Без этого конфискация земли невозможна.
18. Права и обязанности субъектов прав на землю, их гарантии и защита
ГК в общей форме говорит о праве и обязанностях держателей земли, гарантиях и защите их прав. Особенно выделяется судебный и арбитражно-судебный порядок их защиты.
В ст.52-54 ЗК подробно урегулированы указанные вопросы и нет необходимости подробно их рассматривать. К сожалению, многие статьи ЗК отменены названным выше Указом Президента РФ (от 24 декабря 1993 г. ), в силу чего ослаблены гарантии и защита земельных прав. Это еще раз свидетельствует о необходимости скорейшего принятия нового ЗК. Ст.52-54 ЗК целесообразно усовершенствовать, дополнить новыми положениями, соответствующими современным условиям. Следовало бы предусмотреть и расширить рассмотрение земельных споров третейскими судами. Административный порядок рассмотрения этих споров, как правило, не должен иметь места, за исключением случаев, когда обе спорящие стороны сами согласны передать спор на рассмотрение администрации.