Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений в Российской Федерации
Дипломное сочинение студентки 5 курса дневного отделения Полосковой Елены Петровны
Московская государственная юридическая академия
Кафедра гражданского права
Введение
Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются лишь некоторые проблемы договора аренды что и обусловило наименование данного дипломного сочинения.
Актуальность данной темы обусловлена рядом обстоятельств. Вопервых, договор аренды нежилых помещений сравнительно недавно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. По своей «популярности» в настоящее время он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы. Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Основополагающую роль при этом играли Основы законодательства Союза ССР и союзных республйк 1989г.[1]. Со временем, этот вакуум заполнило российское законодательство, в основном, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.
В период 1993-1995гг. на региональном уровне субъектами РФ принято большое количество нормативных актов, подчас идущих вразрез с федеральным законодательством об аренде.
Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации[2] процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.
Тем не менее, белые пятна арендного законодательства все же остались, что требует для правоприменителя вдумчивого, взвешенного применения различных по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования норм права в области арендных отношений. Это обстоятельство является вторым аргументом в пользу актуальности выбора темы данной дипломной работы.
В-третьих, к сожалению, судебная практика в данном вопросе не всегда однородна. Подчас, арбитражные суды различных регионов и уровней не-одинаково разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.
Задача данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении .и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.
В работе широко используются нормативные акты, журнальные статьи, монография и судебно-арбитражная практика.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена основным понятиям аренды нежилых помещений. В ней раскрываются понятие, особый объект договора аренды и его стороны. Вторая глава включает в себя вопросы условий и порядка возникновения и прекращения подобного рода арендных отношений. В третьей главе анализируются правовой статус арендатора и арендодателя и ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений.
Напомню, что автор не ставила целью раскрыть все вопросы правового регулирования арендных отношений, а затронула лишь «болевые точки» данной проблемы.
Глава I. Основные понятия аренды нежилых помещений
§1.1. Понятие договора аренды
Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Таким образом, отличительными признаками данного договора являются:
а) представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества;
б) предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; в) предоставление имущества за плату.
Развитие научно-технического прогресса привело к тому, что появились сферы, где полезными свойствами имущества можно пользоваться не вступая во владение им, например, каналами связи, услугами ЭВМ через кабельную сеть и т.п. В значительной степени это и привело к закреплению в законе различения пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового.
Аренда имеет традиционно широкое распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).
Как купля-продажа и иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром в ней выступает часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой в аренду. Эта часть потребительной стоимости соответствует отрезку времени, в течение которого арендатор имеет право извлекать полезные свойства этой вещи.
При аренде происходит экономическое расщепление потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую в виде товара и другую, таковым не являющуюся. Следствие этого - принадлежность арендованного имущества на различных юридических титулах одновременно двум субъектам. На срок договора у арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества.
Важная черта этого договора - то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не в право хозяйственного ведения или право оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом. «В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжения нанятой вещью (например, ремонт вещи своими силами или передача ее третьему лицу для ремонта; передача части имущества в пользование другому лицу и т.п.). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом»[2]. Это означает, что права арендатора на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности.
Договор аренды является консенсуальным, т.к. у сторон возникают права и обязанности сразу после заключения соглашения. Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное имущество предоставляется за плату. Также из законодательного определения (ст. 606 ГК РФ) видно, что договор у обеих сторон порождает и права, и обязанности, то есть он является двусторонне обязывающим.
В.В.Витрянский[3] в своем комментарии второй части Гражданского кодекса Российской Федерации, принятой 22 декабря 1995 года, отмечает, что давая понятие договора аренды. Гражданский кодекс исходит из того, что договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры куплипродажи, подряда и т.п. Гражданский кодекс РФ исключает возможность использования данного договора как организационно-правовой формы предпринимательства либо как одно из средств разгосударствления экономики. В таком качестве договор аренды более не рассматривается, а Основы законодательства СССР об аренде 1989 года, допускавшие использование аренды для разгосударствления и приватизации имущества государственной и муниципальной собственности не подлежат применению с момента вступления части второй Гражданского кодекса РФ в силу. По мнению В.В.Витрянского, «о возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и использованная в Гражданском кодексе терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор - договором имущественного найма». Нужно, однако, отметить, что и сегодня арендные отношения регулируются нормами действующего законодательства о приватизации.
На основании выше рассмотренных положений можно выделить некоторые особенности, присущие договору аренды:
1) аренда - это одно из законных оснований владения и пользования имуществом, находящегося в собственности другого лица, а арендатор является законным владельцем соответствующего имущества;
2) арендные отношения возникают только из договора, заключенного собственником арендуемого имущества либо с уполномоченным им органом и прекращаются с истечением срока действия договора или его расторжением в установленном порядке.^ также в случае досрочного выкупа арендованного имущества;