Следует обратить внимание на то, что регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора)— купли-продажи, совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается но иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения нрава — не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе — особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (и. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.
Что касается прав, правоустанавливающие документы, на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации нрав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным законом, независимо оттого, создано ли в регионе учреждение юстиции но государственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.
Итак, содержание главы о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы. Вещные нрава на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если были приобретены после 31 января 1998г. и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного нрава подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью.
Почему кроме регистрации права требуется еще и регистрация сделок с недвижимостью?
Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с недвижимостью. Двусторонние сделки - это договоры. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены более жесткие требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры — это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и
никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной — совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки — это момент ее государственной регистрации (и. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.
Как производится государственная регистрация сделок?
Государственная регистрация сделок производится внесением записи в Единый государственный реестр о заключенной сделке. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права
ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Вес дело в том, что сделка трактуется Законом о государственной регистрации прав как ограничение (обременение) права. В самом деле, если заключен договор купли-продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя- В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую либо предупредив второго покупателя о существовании первой сделки.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью, в соответствии с указанным выше постановлением Правительства РФ от 18 февраля № 219 на договоре проставляется штамп:
«Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, подписью регистратора и гербовой печатью.
При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже будет одна (хотя права возникнут у двух лиц на дна объекта). Если по одному договору продастся жилой дом и земельный участок — сделка одна, то у одного лица возникнет два право — на дом и на участок.
Чем регистрация сделки отличается от регистрации права?
Предположим, что договор подписан, при необходимости нотариально удостоверен и зарегистрирован, т. с. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом распространенном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать вещь, а покупателя — принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать — не значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут еще до начала его исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Само по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом. После заключения договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами сторон, после этого можно говорить о переходе права к приобретателю и основаниях для государственной регистрации права приобретателя, которая производится по правилам, изложенным в предыдущем разделе (с выдачей Свидетельства). Зарегистрированный договор — это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя. Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, включает: 1) Свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договора; 2) экземпляр договора с двумя надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права». Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании, и обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только регистрация сделки в штамп о Свидетельстве, вносится запись: «Не выдавалось». Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется только на экземпляре договора покупателя. Итак, государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимостью — это только необходимое условие для их заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего права только вместе со Свидетельством о регистрации права.
В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат
государственной регистрации?
Еще одно важное отличие регистрации сделок от регистрации прав. Право, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившееся на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию правообладателя с выдачей Свидетельства о государственной регистрации. Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. В самом деле, государственная регистрация сделки в настоящее время — это необходимое условие се заключения, момент регистрации — это момент заключения договора. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о государственной регистрации? Более того, как правило, на сегодняшний день сделка (договор) прекратила свое действие и соответственно уже не может быть зарегистрирована. Например, в 1994). заключен договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в это время в данном городе. Покупатель стал собственником квартиры с даты регистрации договора в БТИ, отношения сторон но этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит В этом случае возможна только регистрация существующего ни сегодняшний день права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994г.