ПРИМЕР. Консорциум «Молибден» обратился в арбитражный суд г.Москвы с иском о выселении фирмы «Олимп-8» (бывший трест Мосстрой-8) из здания по ул.Селезневской, ссылаясь на наличие у него договора аренды на это здание, заключенного с ПРЭО райисполкома. Арбитражный суд удовлетворил иск. Без изменения оставила это решение и надзорная инстанция. Однако, эти решения стали предметом проверки Пленума Высшего арбитражного суда России. При этом высшая инстанция пришла к выводу, что арбитражные суды не исследовали вопрос о наличии у ПРЭО имущественных прав на указанное строение в объеме, позволяющем ему выступать арендодателем по договору аренды. Таким образом, необходимо выяснить, имелись ли полномочия у ПРЭО на заключение договора аренды. Поэтому все состоявшиеся решения были отменены и дело направлено на новое рассмотрение.[12]
В данном случае у суда возникли сомнения в правомочности действий ПРЭО по сдаче здания в аренду, но на практике встречаются случаи, когда арендодателями выступают низовые звенья управления жилищно-коммунальным хозяйством города (РЭУ, ПРЭО, РЭП и т.д.), а также непосредственно административные органы, например, администрации муниципальных округов. Разумеется, чаще всего такие договоры юридических гарантий для правомерного пользования нежилыми помещениями не дают. Это следует из того, что на основании выше упомянутого постановления правительства Москвы единственным арендодателем в столице может выступать только Москомимущество и его территориальные агенства. Однако, возникает вопрос, как быть с теми многочисленными договорами аренды, которые были заключены ранее. Можно ли автоматически заменить арендодателя по договору аренды, который не был переоформлен в соответствии с указом Президента РФ №1230 от 14 октября 1992 года? В постановлении правительства Москвы подчеркивается, что Москомимущество является правоприемником по всем ранее заключенным договорам аренды, в том числе с правом выкупа. Но в информационном письме Высшего арбитражного суда РФ от 3 сентября 1993 года № С-13/ОП-272[13] разъясняется, что договоры аренды, заключенные в установленном» порядке, являются действующими независимо от изменения арендодателя. Недвижимое имущество, в том числе нежилые помещения, находящееся у предприятия в хозяйственном ведении и переданное им в аренду другому предприятию не может быть изъято у него, несмотря на то, что арендодателем по договору после переоформления будет выступать комитет по управлению имуществом. Поэтому комитет по управлению имуществом становится правопреемником по договору аренды только после его переоформления. Следовательно, если договор аренды на нежилое помещение в надлежащем порядке не был переоформлен, арендодателем продолжает оставаться предприятие, заключившее договор аренды.
ПРИМЕР. Возник спор между АО «Аэропорт «Внуково»» и его рестораном, который взял в аренду свои площади не у самого аэропорта, а у Москомимущества. Помещения, которые занимает ресторан, арендовались им у аэропорта с 50-х годов. В 1992 году ресторан преобразовался в акционерное общество и перезаключил договор аренды с Москомимуществом. Через год акционировался и сам аэропорт. Формируя свой уставной фонд, АО «Аэропорт «Внуково» внес в него площади ресторана, после чего стал требовать от ресторана, чтобы тот платил арендную плату именно аэропорту, а не Москомимуществу. Но ресторан, ссылаясь на договор с МКИ, арендную плату аэропорту платить не желал. Аэропорт решил обратиться в суд. Арбитражный суд Москвы не сразу, но все же встал на сторону аэропорта (первоначально иск был отклонен). Однако, признав недействительным договор аренды ресторана с МКИ, Московский арбитражный суд по формальным причинам не аннулировал свидетельство на право аренды. Аэропорт обратился в Высший арбитражный суд, который полностью удовлетворил его иск.[14].
Следует отметить, что такая практика «применяется только в отношении договора аренды нежилых помещений, которые были заключены до вступления в действие указа Президента РФ №1230. Договоры, заключенные не с комитетами по управлению имуществом, после указанной даты являются неправомерными, хотя, многие организации, заключившие договоры аренды нежилых помещений с РЭУ, ПРЭО и т.д., исправно платили арендную плату, участвовали в косметическом ремонте и выполняли другие обязанности по договору. В результате бюджет недосчитывал крупные суммы.
По мнению директора Центрального территориального агенства МКИ Владимира Андреенкова особо остро эта проблема стояла в Центральном округе города Москвы. Это и понятно, так как центр Москвы является самым престижным районом для расположения офисов фирм. Поэтому правительство Москвы в порядке эксперимента осуществляет продажу прав аренды на бесконкурсной основе юридическим лицам, занимающим нежилые помещения по договорам аренды с РЭУ, ПРЭО и т.д. Таким образом, город решил легализовать незаконные договоры аренды и в дальнейшем регулировать размеры поступления арендной платы. Сейчас идет крупномасштабная проверка состояния и использования занимаемых площадей, а также документов, подтверждающих права заявителей на занимаемые помещения. Помощь в такого рода проверке оказывает Московская ассоциация предпринимателей, которая сама вызвалась изыскивать помещения с неправовой формой аренды. При этом 80% выявленной площади поступает в распоряжение Москомимущества, а 20% идет на целевые конкурсы - помещения получают фирмы именно этой ассоциации.
К сожалению, Москомимущество часто игнорирует ранее заключенные договоры аренды на нежилые помещения. Но дела подобной категории решаются в арбитражных судах неоднозначно.
ПРИМЕР. Еще в 1987 году между производственным жилищноремонтным объединением Свердловского райисполкома столицы и Всероссийским объединением племзаводов (в последствии преобразованного в Ассоциацию племенных заводов «Племзавод») в установленном порядке был заключен договор аренды здания по ул.Чернышевского сроком на 5 лет. Спустя 4 года, то есть в период действия данного договора на основании распоряжения правительства Москвы между Союзом добровольных обществ пчеловодов России «Роспчеловодсоюз» с одной стороны, и арендодателем - Центральным территориальным агенством МКИ и фондодержателем - дирекцией «Тверская» территориального управления «Тверское» - с другой стороны, был заключен договор аренды того же самого здания. После этого «Роспчеловодсоюз» обратился с иском о выселении «Племзавода» из указанного здания. Московский арбитражный суд иск удовлетворил. Надзорная инстанция решение оставила без изменений, так как ранее заключенный договор аренды не был переоформлен. И только Пленум Высшего арбитражного суда отменил указанные решения и в иске отказал, поскольку новый договор аренды был заключен в отношении здания уже обремененного другим договором аренды.[15]
Рассматривая проблемы регулирования аренды нежилых помещений, необходимо также отметить то, что в связи с исключительными правами комитетов по управлению имуществом в отношении собственности происходит ущемление прав организаций - балансодержателей. Как уже отмечалось, в соответствии с указом Президента РФ №1230 от 14 октября 1992 года согласие балансодержателя для сдачи нежилого помещения в аренду не требуется. Также в соответствии с п .4.4. Положения о порядке учета и оформлении прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения) в г.Москве, утвержденного постановлением правительства Москвы от 16 сентября 1993 года №868, в случае необоснованного отказа со стороны балансодержателя городской собственности в подписании договора аренды, Москомимущество заключает этот договор самостоятельно. Оценочное понятие «необоснованный отказ» позволяет толковать его как угодно, и, тем более, как угодно Москомимуществу.
ПРИМЕР. «Мосинжстрой» обратился с иском к Москомимуществу о признании недействительным договора аренды, по которому арендодатель, то есть комитет, передал в аренду кооперативу «Электроника - Сервис» помещение по ул.Бронная. Как указали представители истца, балансодержателем передаваемого помещения был «Мосинжстрой», без его согласия сдавать спорное помещение нельзя. Однако, Московский городской арбитражный суд сослался на выше упомянутую норму Положения и в иске отказал.[16]
В соответствии с указанием п .4.4. Положения предприятие - балансодержатель подписывает арендный договор в качестве юридического лица, несущего ответственность за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений. Балансодержатель также совместно с Москомимуществом обеспечивает подготовку договоров аренды, перерасчет арендной платы, доведение, указанных изменений арендной платы до арендаторов, контроль за соблюдением арендных договоров.
В этой связи интересна точка зрения В.В.Витрянского.[17] Он считает, что в отношении имущества, закрепленного государством или муниципальным образованием за юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве, за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными им органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен правом распоряжаться имуществом, принадлежащему этому предприятию. Действительно, изучив ст.295 ГК РФ, можно сказать, что такого права у собственника по закону нет в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Поэтому, считает В.В.Витрянский, ни один из государственных или муниципальных органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе у государственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наделении Госкомимущества РФ, других комитетов по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий и их структурных подразделений, содержащееся в указе Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230, противоречит Гражданскому кодексу РФ и не подлежит применению.