Ответа на вопрос; в чем различие между зданием и сооружением. ГК не содержит. Однако сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает, я;? шз
Здания и помещения могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия здания в целом в эксплуатацию как результат завершения его строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке, Самовольная постройка не может быть объектом аренды.
По ^казу Президенту РФ от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" за органами, осуществляющими на дату издания названного указа регистрацию и оформления документов о правах на недвижимое имущество, сохраняются Функции государственной регистрации прав на объекты недвижимости имущество и сделок о ним. предусматренкого ГК, Техническая инвентаризация осуществляется в настоящее время бюро технической инвентаризации местной администрации.
Госкомимущество РФ ведет учет объектов федеральной собственности и их реестр. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и органов местного самоуправления соответственно учитывают
^03 РФ. 1996. МО. Ст.880.
государственную собственность субъектов Р^ и собственность муниципальных образований, ведут их реестры. Органы местного самоуправления возложили на местные комитеты по управлений имуществом, а также и на ряд других местных органов ведение учета здании, жилых домов и сооружений принадлежащих гражданам и юридическим лицам, и ведение реестра этих объектов. Установлен порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Информационные данное выдаются за плату на основании письменного запроса заинтересованным лицам по конкретному объекту. Информация дается в виде выписке из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же истории объекта недвижимости.
Объектам недвижимости присваиваются кадровые номера* Номер является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости. Учет ведется в специальном журнале. в котором указываются кадастровый номер объекта недвижимости, его местонахождении и наименовании правообладателя.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются приаренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такуп часть.Если ({'ичичес -ки выделить часть земельного учаска. обслуживающего часть здания ^сооружения). невозможно, права на такой участок ^ арендатору переходить не должнц„
форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п.2 ет.434 Пи Заключение такого договора, подписываемого отсронами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны )невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
К чиолу существенных условий договора аренды зданий (сооружений (помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной $орме условия о размере арендной пяат$ договор аренды считаетсч незаключенным п1 отт654Г-\'
^СС РФ. 19%. ^7 Ст.21 04. 3- Вестник ВАС РФ. 1996. №7. С.71-73.
При этом правила определения цены. предусмотренные п.З от.424 ГК. не применяются.
Так. Федеральным законом п Сб образовании " в редакции от 13 января 1996 г. преду смотрены о л,11 ст.39 , что- государственные и муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цены, сложившейся в данном законе".
Государственном федиральным нучным организациям предоставленно право сдавать в кроткоорочнуа аренду без права сдавать выкупа временно не используемое имущество, а 70 процентов средств, получаемых ими арендной платы они могут тратить на содержание и развитие собственной материальной базой.
Содержание договора аренды зданий и сооружений ( по сравнению с содержанием обычного договора аренды ) не подвергалось серьез/-ным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества /п,1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного учаска, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования^.! ст. 652 Гк]. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.
Если арендодатель является собственником земельного участка:, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение. арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренда или иное право, если оно п^едусмотренно договором аренды здания и.ги сооружения/^.2 ст.652 ГК).
^СЗ РФ. 1996. .№3. От. 150. ^03 РФ. 1996. МЗ Ст.1549.
ЭТО право предоставляется на срок аренды здания или сооружения. причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
На судьбу данного права аредатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника зеиельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендована ное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором атого здания или сооружения сохраняется право по-гьзования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка ^ст.бйЗ ГК^.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, есии это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.З от, 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например. использование не по назначению.
2. Исполнение арендодателем обязанности по передачи здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами Уп.1 от.655 ГК).
Если иное не преду смотрен но законом или договором аренды. обязательство арендодателя передать здание и^и сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче
здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, арендатора - от принятия имущества.
Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязаанооть арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания илк сооружения (п.2 ст.655 ГК^. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания сооружения в аренду (п.1 ст» 655 ГК).
3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, яли передаваемой вместе с ним соответствухязей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (а,2 ст.654 ГК,). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взимадься не должна.
В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания [сооружения^ или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемго арендатору здания или сооружения (п.З ст.654 П<)» Фактический размер здания или сооружения в этом случае может оыть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения)вполне может содержаться и в самом договоре.