Что такое регистрация права?
Регистрация нрава осуществляется внесением государственным регистратором записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого реестра утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (см. Приложение).
Запись о праве содержит четыре основных элемента:
1) субъект нрава;
2) объект нрава;
3) вид права (собственность или другие вещные нрава);
4) основание (право устанавливающий документ). Запись о праве даст ответ на вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?».
Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о нраве, например сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. По собственником владелец станет с сегодняшней даты, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно вообще не получать, поскольку согласно и. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается «но ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции и не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.
Что такое Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество?
Образец Свидетельства также установлен постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.
Свидетельство повторяет структуру записи о нраве, оно содержит:
I) описание правообладателя (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гаражи пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
4) основание приобретенного права — тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве право устанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании нрава, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).
Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированною нрава. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи Свидетельства, то -это должно быть указано в Свидетельстве. С другой стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях ( обременениях ) отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.
На Свидетельстве указываются две даты: в верхней части дата выдачи, а в нижней — дата внесения записи в Единый реестр (см. Приложение). Даты могут совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в реестр (но никак не раньше!).
На право устанавливающем документе, на основании которого зарегистрировано право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации Серия _______ Номер ____», в
котором указывается вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Правоустанавливающий документ со штампом о выданном Свидетельстве служит подтверждением прав вместе со Свидетельством, на котором указан и качестве основания этот правоустанавливающий документ.
В чем состоит еще одна особенность регистрации прав?
В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские права у нас обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью. Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство, в которое включается только то, что приобрел гражданин при жизни. Если он, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни свое право, то оно не считается возникшим и с наследованием этого имущества могут быть большие проблемы.
Итак, в настоящее время права того, кто приобрел право на недвижимость после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца.
Все ли права на недвижимость подлежат регистрации?
Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие всем хорошо знакомое: «этот дом — моя собственность», «этот земельный участок — моя собственность». Основное вещное право — право собственности, быть в моей собственности — значит, больше не быть ни в чьей. Существует еще одно вещное право на жилые помещения — права членов семьи собственника этого помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а интересы членов семьи защищаются другими способами, о которых будет написано в главе, посвященной купле-продаже.
Право собственности может принадлежать также и организациям — юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют своим имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве — праве хозяйственного ведения имуществом, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект -- республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении движимого имущества ничем не отличается от права собственности, а что касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которое
дают, как правило, комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом , приобретало ли квартиры за счет собственной чистой прибыли, все равно они будут государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ).
В каких случаях указанные права подлежат регистрации? Требуется ли перерегистрация прав, приобретенных ранее?
Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то права обязательной регистрации не подлежат. Регистрация ранее возникших прав
проводится по желанию правообладателей (и. 1 ст. 6 Закона). При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права обязательно надо будет зарегистрировать в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, что они зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Таково требование и. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости, если в регионе создано учреждение юстиции, могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, — это даст им дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки. Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра нрав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать не надо. Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах.