Правила покупки квартиры
Как обезопаситьсебя от
мошенниковна рынке жилья
Договорыкупли-продажижилых помещенийвызывают пристальныйинтерес криминогенныхэлементов. Этоестественно:на сегодняшнийдень квартирысоставляютглавную частьимуществаграждан, а зачастуюявляются единственнымсерьезнымимуществом,находящимсяв их собственности.Правоваянеосведомленностьи беспечностьграждан присовершениисделок с недвижимостьюпозволяютпреступникамбезнаказаннозаниматьсяпротивоправнойдеятельностью.Отчасти этовызвано объективнымипричинами, втом численедостаточнойправовойурегулированностьювопросов, касающихсяприватизациижилья и сделокс недвижимостью,формальнойзаконностьююридическиправильнооформленныхи нотариальноудостоверенныхдокументов.Все это создаету работниковправоохранительныхорганов затрудненияв определении,к какой областиправа - уголовногоили гражданского- следует отнестито или иноеправонарушение.
Статистикасвидетельствует,что каждаятридцатаясделка с недвижимостьюв Москве чреватанеприятностямидля владельцевнедвижимости(от подделкидокументови мошенничестваи вплоть дозахвата заложникови убийства). Изчисла преступленийв сфере недвижимостинаиболеераспространеномошенничество- 50,6 %, вымогательство- 11 %, убийство -10,2 %, должностныепреступления- 4 %.
Проверкаинформациио квартире
Длячего важнопроверитьинформациюо покупаемойквартире?
Это важно сделатьпо двум причинам.Во-первых, информацияиз единогогосударственногореестра правпозволяетубедиться, чтолицо, котороеназывает себясобственникомквартиры ипредлагаетвам заключитьсделку по ееприобретению,действительноявляетсясобственникомэтой квартирыи не имеет никакихограниченийпо ее распоряжению.Дело в том, чтов подтверждениесвоих правсобственностисобственникпредъявляет,как правило,свидетельствоо государственнойрегистрацииправа, выданноеорганом, осуществившимгосударственнуюрегистрацию.Однако такоесвидетельствоподтверждаеттолько тотфакт, что государственнаярегистрацияправа собственностина квартирудействительнобыла произведенав день, указанныйв свидетельстве.Таким образом,оно содержитинформациюо зарегистрированномправе конкретноголица и об имеющихсяограниченияхэтого права,содержащуюсяв едином государственномреестре правтолько на датувыдачи свидетельства.Но если на датувыдачи свидетельстване существовалокаких-либоограниченийправ собственника,то в дальнейшемданная квартирамогла бытьзаложена илиподвергнутааресту, что,естественно,не нашло отраженияв ранее выданномсвидетельствео государственнойрегистрацииправ. Можетполучитьсятак, что покупательтакого объектаподпишет договоркупли-продажии даже заплатитденьги по этомудоговору, итолько приобращении врегистрирующийорган выяснит,что купил квартиру,находящуюсяв залоге, иликвартиру, отчуждениекоторой запрещено,поскольку нанее наложенарест.
Во-вторых,сложившаясяна сегодняшнийдень практикаработы органов,осуществляющихгосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество,исходит изтого, что приотчужденииобъекта недвижимостивыданноеправоотчуждателю(продавцу, дарителю)свидетельствоо государственнойрегистрацииизымается.Однако речьв данном случаеидет толькоо практикеработы, но нео требованиизаконодательства.Другими словами,собственник,продавая квартиру(или другимспособом отчуждаяее), может и невозвратитьв орган, осуществившийрегистрацию,свидетельствоо государственнойрегистрациисвоего права,что не будетявляться препятствиемдля осуществлениягосударственнойрегистрациисделки илиперехода правак другому лицу,приобретающемуобъект недвижимости.Таким образом,лицо, уже продавшеепринадлежащийему объектнедвижимогоимущества,получает возможностьиметь на рукахсвидетельствоо государственнойрегистрацииправа и предъявлятьего как документ,удостоверяющийправо собственности.Мошеннику вэтом случаеничто не помешаетеще раз заключитьсделку отчужденияданного объекта,продав ужепринадлежащуюдругому владельцуквартиру.
Кроме того,продавец квартирыможет ввестипокупателяв заблуждениеотносительнотого, кто ещепрописан с нимв квартире,"купив" илиподделав выпискииз домовойкниги. Впоследствииэто может оказатьсясерьезнымпрепятствиемпри осуществленииправ собственностина квартиру.
Для того чтобыизбежать подобногорода ситуацийи убедиться,что вы действительноимеете делос собственникомнедвижимостии квартираюридически"чиста", ненаходится взалоге или подарестом, необходимообратитьсяв орган, осуществившийгосударственнуюрегистрацию,за получениеминформациииз единогогосударственногореестра правпо интересующемуобъекту. Предоставленнаяинформациябудет болееточной, чем та,которая содержитсяв свидетельствео государственнойрегистрацииправа, и позволитпотенциальномупокупателюквартиры избежатьнеприятныхситуаций призаключениии оформлениисделки.
Ктоможет получитьинформациюо квартире?
Согласно Федеральномузакону от 21. 07. 97г. "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"государственнаярегистрацияносит открытыйхарактер, аорган, осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ, обязанв течение 5 днейпредставитьсведения,содержащиесяв едином государственномреестре прав,о любом объектенедвижимостилюбому лицу,предъявившемуудостоверениеличности изаявление.
Какиедокументынеобходимопредставитьдля полученияинформациио квартире?
Для того чтобыполучить информациюиз единогогосударственногореестра прав,заинтересованноелицо должнообратитьсяв учреждениеюстиции порегистрацииправ с письменнымзаявлением,в котором необходимоуказать:
наименованиеобъекта недвижимости,информацияо которомзапрашивается;
местонахождение(адрес) объекта;
кадастровыйномер (если онизвестен заявителю).Необходимымусловием полученияинформацииявляетсяпредъявлениезаявителемудостоверяющеголичность документа,наименованиеи реквизитыкоторого такженеобходимоуказать в заявлении.Информацияоб объектахнедвижимостипредоставляетсяза плату, поэтомук заявлениюдолжен бытьприложен документ,подтверждающийвнесение платыза получениеинформации.
Чтодолжна содержатьвыписка изреестра прав?
Запрошеннаяинформацияпредоставляетсяв виде выпискииз единогогосударственногореестра прав,которая должнасодержать:
описание объектанедвижимогоимущества(наименование,его адрес,кадастровыйномер, еслиимеется);
данныео зарегистрированныхи существующихна моментпредоставленияинформацииправах на данныйобъект, включаяданные о собственникеквартиры;
данныео существующихна моментпредоставленияинформацииограниченияхэтих прав (еслиони существуют).
Можноли получитькакие-нибудьиные сведения,например остоимостиквартиры?
Предоставлениеиных сведений,например опредыдущихсобственникахквартиры, данныхо ее стоимостиили стоимости,по которой онабыла когда-топриобретена,не допускается.Вместе с темзаконом установленкруг лиц, которыеимеют правополучить болееполную информациюиз единогогосударственногореестра прав.К ним относятсясами собственникии их наследники,правоохранительные,судебные, налоговыеорганы, органыгосударственнойвласти и управления.
Какможно проследитьпредыдущуюисторию квартиры?
Как уже былосказано, сампокупательне может получитьинформациюо прошлыхсобственникахквартиры. Ноэто может сделатьсам продавец.Нужно попроситьего сделатьэто, естественно,за счет покупателя.Значение историиквартиры оченьважно, так какэто позволяетпроследитьвсю цепочкусделок с нейи убедитьсяв том, что в нихне было ничегоподозрительного.
В какомслучае можетбыть отказанов выдаче информациио квартире?
Орган, осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ, можетотказать ввыдаче информациииз единогогосударственногореестра правв случае, еслиуказанные взаявлениисведения обобъекте недвижимогоимущества непозволяютоднозначноидентифицироватьобъект (неправильноуказано наименованиеобъекта, неточноуказан адреси т. п.), а такжев случае, еслизапрашиваетсяне подлежащаявыдаче информация.
Можетли собственникквартиры узнать,кто интересовалсясведениямио его квартире?
Такое правоу собственникаквартиры есть.По заявлениюсобственникаорган, осуществляющийрегистрацию,обязан сообщатьему, кто именнополучал информациюо принадлежащемему объекте.Такая информация,включая данныедокумента,удостоверяющеголичность лица,получившегосведения изединого государственногореестра прав,хранится воргане, осуществляющемрегистрациюправ
Каковозначение "истории"квартиры?
При покупкеквартиры, продавецкоторой являетсяне первым еесобственником(то есть он получилее по договорукупли-продажи,мены либо дарения),недостаточноизучить лишьдокументы,подтверждающиеправо собственностина квартиру.Очень важноотследить всю"историю"отчужденияэтой квартиры.В идеале хорошобы "дойти" допервоначальногодоговора передачиквартиры всобственность(договораприватизации).
Признаниенедействительнымдоговора передачиквартиры всобственность(договораприватизации)влечет за собойпризнаниенедействительнымивсех последующихдоговоровотчужденияэтой квартиры.Договор приватизацииможет бытьпризнан недействительнымв том случае,если в него небыли включенылица, имевшиеправо на участиев приватизацииданной квартиры.Чаще всего этолица, которыебыли выписаныиз квартирывременно (например,в связи с призывомв армию либовыездом научебу в другойгород). По жилищномузаконодательствутакой гражданинимеет полноеправо на жилье,в котором онбыл прописанранее и из котороговыписалсявременно. В томчисле это лицоимеет правои на участиев приватизациижилья. Договорприватизацииквартиры, вкоторой такойгражданин былпрописан, заключенныйбез его участия,может бытьпризнан недействительным.Соответственнонедействительнымпризнаетсядоговор купли-продажитакой квартиры.
Покупателюследует бытьосторожным,если в цепочкедоговоровкупли-продажиквартиры имеетместо сделка,совершеннаяповеренным,действовавшимпо генеральнойдоверенности,выданной лицом,являвшимсяна тот моментсобственникомквартиры. Бывшийсобственникможет впоследствиизаявить, чтона самом делеон поручилповеренномусовершитьдоговор меныи был введеним в заблуждениеотносительнохарактерасделки.
Как обезопаситьсебя от
мошенниковна рынке жилья
Проверкадокументов
Какиеспособы подделкидокументоввстречаютсянаиболее часто?
В процессезаключенияи оформлениясделки купли-продажиквартиры приходитсяиметь дело сбольшим количествомразных документов.Именно онислужат основаниемдля совершениясделки, и именнос ними связаныразнообразныеспособы мошенничества.К наиболеечасто встречающимсяспособам подделкидокументовотносятся:
переклейкафотографии(подобную подделкувнимательныйгражданинможет выявитьсам, обративвнимание нанесовпадениевыдавленныхбукв на паспортеи на фотографии,написаниереквизитовдокумента неспециальнымичерными чернилами,а иными, нечеткостьсамой фотографиии пр.);
использованиелистов различныхпаспортов впаспорте одногогражданина(в таких поддельныхдокументах,как правило,не совпадаютсерии и номерапаспорта настраницах, чтовнимательныйгражданинтакже способенвыявить самостоятельно);
постановкаподдельныхштампов прописки(регистрации)в паспортах(характернымипризнакамиданного способаподделки являютсянечеткостьсамого штампапрописки,несовпадениеадреса пропискии номера отделениямилиции, отсутствиештампа выпискис другого адресаили несовпадениеадреса выпискиномеру отделениямилиции, натерриториикоторого находитсяквартира);
использованиесмонтированныхксерокопийдокументов,удостоверяющихличность;
использованиезаграничныхпаспортов, вкоторых неуказан адреспрописки(регистрации);
предъявлениефальшивыхплатежныхдокументов;
предъявлениефальсифицированныхдокументов,подтверждающихвладение квартирой(при просмотревыписки излицевого счета,справки БТИи пр. следуетособое вниманиеобратить нанеобходимыереквизиты икачество исполненияоттисков печатей,на которыхдолжны бытьотчетливовидны все детали,текст и т. д.).
Проще всегоподделатьпечать РЭУ,немного сложнее- штампы нотариусаи печати органагосударственнойрегистрации.Еще труднееподделатьсправку БТИ,так как онавыдается наспециальномномерном бланке.
При малейшемсомнении необходимосамим уточнитьв учреждении,выдавшем документ,выдавался литаковой и каквыглядит печатьданного учреждения.
Среди документоввстречаютсянастолькоискусные подделки,что их не в состояниираспознатьдаже профессионалы.Кроме того, несоставляетособого трудаполучить нужныесправки, используякраденый иливзятый на времяпаспорт настоящеговладельца.Поэтому необходимвторой этаппроверки.
Подлинникиили копии документов?
Никогда непокупайтеквартиру, еслипродавец предъявляетлишь копиидокументов,пусть и нотариальнозаверенные.Часто такойпродавец продаетодну квартирусразу несколькимпокупателям.Причем одиниз договоровон регистрируетв органе государственнойрегистрациии получает всюсумму, а с другихпокупателейберет задатоки бесследноисчезает.
Чтонеобходимоучесть, еслипродавец действуетпо доверенности?
Гражданскоезаконодательствопредоставляетправо любомугражданинудоверить своеправо по распоряжениюимуществоминому лицу. Вэтом случаеон вьщает этомулицу доверенностьна право совершенияопределенныхдействий. Однакоприменительнок сделкамкупли-продажиквартиры ипродавцам,действующимпо доверенностиот владельцаквартиры, следуетотнестиськрайне скептическии вот почему.
Весьма распространеннымявляется следующийспособ мошенничества.Преступникипод предлогомоказания помощив .обмене илирасселенииполучают отвладельцаквартиры генеральнуюдоверенностьна право совершатьлюбые сделкис квартирой,затем оформляютдоговор купли-продажиквартиры безучастия владельцаи даже его выписываютиз нее без ведомапоследнего.
Иногда в целяхнезаконногозавладениячужой жилойплощадью мошенникииспользуютфиктивныедоверенностина право распоряжениянедвижимостью.
Кроме того,следует учитыватьследующиемоменты.
Посколькудоверенностьтеряет силупосле смертидоверителя,желательноудостовериться,что владелецквартиры живи здоров.
Может случиться,что доверительуже отменилпредъявляемуюпокупателюдоверенность.Кроме того,доверитель(владелец квартиры)может впоследствииутверждать,что, выдаваядоверенность,не имел в видупродажу, наосновании чегодоговор можетбыть признаннедействительным.
В любом случаеочень важнолично переговоритьс настоящимвладельцемквартиры иполучить у негоподтверждениев правомерностиданной сделки.
По доверенностиот владельцаквартиры можетдействоватьи сотрудникриэлторскойфирмы. Это болеенадежный вариант.Однако и здесьследует проявлятьизвестнуюосторожность.
У представителяпродавца должнабыть доверенностьне только отвладельцаквартиры, нои от соответствующейриэлторскойфирмы.
В качествепосредниковможно сотрудничатьтолько с фирмами,которые имеютгосударственнуюлицензию направо осуществлениясделок с недвижимостьюи устойчивуюрепутацию нарынке жилья.
Если квартира,которую представилвам сотрудникриэлторскойфирмы, вампонравиласьи вы хотите еекупить, желательноподъехать вофис риэлторскойфирмы и попроситьпредъявитьсвидетельствоо регистрациии устав.
Как обезопаситьсебя от
мошенниковна рынке жилья
Опасности,связанные сличностьюпродавца квартиры
Какпроверитьличность продавца?
Прежде всегонужно проверитьпаспорт, убедиться,что он не содержитописанных вышеподделок, вчастностипереклеиванияфотографии.Не стесняйтесьтщательноприглядетьсяи к паспорту,и к его предъявителю.
Заключениедоговоракупли-продажиквартиры слицом, признаннымсудом недееспособным,практическиво всех случаяхвлечет за собойпризнаниетакого договоранедействительным(ст. 171 ГК РФ).
Бывают ситуации,когда гражданенамереннопродают квартиру,с тем чтобыпотом предъявитьиск о признаниидоговоракупли-продажинедействительными получитьобратно и квартиру,и деньги (покупателювозвращаетсялишь сумма,указанная вдоговоре, какправило, значительноменьшая фактическиуплаченной).
Если возникликакие-либосомнения относительноличности продавца,да и просто навсякий случай,следует попроситьего предъявитьсправки о том,что он не состоитна учете впсихоневрологическоми наркологическомдиспансерах.Можно взятьу него доверенностьи самому получитьэти справки.Это необходимодля того, чтобывпоследствиине возниклооснований дляпризнаниядоговоракупли-продажиквартирынедействительнымпо причиненедостаточнойдееспособностипродавца.Распоряжениеммэра г. Москвыот 26. 05. 94 г. "О дополнительныхмерах по защитеграждан отпротивоправныхдействий преступныхсообществ приприватизациии отчуждениижилых помещений"комитету социальнойзащиты населенияМосквы, психоневрологическими наркологическимдиспансерамгорода порученоежемесячнопредставлятьинформациюв Департаментмуниципальногожилья по лицам,признаннымв судебномпорядке недееспособнымиили ограниченнодееспособными.Однако и длямосквичейактуален советсамостоятельновыяснить вопросо дееспособностипродавца илиизложить своисомнения нотариусупри удостоверениидоговора.
Договор купли-продажижилого помещенияможет бытьпризнан недействительными в том случае,если гражданин,являющийсядееспособным,в силу своегопсихическогосостояния немог пониматьзначения своихдействий ируководитьими в моментзаключениядоговора. Довольночасто встречаютсяслучаи откровенногомошенничествана этой почве,когда гражданепродают квартиру,а затем подаютиск в суд о признаниидоговоракупли-продажинедействительным,ссылаясь навышеназванныеоснования. Приэтом они заранеезапасаютсясвидетельскимипоказаниями,а нередко имедицинскимизаключениямио состояниисвоего здоровьяв день сделки.Иногда наследникиуже умершеговладельцаквартиры предъявляюттакие иски,просто стремясьвозвратитьсебе квартиру.
В данном случаевелика рольсудебно-психиатрическойэкспертизы.Если в заключенииуказано, чтопродавец немог пониматьзначения своихдействий ируководитьими, договорпризнаетсянедействительным.Добросовестномупокупателюв случае сомненияможно посоветоватьзапастисьмедицинскимзаключениемо состоянииздоровья другойстороны намомент заключениядоговора.
Хорошей подстраховкойслужит и обращениек нотариусуза удостоверениемдоговоракупли-продажиквартиры (хотязакон этогои не требует),так как нотариусобязан проверитьпсихическоесостояниесторон, участвующихв сделке, и можетвыступить всуде в качествесвидетеля.
Факт злоупотребленияспиртныминапиткамипродавца квартирысам по себе неявляется основаниемдля признаниясделки купли-продажиквартирынедействительнойв случае, еслиоформлениесделки произведено'правильно ив момент заключениядоговора лицо,заключившеедоговор, моглопонимать значениесвоих действийи руководитьими. Если основаниемдля своих исковыхтребованийгражданинвыдвигаеттолько тотфакт, что ончасто злоупотребляетспиртныминапитками ипри этом несостоит научете ни впсихоневрологическом,ни в наркологическомдиспансерахи не признавалсяпо суду недееспособнымили ограниченнодееспособным,в таком случаесуд, как правило,отказывает.
Мошенничествопо сговору
Особый видмошенничествапредставляютсобой продажиквартиры посговору несколькихлиц. Рассмотримнаиболеераспространенныеиз них.
Довольно частоподаются искио признаниидоговоракупли-продажиквартирынедействительнымкак сделки,совершеннойпод влияниемнасилия и угроз(ст. 179 ГК РФ). Продавецквартиры заранеедоговариваетсяс родственникамиили знакомымиоб определенномповедении насуде, затемпродает квартируи спустя некотороевремя подаетиск в суд о признаниидоговоракупли-продажинедействительнымна том основании,что он совершилсделку подвлиянием угрозсо стороны техлиц, с которымион заранеедоговорился.На суде, естественно,"жертва" и"принуждающийк совершениюсделки" действуютсообща и разыгрывают"спектакль".Исход делазависит оттого, насколькоправдоподобноэто будет происходитьи удастся лиубедить судв том, что делообстояло именнотак.
Другой вариант.Квартира принадлежитнесколькимлицам на правеобщедолевойсобственности,владельцыкоторой такжемогут договоритьсязаранее обинсценировкенарушения правсособственника.Напомним, чтоучастник общейдолевой собственностиимеет правопреимущественнойпокупки. В случаенарушения этогоправа он в течение3 месяцев послепродажи квартирыимеет правотребовать всудебном порядкеперевода нанего правсобственностипокупателя(ст. 250 ГК РФ). Поэтомупри покупкечасти квартирыпокупателюнеобходимоубедиться втом, что сособственникиотказалисьот права преимущественнойпокупки.
Как уже говорилось,при продажеквартиры, являющейсяобщей совместнойсобственностьюсупругов, необходимосогласие другогосупруга. Однаковполне реальнаситуация, когдасупруги решают"нажиться"на продажеквартиры изаранее договариваютсяо совместныхдействиях.Допустим, квартирабыла купленав период брака,но оформленана одного изсупругов ивторой в нейне прописан.Если в паспортесупруга-продавцастоит штампо регистрациибрака, то нотариусобязательнопотребуетсогласие насделку второгосупруга. Однакопаспорт можно"потерять"и взамен получить"чистый", безштампа о регистрациибрака. В этомслучае послесовершениясделки второйсупруг можетподать иск всуд о признаниисделки недействительнойна том основании,что у него неспросили согласия,а он был против.В итоге суд всевернет на своиместа, а покупателюбудут возвращеныденьги в сумме,оговореннойв договорекупли-продажи.
Недействительнымможет бытьпризнан договоркупли-продажиквартиры вслучае признаниянедействительнымпервоначальногодоговора передачиквартиры всобственность.В этом случаетакже можетиметь местозлонамеренныйсговор проживающихв квартире лиц.
Во всех этихситуацияхпокупательможет получитьлишь ту суммуденег, котораяуказана в договорекупли-продажиквартиры. Доказать,что на самомделе уплаченарыночная стоимостьквартиры, практическиневозможно.Порекомендоватьздесь можнотолько одно:не совершатьсделок привозникновениикаких-то сомненийи подозрительныхобстоятельстви тщательнейшимобразом проверятьнеобходимыедокументы ифакты.
Неправомерноезавладениеквартирой
Хотя и исключительноредко, но всеже встречаютсяслучаи неправомерногозавладенияквартирой безее оплаты (полной,частичной илизаранее оговореннойсуммы). Преступникпри покупкеквартиры простоне выплачиваетденьги либочасть обещаннойсуммы за совершениесделки. Приэтом нередкопотерпевшимистановятсясоциальнодеградированныеличности (пьяницы,наркоманы .ит. п.), слабоумныестарики, душевнобольныеи т. д. Преступникидля получениясогласия наприватизациюи оформлениядокументовили доверенностина право заключениясделки используютвесьма разнообразныеспособы воздействияна граждан, от"стимулирующего"подталкиванияк добровольномусогласию (клиентамогут спаиватьлибо незаметноприменятьпсихотропныесредства) допрямой угрозыфизическойрасправы, пыток,а также похищенияпотерпевшегос вывозом егов другие областиили регионыРоссии, а такжев страны СНГ.
Как обезопаситьсебя от
мошенниковна рынке жилья
Какподстраховатьсяот мошенничества
В первую очередьнеопытнымпокупателям,не слишкомсведущим вюридическихтонкостяхсделок с недвижимостью,следует воспользоватьсяпомощью профессионалов.Такую помощьмогут оказать:
юрист (членколлегии адвокатовили занимающийсячастной практикой,либо сотрудникодной из юридическойфирм), которыйпосоветует,какими документаминеобходимозапастись, какпроверить ихподлинность,какие сведениянужно собрать.Есть юристы,специализирующиесяна сопровождениисделок с недвижимостью.Это означает,что они будутприсутствоватьна всех этапахзаключениясделки (правда,эти услугистоят недешево);
частныймаклер, которыйможет взятьна себя большуючасть вашиххлопот, но приэтом можетоказаться ипособникоммошенников;
риэлторскаяфирма, специалистыкоторой займутсяпроверкойдокументовна квартируи самой квартиры.
Есливы решили обратитьсяв риэлторскуюфирму
Риэлторскиефирмы чрезвычайнозаинтересованыв том, чтобыдоговор купли-продажибыл заключенс соблюдениемвсех требованийзакона; в противномслучае онимогут понестиубытки и потерятьлицензию.Покупателям,решившим приобрестиквартиру спомощью риэлторскойфирмы, следуетиметь в видуследующее.
Риэлтеры невсегда заключаютдоговоры, покоторым заопределенноевознаграждениеобязуютсяподыскатьпокупателюподходящуюквартиру иоформить сделкус продавцом.Возможно, вэтом они видятспособ уйтиот ответственностиили уклонитьсяот налогов.Риэлтер толькооформляетдоговор купли-продажиквартиры междупродавцом ипокупателем.Сам же риэлтерв этой сделкене участвует,а потому ответственностьпо сделке передпокупателемнесет продавец.В таком случаепредъявитьпретензии покачеству квартирыпокупательможет толькопродавцу, нодаже найтиэтого продавца,не говоря ужео расторжениидоговоракупли-продажиквартиры, иногдабывает весьмазатруднительно.
Избежать подобнойситуации можно,заключив сриэлторскойфирмой грамотныйдоговор, в которомдолжны бытьоговорены:
обязательствориэлтера найтиквартиру;
условия,которым должнасоответствоватьквартира;
обязанностириэлтера попроверке качестванайденнойквартиры;
ответственностьриэлтера занарушениеусловий договора.
При наличиитакого договорав случае, есливам продалинекачественнуюквартиру иликвартиру вампродал несобственник,а мошенник, высможете потребоватьот риэлторскойфирмы возмещенияваших убытков,посколькуобязанности,возложенныена нее договором,фирма не выполнилаили выполниланенадлежащимобразом.
При составлениидоговора нужнотакже иметьв виду, что котношениямриэлтера иклиента применяетсяФедеральныйзакон "О защитеправ потребителей",поэтому включатьв договор ужеустановленныеэтим закономмеры ответственности(различногорода неустойки),которые могутотпугнутьриэлтера, особойнеобходимостинет. Более важноподробно указатьобязанностириэлтера, чтобыв случае судебногоразбирательстваиметь возможностьсослаться нанарушение илиневыполнениериэлтером своихобязанностей.