Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, – динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами. Одним из таких специализированных кредитно-финансовых учреждений сегодня выступает КБ "МИА" (ОАО) – Коммерческий Банк "Московское ипотечное агентство" (Открытое Акционерное Общество) (лицензия Банка России № 3344), который был создан в соответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве". Акционером банка стало Правительство Москвы. Тогда в 2000 г. "молодая" российская ипотека только вставала на ноги и делала первые шаги.
Если вести речь о состоянии рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице.
Например, в таких регионах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других.
Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в европейской части России, – Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры – Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным[1].
Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у региональной ипотеки есть свои отличительные особенности. Главное отличие, регионального рынка ипотеки от московского – валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кредиты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита – доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня документов.
В настоящее время можно также с уверенностью говорить о том, что в нашей стране формируется, а в столичном регионе практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приобретение недвижимости в жилищной сфере. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд руб. (при 12,5 млрд руб. в 2005 г.)6. За истекший период текущего года спрос на права требования по ипотечным кредитам продолжает расти, уже в июле текущего года показатели объемов рефинансирования сопоставимы с данными конца прошлого года.
Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинансирования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов. Большая работа в этом направлении проделана и в КБ "МИА" (ОАО). Специалистами банка разработана и реализуется собственная технология выкупа прав (требований) у коммерческих банков по договорам ипотечного кредитования на выгодных рыночных условиях.
Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки, несмотря на влияние мирового финансового кризиса, есть хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.
III. МИРОВОЙ ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС И ЕГО ПРИЧИНЫ
Мировой финансовый кризис – это явление, которое охватило страны всего современного мира, а само возникновение данного кризиса было обусловлено целым рядом факторов:
1) перегрев сырьевых рынков (в том числе, рынка нефти и продовольствия);
2) перегрев фондового рынка;
3) перегрев кредитного рынка и явившийся их следствием ипотечный кризис.
Финансовый кризис и рецессия 2008—2009 годов в России как часть мирового финансового кризиса стали возможными из-за произошедшей интеграции российской экономики в мировую экономику, когда любое событие за рубежом оказывает влияние на стоимость российских облигаций и акций, на ликвидность, доходы граждан и рост экономики.
Существует целый ряд мнений по поводу причин мирового финансового кризиса. Многие экономисты довольно активно высказывают свою точку зрения по этой проблеме.Так,по мнению директора Института новой экономики Государственного университета управления, академика РАН Сергея Глазьева основными причинами глобального кризиса являются:
· крушение финансовой пирамиды долговых обязательств США;
· виртуализация финансовых операций (деривативы), повлекшая недооценку финансовых рисков и отрыв финансового рынка от реального сектора экономики;
· обесценение значительной части капитала в условиях исчерпания возможностей экономического роста на основе доминирующего технологического уклада и связанного с этим структурного кризиса экономики ведущих стран.
Егор Гайдар считает, что экономика имеет цикличный характер, что "за тучными годами всегда следуют тощие", а благоприятная конъюнктура сменяется неблагоприятной. Кроме того, резкое ускорение роста ВВП на душу населения, начавшееся два века назад, повлекло за собой изменения жизни людей - сократилось число занятых в сельскохозяйственном секторе, выросли продолжительность жизни и уровень доходов. Сейчас мы наблюдаем замедление мирового экономического роста на фоне сильнейшего со времен Великой депрессии кризиса. Нынешняя ситуация, спровоцирована проблемами в секторе субстандартного ипотечного кредитования в США.
По оценкам экономиста Олега Григорьева основной и единственной причиной обвального кризиса мировой экономики является - перепроизводство основной мировой валюты – доллара США.
У Игоря Юргенса своё мнение о причинах финансового кризиса:
· Спусковым крючком мирового кризиса стали суррогатные деньги, которые глубоко проникли во все поры финансовой системы.
Речь идет об особом виде ценных бумаг - деривативах. Это так называемые производные финансовые инструменты. Они связаны с обычными ценными бумагами и, по сути, являются виртуальными деньгами. Сегодня их выпущено огромное количество. Приблизительно, эксперты оценивают мировой рынок деривативов в 600 триллионов долларов. Именно деривативы, связанные с американскими ипотечными облигациями, детонировали нынешний мировой финансовый кризис, причины которого, безусловно, более фундаментальные. Игорь Юргенс считает, что «банки США дали гражданам ипотечные кредиты, под них "выпустили" производные бумаги. И виртуальные деньги, которые продавали и перепродавали, стали оборачиваться во всём мире. Заемщики реальные деньги вовремя не вернули - началась цепная реакция».[2]
По мнению М.Г. Делягина причинами кризиса служат:
· неудачная политика сложившейся финансовой системы.
· низкое качество регулирования,
· дисбаланс между возросшим спросом на кредитные ресурсы и источниками их обеспечения,
· благосостояние распределялось неравномерно, как внутри стран, так и между различными регионами мира.
Экономисты однозначно утверждают, что современный финансовый кризис – это прямое следствие кризиса ипотечного кредитования в США. Частные американские банки выдавали ипотечные кредиты в больших количествах. В категорию собственников ипотечного жилья вошли и те американцы, которые были просто не в состоянии регулярно выплачивать проценты по кредитам. В итоге жилье чуть ли не в массовом порядке переходило в собственность банков, а достаточного количества людей, которые бы хотели покупать это жилье, не находилось. Исход подобного положения дел вполне предсказуем - банкротство банков. Данная ситуация возникла из-за того, что фондовый рынок оккупировали игроки-спекулянты, которые занимались куплей-продажей высокодоходных, но при этом высокорискованных инструментов, создавая финансовые пирамиды. В итоге финансовая система США дала сбой – миллиарды и триллионы долларов, которые были задействованы в финансовых операциях повышенного риска, оказались неликвидны. Инвестиционные компании и банки терпят убытки и банкротятся, ухудшая ситуацию и на мировом финансовом рынке. Ведь американская экономика имеет огромное влияние на экономику многих стран мира - филиалы американских корпораций открыты почти во всех странах, американский доллар, ценные бумаги США традиционно выступают в качестве финансового гаранта для других стран, которые с их помощью защищаются от различного рода рисков.
1. «Взрыв» пузыря на рынке жилья.
2. Снижение прибыльности ипотечного бизнеса и повышение рисков ипотечных операций.
3. Отсутствие собственных средств у кредиторов для покрытия убытков.
4. Обострение проблемы кредитоспособности домохозяйств.
Эксперты отмечает появление всех признаков сокращения занятости, что обостряет проблему кредитоспособности всей экономической системы в результате уже начавшегося снижения доходов населения.
Центральные банки США, Европы, Японии, Австралии и Канады провели согласованные действия по преодолению кризиса ликвидности на финансовом рынке и стабилизации обменного курса национальных валют, потратив на это более 400 млрд. долларов в только лишь августе 2007 г.