Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования (стр. 11 из 11)

Таблица 7

Индексы рентообразующих факторов и размеров ренты для хозяйства (на гектар сельхозугодий)

Данные строк 1, 3, 4 — по материалам четвертого тура земельно-оценочных работ.

Оценка стоимостиземли должна учитывать необходимость создания нормальных условий воспроизводства не только для хозяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных факторов условиях, но и худших (замыкающих). Поэтому для расчета опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рассчитывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле

Цз = Нз х (1 +Рз: 100),

где Цз — выручка (цена) на единицу товарной продукции;

Нз — нормальная себестоимость единицы товарной продукции:

Рз — нормативный уровень совокупной рентабельности.

При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство.

Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим условиям (скорректированной на индекс рентоносности соответствующего вида угодий), ренты и нормы капитализации.

В качестве приближенного верхнего значения нормы капитализации может приниматься величина ставки Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. Значением нижней границы может служить ставка 2,5% годовых.

Расчет опенки стоимости сельскохозяйственных угодий для хозяйства выполняется по формуле

Z=(R+D) : ix 100,

где Z — оценка стоимости земли;

R — относимая на землю нормальная прибыль по замыкающим условиям;

D— рента;

i — норма капитализации дохода, %.

Схема расчетов приведена в табл. 8.

Таблица 8

Оценка стоимости гектара сельхозугодий, тыс. руб. (расчетные цены, совокупная рентабельность — 30%, норма капитализации — 2,5%)

Аналогично проводят расчеты по другим видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративное состояние сельскохозяйственных земель.

В связи с тем, что оценка земли в нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, в условиях формирования рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных участков.

Список литературы

1. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.

2. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. – 159с.

3. В.А. Горемыкин. Российский земельный рынок /Учебное и практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

4. Н.Г.Волочков. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 672 с.

5. Организация оценки и налогообложения недвижимости, т.1 /Под ред. Дж. Эккерта.- М.: "СТАР ИНТЕР", 1997.- 382 с.

6. Тарасевич Е.Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 с.

7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, М.: Изд-во “АСВ”, 1999.