Если дом или квартира были поделены между участниками совместной собственности в натуре, правила ст.114 ГК не применяются.
Договоры отчуждения имущества супругов, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, заключается с письменного согласия другого супруга.
Договор об отчуждении имущества может быть заключен и без согласия другого из супругов, если из правоустанавливающих документов, свидетельства о браке и других документов видно, что указанное имущество является не совместной, а частной собственностью супругов (приобретенной до регистрации брака, полученное во время брака в наследство, в дар и другое).1
Договор об отчуждении имущества может быть заключен без согласия одного из супругов в случае, если последний не проживает по месту нахождения имущества и место проживания его неизвестно. Для подтверждения этого обстоятельства должна быть представлена копия решения суда, которое приобрело законную силу о признании другого супруга безвестно отсутствующим.
Необходимо учитывать, что после расторжения брака в течение срока исковой давности один из супругов может представить иск к другому о разделе имущества.
В связи с этим договор отчуждения имущества, заключенный после расторжения брака, может быть в судебном порядке признан недействительным.
При заключении договора отчуждения с обеспечением исполнения обязательств стороны не всегда правильно применяют статью 195 ГК Украины о задатке. В случае, если договор отчуждения недвижимого имущества, требующий нотариальной формы, не был заверен нотариусом, а судом
отказано в признании его действительным, полученные стороной по расписке деньги как задаток не могут быть признаны задатком, который за невыполнение договора ответственная за это сторона, которая получила его, должна выплатить другой стороне в соответствующем размере. Правила статьи 195 ГК Украины распространяются на случаи, когда договор был заключен, а стороны его не выполняют. В данном же случае договор не был заключен, поскольку не соблюдено обязательной для этого нотариальной формы.
При заключении договора отчуждения жилых домов, квартир с участием физических лиц необходимо уделить внимание вопросам выписки из отчуждаемых жилых помещений лиц, ранее там проживавших. Неурегулированность вопросов прописки, выписки и вопросов собственности на жилые помещения может привести к ограничению права собственности граждан на жилое помещение. В частности, в случае невыписки бывших владельцев из отчуждаемого жилого помещения новый собственник не может прописаться в данное помещение и поэтому не может в полной мере осуществлять право пользования указанными помещениями. Целесообразно при заключении договора отчуждения жилых помещений требовать от продавца справку из паспортного стола.
Отчуждение имущества производится по ценам, которые устанавливаются по соглашению сторон. Но в соответствии с Инструкцией о порядке исчисления и взимания государственной пошлины за нотариальное заверение договора отчуждения жилых домов, дач, другого недвижимого имущества, которое принадлежит гражданам на праве частной собственности, стоимость их принимается в размере продажной собственности, но не ниже восстановительной стоимости этих строений. За заверение договоров отчуждения гражданам домов, которые принадлежат местным
Советам народных депутатов и другим предприятиям, организациям, сумма, с которой исчисляется и уплачивается пошлина, определяется исходя из фактической продажной стоимости строений, но не ниже балансовой стоимости с учетом износа.1
В этом пункте я рассмотрел общие требования предъявляемые органами нотариата к удостоверению договоров, ниже я раскрою содержание договоров более детально.
3.1. Договор купли-продажи жилого помещения2 .
Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в
собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Для того чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.
Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).
Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.
Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.
В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.
Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или свидетельство о праве на наследство.
Рассмотрим основные особенности этих документов. Регистрационное удостоверение подразумевает, что квартира была приватизирована именно продавцами. В этом документе могут быть указаны как доли, так и несколько совладельцев. Указывается характер собственности: личная или совместная. На данном документе должна стоять гербовая печать городского бюро технической инвентаризации (БТИ), а также, должна стоять подпись начальника БТИ.
Нотариальные договора показывают, каким путем квартира перешла в собственность. Одна из особенностей этих договоров состоит в том, что они определяют как настоящих, так и предыдущих собственников. Также, можно определить, соответствует ли жилая площадь, указанная в договоре, реальной площади квартиры. Нередки случаи, когда владельцы квартир завышают размеры жилой площади. Из договора можно узнать инвентаризационную оценку БТИ, сумму сделки, либо доплаты. Особое внимание нужно обратить на печати. В конце каждого договора должен стоять оттиск личной печати нотариуса (для частного) или гербовая печать государственной нотариальной конторы. Затем, должны стоять круглая гербовая печать БТИ и прямоугольный штамп, подтверждающий регистрацию. В случае оформления договора у частного нотариуса, кроме вышеперечисленных документов, необходимо наличие справки, подтверждающей, что она не находится под арестом, не заложена или запрещением не состоит, которую выдает государственная нотариальная контора. В настоящее время на территории всей Украины вводится в действие единая электронная база арестов и запрещений, что на мой взгляд лишняя трата времени и средств. После проверки всех этих данных, можно смело приступать к оформлению договора купли-продажи.
Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в БТИ. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку в реестре. После же регистрации, договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе, по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Исполнение договора продажи жилого помещения сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.
Любое отчуждение или приобретение квартиры или дома, допускается в нотариальном порядке. Удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры. Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры, делает такой договор недействительным с последствиями,1 то есть сделка будет считаться недействительной. Но, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Причем, в этом случае, последующего нотариального удостоверения сделки не требуется.
При удостоверении нотариусом сделок купли-продажи квартиры проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество и справка о регистрации в БТИ.