Заключение
Итак, тема «Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений в Российской Федерации» актуальна в современных условиях развития российской экономики.
Исходя из проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Аренда является одним из наиболее распространенных способов
владения и пользования нежилыми помещениями.
2. Договор аренды нежилых помещений регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.
3. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Федерации противоречат Гражданскому кодексу РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов Федерации и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.
4. Объектом данного договора аренды является нежилое помещение. Им признается помещение, не входящее в жилищный фонд и предназначенное для коммерческих и иных целей.
5. В случаях обоснованной необходимости возможно изменение функционального назначения жилых помещений и перевод их в нежилые в целях получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда. Порядок такого перевода представляет собой сложную процедуру и требует большого количества согласований с различными специально уполномоченными государственными органами. В условиях острой нехватки жилищного фонда такая процедура оправдывает себя.
6. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилых помещений важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, государственной федеральной, государственной субъектов Федерации, муниципальной.
7. С 1992 года арендодателями нежилых помещений государственной собственности выступают только соответствующие комитеты по управлению имуществом. Несмотря на то, что стороной в договоре является соответствующий комитет, обязанности арендодателя фактически вменены балансодержателю нежилого помещения. Однако, балансодержатель по законодательству стороной договора не является. Такое положение ущемляет интересы балансодержателя и, поэтому было бы справедливо предоставить ему возможность выступать стороной в договоре аренды нежилого помещения, либо обязать комитеты фактически выполнять все обязанности арендодателя по договорам.
8. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилых помещений требуется их регистрация в государственных органах.
9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.
10. Иногда при перемене собственника арендуемого помещения новый арендодатель требует изменения условий договора или его расторжения. Данные требования незаконны, и при обращении такого арендодателя в суд, в иске ему должно быть отказано.
11. Причиной существования проблем в области аренды нежилых помещений является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.
12. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.
13. Большую роль в установлении единообразного порядка применения арендного законодательства играют разъяснения Высшего арбитражного суда РФ.
Думается, с введением частей первой и второй Гражданского кодекса РФ отношения по поводу аренды нежилых помещений будут более однородными и единообразными, что должно способствовать уменьшению споров, передаваемых на рассмотрение арбитражных судов.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (часть 1 и часть 2). Российская газета. 1994г. №238-239 от 8 декабря; 1996г. №23-25,27 от 6,7,8,10 февраля.
2. Жилищный кодекс РСФСР, с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 октября 1992г. «Совет юриста». Москва. 1992
3. Проект Жилищного кодекса РФ. «Российская газета». 1994. 8 октября о
4. Указ Президента РФ "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" от 14 октября 1992г. №1230. Сборник актов Президента и Правительства РФ. 1992. №16. Ст.1237.
5. Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербург и муниципальную собственность". Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №3. Ст. 8 9.
6. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989г. №25. Ст.481; 1991г. №12 Ст.325.
7. Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г. №1535. Собрание законодательства РФ. 1994. №13. Ст. 147 8.
8. Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности от 18 марта 1992г. №114-РП. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №13. Ст. 697.
9. Постановление правительства Москвы "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве" от 16 сентября 1993г. №868. Газета «КоммерсантЪ». 1993. №44. от 1-7 ноября. С.41-46.
10. Постановление правительства Москвы "О ходе выполнения постановления правительства Москвы от 16 сентября 1993г. №868 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве" от 24 января 1995г. Газета «Деловая Москва сегодня». 1995. №7. С. 4.
11. Порядок перевода жилах помещений (домов) в нежилой фонд в г.Москве (Приложение №1 к распоряжению мэра Москвы "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" от II ноября 1994г. №560-РМ). Вестник мэрии Москвы. 1994. №24.
12. Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14 сентября 1992г. №209. Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 21-29.
13. Письмо Госналогслужбы РФ №УЮ-4-15/194н и Минфина РФ №143 от 8 декабря 1993г. "О сроках и порядке перечисления в бюджет дивидентов и арендной платы". Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнесинформ». М. 1996. С. 83-84.
14. Распоряжение Госкомимущества РФ от 10 июня 1994г. №1456-Р "О расчете арендной платы за объекты федеральной собственности в г.Москве". Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С .95-99.
15. Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ: №10 от 20 апреля 1993г. по делу №28-896 Московского городского арбитражного суда. Вестник ВАС РФ. 1993. №8. С. 35-38; №15 от 1 июля 1993г. "О протесте Председателя ВАС РФ на решения по делу №6-571 арбитражного суда г.Москвы". Вестник ВАС РФ. 1993. №10. С.47-48; №39 от 20 декабря 1994г. Вестник ВАС РФ. 1995. №4. С. 60-62; №31 от 27 сентября 1994г. Вестник ВАС РФ. 1995. №2. С.38-40; №15 от 23 мая 1995г. "О договорах аренды с правом выкупа". Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С.14 5-147.
16. Арбитражная практика недели. Газета «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. №22 от 29 ноября; №31 21 февраля; №12 25 января; №75. 25 апреля.
17. Информационные письма от 3 сентября 1993г. №С-13/ОП-272 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещании по судебноарбитражной практике". Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №11. С. 100-101; от 10 сентября 1993г. №С-13/ОП-276. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №11. С.104-105; 1995. №10. С.6869.
18. Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. №2. С.2-22.
19. Герасименко С.А. «Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства». М. Изд. «Век». 1992.
20. Горемыкина Е. «Правовое регулирование аренды нежилых помещений в Москве». Журнал «Закон». 1994. №11 С.9 9-100.
21. Долинская В. «Договор аренды (имущественного найма)». Журнал «Закон». М. 1994. №10. С. 14-18.
Сноски:
1. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989г. №25. Ст.481; 1991г. №12 Ст.325 2 Российская газета, 1994г. №238-239 от 8 декабря; 1996г. №23-25,27 от 6,7,8,10 февраля
2. Долинская В. «Договор аренды (имущественного найма)». Журнал «Закон». М. 1994. №10. С. 14
3. См. об этом: Витрянский В.В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. №2. С. 2-22 2 Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. №2. С.4
4. Жилищный кодекс РСФСР, с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 октября 1992г. М. «Совет юриста». 1992
5 Проект Жилищного кодекса РФ. «Российская газета». 1994. 8 октября
6. «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. №22. от 29 ноября («Арбитражная практика недели»)
7. Вестник мэрии Москвы. 1994. №24
8. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №3. Ст. 8 9
9. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №13. Ст. 697
10. «КоммерсантЪ». 1993. №44. от 1-7 ноября. С. 41-46
11. Сборник актов Президента и Правительства РФ. 1992. №16. Ст. 1237
12. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №10. С.47-48
13. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №11. С.10 0-101