В связи с этим одна из основных задач эмитента ИЦБ - снижение кредитного риска секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и наращивание таким образом кредитного рейтинга облигаций.
Меры, направленные на повышение кредитного рейтинга ИЦБ
Важным фактором повышения кредитного рейтинга ИЦБ является механизм обособления секьюритизируемых активов на балансе специального предприятия - SPV (special purpose vehicle), которое обычно юридически не аффилировано с организатором секьюритизации. Это предприятие становится держателем активов и эмитирует ИЦБ. По уставу оно не имеет права быть вовлеченным ни в какой иной бизнес. Таким образом, эмитированные ИЦБ подвержены только кредитному риску секьюритизируемых активов и никакому другому. В частности, они оказываются изолированными от бизнес-риска организатора секьюритизации. Это важный фактор, позволяющий поднять кредитный рейтинг секьюритизационных облигаций выше кредитного рейтинга организатора секьюритизации.
В мировой практике для снижения кредитных рисков применяются также другие меры, в частности:
Страховка непрерывности процентных платежей ИЦБ (payment interruption insurance) - в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечения ИЦБ страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога.
Дополнительные гарантии или страховки, предоставляемые специализированными страховыми компаниями (financial assurance company).
Страховое покрытие облигаций (surety bonds) - обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по облигациям независимо от причины таких потерь. Часто эмиссии новых видов рыночных финансовых инструментов целиком "покрываются" страховкой surety bond, до тех пор пока рынок не "привыкнет" к данному виду инструментов.
Гарантированный кредит (letter of credit) - обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента.
Кроме того, может быть сформирован специальный резервный фонд из поступлений от секьюритизированных активов и (или) выдана гарантия самого организатора секьюритизации.
Часто применяется структурирование эмиссии в несколько траншей, т.е. выпуск неравноправных классов ИЦБ для перераспределения риска дефолта и досрочного погашения, когда подчиненные (субординированные) классы имеют рейтинг ниже и соответственно платят более высокий процент. В большинстве случаев подчиненные транши не размещаются на рынке, а выкупаются инициатором. Поступления от активов распределяются сначала старшим траншам, а затем подчиненным по остаточному принципу. В основном выпуск состоит из более чем двух траншей, при этом каждый последующий транш подчинен всем предыдущим.
К сожалению, практически все вышеперечисленные меры неприемлемы для российских участников ипотечного кредитования. Услуги по страховке непрерывности процентных платежей ИЦБ российскими страховщиками пока не предоставляются. Surety bonds отсутствуют. Формирование специального резервного фонда из поступлений от секьюритизированных активов экономически невыгодно с налоговой точки зрения. Структурирование ипотечных сертификатов участия в несколько классов с различными параметрами, сроками погашения и рисками дефолта в рамках существующего закона напрямую невозможно. Это происходит потому, что сертификат участия трактуется законом как доля в праве общей собственности на обеспеченные ипотекой имущественные права. А в случае общей собственности российское законодательство требует, чтобы объемы прав по всем долям были одинаковы.
В заключение следует признать, что ипотечная система в нашей стране пока еще не развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована законодательная база. Очевидно, что, пока система не будет отработана, она не станет выгодной и надежной для большинства граждан. Обнадеживает то, что власти обращают все большее внимание на развитие ипотечного кредитования, видя в ипотеке наиболее приемлемый вариант решения жилищных проблем населения. В целом для того чтобы ипотека в России заработала, необходимы три условия: наличие "длинных" денег, стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная база. Можно считать, что эти условия в стране начинают складываться. "Длинные" деньги обеспечит федеральное ипотечное агентство, позволяя банкам рефинансировать кредиты; прогнозы Минэкономразвития по инфляции в стране благоприятны, а законодательная база должна быть сформирована.
Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие - создать рынок ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов,- то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.