Одним из наиболее важных вопросов для арендаторов является возможность и порядок передачи арендованного помещения в субаренду.
Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды (ст. 615 ГК РФ). Поэтому плата за помещение, сдаваемое в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды. В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Законодатель исходит из того, что обязательство не может создавать обязанности для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны, то есть для третьих лиц, в данном случае, арендодателя.
ПРИМЕР. В 1992 году Москомимущество сдало в аренду издательству «Русский язык» помещение на ул.Лушкинской. Издательство переуступило здание Международному промышленному банку. Договор о совместной деятельности между ними фактически являлся договором субаренды. Банк полностью отреставрировал строение на свои средства, переоборудовав его под офис. По сведениям Москомимущества, «Русский язык» получал от банка за субаренду площадей валюту, однако, само издательство арендную плату не вносило. Это стало основанием для расторжения договора аренды через суд. После удовлетворения иска, МКИ сдал эти площади в аренду международному журналу «Панорама». По решению суда банку пришлось освободить отреставрированное строение.[25]
Однако, в данном случае субарендатор получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды нежилого помещения заключения с ним договора в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору. Это право может быть реализовано вплоть до предъявления субарендатором иска о принуждении арендодателя к заключению договора в суд.
В Москве, согласно п 5.2. Приложения №1 к постановлению правительства Москвы №868, размер нежилых помещений, передаваемых в субаренду не должны превышать 25% от общей арендуемой площади.
П.5 указанного приложения предусматривает предоставление помещений в субаренду любым юридическим лицам, зарегистрированным в установленном порядке, с согласия арендодателя - Москомимущества и арендатора. О физических лицах в этом пункте не указывается. Но, поскольку, к договору субаренды применяются правила, установленные для договора аренды, то данное положение противоречит п .4.1. указанного приложения, согласно которому передача помещения в аренду осуществляется любому юридическому и физическому лицу. Кроме того, п.5 c 3. Приложения №1 установлено, что заключенный между арендатором и субарендатором договор утверждается в Москомимуществе.
Интересно также отметить особенность в практике заключения договоров субаренды. Для оформления в установленном порядке договора субаренды нежилого помещения Москомимущество требует предоставления договора о совместной деятельности, заключенного между арендатором и субарендатором. В противном случае в оформлении договора субаренды отказывается. Безусловно, такое требование Москомимущества есть нарушение действующего законодательства.
Следующим правом арендатора является то, что он по своему желанию может производить улучшение арендованного нежилого помещения. Отделимые улучшения являются его собственностью, если же улучшения не могут быть отделены без вреда от помещения, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. В случае, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость, как правило, не возвращается.
Одним из важнейших прав, предоставляемых действующим законодательством арендатору, добросовестно выполняющему свои обязательства, является преимущественное право на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Надо ли говорить о том, что для арендатора, владеющего помещениями, которые являются основой его деятельности, требуется стабильность и уверенность в том, что он застрахован от всяческих неожиданностей. Однако, до недавнего времени был отнюдь не бесспорным вопрос даже о возможности защиты этого права арендатора . Поэтому Высший арбитражный суд РФ в своем информационном письме от 10 сентября 1993 года №С-13/ОП-276[26] специально разъяснил, что арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды» имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. Также подчеркивается, что указанное право арендатора должно быть защищено в судебном порядке. При защите этого права необходимым является предоставление документа, подтверждающего намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором. Вместе с тем, в аналогичных ситуациях арбитражные суды не всегда защищают прежнего арендатора.
ПРИМЕР. В Московский областной арбитражный суд обратилось ТОО «Интерьер МО» с иском о понуждении комитета по управлению имуществом г.Люберцы к заключению договора на нежилое помещение. В соответствии с уставом ТОО является правоприемником цеха по комплексному изготовлению высокохудожественного интерьера жилищ «Интерьер» Люберецкого ГПО БОН, производственные фонды которого были приватизированы путем выкупа арендованного имущества, кроме здания, где располагался цех. Суд удовлетворил исковые требования.
Но кассационная и надзорная инстанции отменили это решение. Лишь Пленум ВАС РФ по протесту своего председателя исправил ошибку.[27]
Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим лицом, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды нежилого помещения, указывая об этом в решении. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не намерен сдавать спорное нежилое помещение в аренду, оснований обязывать арендодателя возобновить договор не имеется.
В другом разъяснении Высшего арбитражного суда о правомерности проведения конкурса на право заключить договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения содержалось следующее. Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако, при проведении арендодателем такого конкурса, в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требования о признании конкурса недействительным. При проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Арендатор вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или нет.[28].
Гражданский кодекс РФ указывает, что если после окончания срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.621).
Особого внимания требует право арендатора на выкуп арендованного имущества, в нашем случае - нежилого помещения, если такое право предусмотрено условиями договора аренды или законодательством. Такой выкуп возможен по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). В случаях, когда стороны не предусмотрели условия выкупа в договоре, они могут заключить об этом дополнительное соглашение и при этом договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Примером выкупа имущества в силу закона может служить имеющий широкое распространение факт приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. В соответствии с Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года №1535[29] правом на приобретение арендованных нежилых помещений наделены юридические и физические лица, ставшие собственниками приватизируемых государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду:
а) акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, не менее 75 процентов их акций;
б) граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
Во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие надлежащего договора аренды нежилого помещения.