Так как все районы города не одинаковы по площади и соответственно сбор земельных площадей в крупных районах может быть выше чем в районах с меньшей площадью, то в работе выполнен расчет земельных платежей в расчете с 1га территории.
В 2000 году поступления в расчёте с 1 га территории в среднем по городу составили 6,5 тыс. руб., а в Железнодорожном районе - около 10,8 тыс.руб. с 1 га, в Орджоникидзевском – 4,9 тыс. руб. с 1 га, в Кировском – 6,7 тыс.руб. с 1 га. По отдельным районам (где не было инвентаризации) поступления ниже среднего уровня почти в два раза (Верх-Исетский с 1 га. – 2,7 тыс.руб.).
В 1999 г. также не было изменения ставок земельного налога, а уже в 2000 г. объем земельных платежей значительно вырос по всем районам города, этот рост связан с повышением платежей по арендной плате в 1999 г. – 66485 тыс.руб., в 2000 г. - 143884 тыс. руб. Большой прирост земельных платежей, был связан с принятием в 1999г. Госдумой закона о налоговой амнистии, благодаря которому была разрешена выплата задолженностей без выплаты пени.
За 1999 год в Екатеринбурге выявлено 710 юридических лиц и 5323 граждан-недоимщиков по арендной плате. В случае не внесения арендной платы в установленный срок, арендатору начисляется пеня. В 2000 году размер пени за просрочку платежа по договорам аренды земли составляет 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки. Для сравнения, в Челябинске и Перми величина пени такая же, в Москве составляет 0,3%.
С учетом проведенного анализа можно отметить, что четко видна положительная тенденция роста земельных платежей, в связи с проводимой Администрацией города инвентаризацией земель города и других кадастровых работ. Анализ поступления земельных платежей по тем районам города, где прошла инвентаризация, показывает, что поступившие платежи какминимум в два раза выше, чем в районах, где не было инвентаризации.
Также в работе выполнен расчет экономической эффективности кадастровой системы. Для этого потребовалось сравнить сумму, затраченную на создание кадастра в Екатеринбурге – 17500 тыс. руб. (см. п. 3.4.) с приростом земельных платежей после проведения кадастровых работ по каждому району. Для этого был выявлен этот прирост в процентном соотношении, он составил в среднем 40%. Затем по каждому району за все годы после проведения кадастровых работ была выделена доля от земельных платежей в 40% (например по Железнодорожному району эти доли составили в 97г. – 4400тыс. руб.; в 98г. – 6400 тыс. руб.; в 99г. – 13600тыс.руб.; в 2000г. – 16800 тыс. руб.) Просуммировав полученные цифры, был получен прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ в городе с 1997 по 2000гг., который составил около 150000 тыс. руб. (см. таблицу 2).
Таблица 2
Прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ
в Екатеринбурге*
| районы | 1997 г. | 1998 г. | 1999 г. | 2000 г. |
| Железнодорожный | 4400 | 6400 | 13600 | 16800 |
| Кировский | 4000 | 5600 | 10400 | 15200 |
| Орджоникидзевский | - | 10800 | 22400 | 16800 |
| Октябрьский | - | - | 6800 | 12400 |
| итог | 8400 | 22800 | 53200 | 61200 |
*Составлено автором по информации, предоставленной городской налоговой инспекцией
Выполненные расчеты доказывают, что кадастровая система действительно является эффективной и самоокупаемой, она принесла доход в 8 раз больше чем затраты на ее создание.
В отношении использования средств, поступающих от платы за землю, Закон РФ "О плате за землю" определяет, что земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используются исключительно на следующие цели:
- финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия и процентов за их использование. Средства на эти цели расходуются по соответствующим нормативам;
- инженерное и социальное обустройство территории. Оно включает создание необходимых условий для предоставления земель, рационального и эффективного использования их по назначению (строительство дорог, линий связи, электроснабжения, водопровода, канализации, газоснабжения).
В Екатеринбурге в бюджете на 2001 год, запланированный расход на финансирование мероприятий по улучшению землеустройства и землепользования от земельных платежей составляет 32,5% [22].
Ежегодно землеустроительными и финансовыми органами разрабатывается и утверждается главой города программа расходования средств, поступающих от платы за землю. В программе устанавливаются объемы финансирования конкретных объектов. Большая часть средств используется для финансирования работ по созданию земельного и городского кадастра, инженерное обустройство территории, охрану земель.
В 2001 году средства, поступившие от платы за землю на территории города Екатеринбург, планируется расходовать следующим образом:
- землеустройство – 2,05 %;
- земельный и городской кадастр - 31,35 %;
- мониторинг земель - 0,13 %,
- повышение плодородия почв – 2,94 %
- освоение новых земель – 22,14 %;
- инженерное обустройство территории – 31,32 %;
- охрана земель - 10,08 %.
При этом службами, выполняющими указанные мероприятия и ответственными за финансирование, выступают Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга, Главное управление архитектуры и регулирования земельных отношений, районные службы, Управление капитального строительства, Управление благоустройством, Управление здравоохранения, Комитет по экологии и другие.
3.2. Развитие земельного рынка в Екатеринбурге
С 1992 г. в Екатеринбурге начал формироваться рынок земли, в частную собственность в основном предоставляются небольшие по площади земельные участки (до 1000 кв.м.) с целевым назначением только для индивидуальной жилой застройки и садово-огороднических хозяйств. С началом земельной реформы в Екатеринбурге резко активизировался процесс предоставления земли в частную собственность физическим лицам по землеотводным документам – первичный рынок земли (с 1993 г. по 1999г. – 36473 сделки), а на базе первичного рынка формируется вторичный рынок земли, основой которого является купля-продажа земельных участков. Сделки купли-продажи увеличиваются каждый год, что также видно в таблице 3.
Таблица 3
Развитие земельного рынка в Екатеринбурге*
Тип сделки | 1997 год | 1998 год | 1999 год | Всего с 1993 по 1999 гг. |
| Первичный рынок: землеотводные документы | 2700 | 1418 | 581 | 36473 |
| Вторичный рынок земли: купля-продажа | 146 | 599 | 1381 | 2540 |
| Постоянное (бессрочное) пользование | 617 | 406 | 310 | 2095 |
Долгосрочная аренда | 464 | 609 | 1140 | 2526 |
Краткосрочная аренда | 705 | 563 | 365 | 2384 |
*Составлено автором по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга.
В таблице используются данные с 1993 г. по 1999 г., так как только до 1999 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга регистрировались все права на земельные участки, с 2000 г. эта функция была передана «Регистрационной палате» обмен данными, с которой не находится на должном уровне. На сегодняшний день только 3 предприятия выкупили свою землю в частную собственность («ВИЗ», «Калина»). Поэтому в Екатеринбурге аренда остается почти единственным механизмом, способствующим обороту земель, предоставленных предприятиям и другим юридическим лицам, с каждым годом увеличивается количество сделок с долгосрочной арендой если в 1997г. – 464 сделки, то в 1999 г. – 1140. Количество сделок по краткосрочной аренде ежегодно уменьшается, потому что договора краткосрочной аренды в основном заключались под киоски и ларьки, максимальное количество которых было в начале 90-х годов и постепенно их число стало уменьшаться, им на смену пришли магазины, встроенные в первые этажи зданий.
Уменьшается количество сделок, связанных с предоставлением земельных участков постоянное (бессрочное) пользование, чаще всего это право заменяют либо правом долгосрочной аренды, либо правом частной собственности.
Вся информация по проходящим сделкам с земельными участками фиксируется в земельном кадастре. Без кадастровой системы невозможно развитие земельного рынка. В г. Екатеринбурге первый шаг в этом плане уже сделан, земля входит в оборот земельного рынка. Кадастровая система позволяет вести учет предоставляемых земель (для того чтобы предоставить землю ее необходимо учесть). Ситуация с развитием земельного рынка осложняется еще тем, что до сих пор не принят Земельный Кодекс (15 июня 2001 г. он прошел первое чтение Государственной Думой), в котором будут закреплены правила предоставления земель в частную собственность. Принятие Земельного Кодекса также позволит привлечь инвестиции в экономику города, сегодня много потенциальных инвесторов (особенно иностранных) готовы вкладывать инвестиции в нашу экономику, но им необходимы гарантии в частности предоставление земли в частную собственность.