Сущность реализации ипотечного кредитования (стр. 9 из 22)
Оценочная стоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.
3. Кредит «Молодая семья» является одной из ипотечных программ Банка.
Молодая семья – это семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста;
- неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать или отец не достигли 30-ти летнего возраста.
Цель предоставления кредита:
- на приобретение/строительство объекта недвижимости.
Объект недвижимости: квартира, комната, жилой дом, земельный участок с построенным/строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации.
Кредит предоставляется:
- по месту регистрации членов молодой семьи или их родителей;
- по месту нахождения приобретаемого/строящегося объекта недвижимости;
- по месту нахождения предприятия – работодателя заемщика, клиента банка, готового предоставить поручительство по кредитному договору своего сотрудника.
Базовый срок кредитования до 20-ти лет.
По желанию молодой семьи банком предоставляются отсрочки в погашении основного долга на общий срок не более 5 лет (с увеличением срока кредитования):
- на период строительства объекта недвижимости (не более чем на два года);
- при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора (до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет).
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Кредиты предоставляются в рублях, долларах США и евро.
Ставки процента:
16% годовых по кредитам в рублях
11% годовых по кредитам в долларах США
11% годовых по кредитам в евро
Максимальный размер кредита:
- для молодой семьи с ребенком (детьми) - до 90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости;
- для молодой семьи без детей – до 70% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости.
Оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости молодая семья оплачивает за счет собственных средств.
Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки платежеспособности заемщика (или суммарной платежеспособности семьи), с учетом имеющихся обязательств перед банком, а также представленного обеспечения, стоимости объекта недвижимости.
Погашение основного долга и уплата процентов производится ежемесячно начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части.
Уплата процентов производится одновременно с погашением кредита.
Возможно установление на период строительства и/или при рождении ребенка (детей) отсрочки погашения основного долга с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).
Возможно досрочное погашение кредита.
Банком принимаются виды обеспечения, предусмотренные по кредиту на недвижимость.
Вид обеспечения определяется в каждом случае индивидуально по согласованию сторон.
Срок принятия решения о выдаче кредита «Молодая семья» – не более 18 рабочих дней от даты предоставления заемщиком полного пакета документов.
Для получения кредита молодая семья предоставляет в банк свидетельство о браке (это требование не распространяется на неполную семью) и, при наличии ребёнка, свидетельство о рождении ребенка, а также пакет документов, предусмотренный по «Кредиту на недвижимость».
Динамика выданных ипотечных кредитов показывает следующие данные (табл. 2.6):
Таблица 2.6
Анализ и динамика выданных ипотечных кредитов Банка
| Вид кредита | На 1.01.2003, тыс. руб. | На 1.01.2004, тыс. руб. | На 1.01.2005, тыс. руб. | Коэффициент изм. (2005 к 2003), |
| Ипотечные кредиты | 365,9 | 598,3 | 1087,6 | 2,9 |
| Кредиты на приобретение недвижимости | 98,6 | 125,7 | 569,3 | 5,7 |
| Кредит «Молодая семья» | 78,3 | 56,4 | 93,5 | 1,2 |
| Итого | 542,8 | 780,4 | 1750,4 | 3,2 |
Анализируя предоставленные кредиты можно отметить общее увеличение сумм кредитов в 3 раза, чему способствовало возрастание доли ипотечного кредитования в 2,9 раза, также произошло увеличение доли кредитов на приобретение недвижимости в 5,7 раза, а также все больше молодых семей предпочитают воспользоваться услугами Банка для приобретения недвижимости, благодаря льготным условиям.
В табл. 2.7 рассчитан удельный вес ипотечных кредитов банка по годам.
Таблица 2.7
Удельный вес ипотечных кредитов Банка (Отделение №2434)
| На 1.01.2003, % | На 1.01.2004, % | На 1.01.2005, % | |
| Ипотечные кредиты | 67,4 | 76,67 | 62,13 |
| Кредиты на приобретение недвижимости | 18,2 | 16,11 | 32,52 |
| Кредит «Молодая семья» | 14,4 | 7,23 | 5,34 |
| Итого | 100 | 100 | 100 |
 |
Рис.2.2. Удельный вес ипотечных кредитов Банка
Анализируя удельный вес можно заметить увеличение удельного веса кредитов на приобретение недвижимости и это служит хорошим показателем деятельности банка, т.к. ипотечное кредитование является наименее рискованным и имеет хорошую доходность.
На рис. 2.2. приведен удельный вес всех видов ипотечного кредитования Банка за период с 2003 по 2005 гг.
Таблица 2.8
Максимальная сумма возможного кредита при среднем доходе семьи, состоящей из трех человек сроком на 20 лет, руб.
| Сумма ежемесячного платежа | Ставка процента по ипотечному кредиту, % | |
| 15% | 16% | |
| 4321 | 328148 | 279982 |
| 2811 | 213473 | 182140 |
D= R * 1-(1+i)^-N/ i= R*a,
i – месячная ставка по кредиту;
D – сумма кредита;
N – общее число платежей;
R – месячная сумма взноса.
D15%= 4321*1-(1+0,0125)^-240/0,0125=328146 руб.
D15%= 2811*1-(1+0,0125)^-240/0,0125=213473 руб.
D16%= 4321*1-(1+0,015)^-240/0,015=279982 руб.
D16%=2811*1-(1+0,015)^-240/0,015=182140 руб.
В таблице были рассмотрены процентные ставки по кредитам, выдаваемым Сбербанком и ОАО “Ипотечная корпорация РБ”.
Таким образом, семья из трех человек со средними доходами (12346 руб.) благодаря собственным сбережениям 213516 руб. и с помощью кредита (ежемесячный платеж – 4811 руб., ставка процента – 15% годовых) может приобрести квартиру стоимостью 213516+328146=541662 руб., т.е. это стоимость однокомнатной квартиры.
В соответствии с полученным результатом можно сделать вывод, что сумма ипотечного кредита существенно меньше суммы, необходимой для покупки квартиры и составляет 76%.
Селенгинское ОСБ 2434 расположено в г. Гусиноозерске Селенгинского района. Общая численность постоянного населения в районе 53,5 тыс. человек, из них экономически активное население составляет 30,1 тыс.чел., в том числе занятые – 23,5 .тыс.чел., безработные – 6,9 тыс.чел. Клиентами отделения Сберегательного банка является 39,5 тыс.чел.
В районе зарегистрировано 12050 чел. пенсионеров, в том числе 320 чел. пенсионеры Минобороны. На выплате пенсии через ОСБ обслуживается 1552 чел, в том числе 1229 чел. -пенсионеры Минтруда, 320 чел. - пенсионеры силовых структур. Удельный вес пенсионеров обслуживающихся в отделении 10,40%.
На 01.01.2004 года в районе зарегистрировано 248 юридических лиц и 286 индивидуальнъгх предпринимателей (ИП). Клиентами отделения является 126 юр. лиц 186 ИП.
На выплату заработной платы через отделение заключены договора с 15 организациями. Заработная плата зачисляется во вклады 1650 чел.
По итогам работы Селенгинского ОСБ 2434 за 2003 год отделение получило чистою прибыль в размере 28915 тыс.руб., при плановом задании 15977 тыс. руб., факт составил 156% выполнения. В сравнении с 2003 г. чистая прибыль увеличилась в 4,8 раза.
Сумма чистой прибыли на одного работника составила 590 тыс.руб.
Рентабельность чистых активов отделения за 2003 год составила 8,6% против 3,9% за 2002 год. Коэффициент эффективного использования привлеченных ресурсов 99,4%, внутренняя стоимость банковских услуг 3,6%.
В доходах отделения 65,3% занимают процентные доходы и 31,7% -непроцентные доходы, тогда как за аналогичный период 2002 года процентные составляли 51,63% и 48,37% - непроцентные:
Таблица 2.9
| Всего доходов | Процентные доходы | Непроцентные доходы | |
| На 01.01.2003 г. | 30035 | 1569 | 14345 |
| На 01.01.2004 г. | 38052 | 19356 | 18696 |
По сравнению с 2002 годом в текущем году структура доходов существенно изменилась. Если в 2002 г. удельный вес в доходах от кредитования населения составлял 35,48%, то в 2003 г. составил 56,55%. В 2003 году отделение разместило все свои ресурсы в кредитование населения, соответственно уменьшился удельный вес доходов от размещения в эти ценные бумаги с 3,30% и 9,16% до 0,37% и 0,86%.
Наибольшая -доля доходов состоит из доходов от кредитования - 66,55%. Установлен РВПС - 23,48%, полученная комиссия - 9,94%.
Следует отметить активную работу по предоставлению банковских кредитов населению, так комиссия от предоставленных услуг населению за 2003 г. составила 8560 тыс. руб. по сравнению с 2002г. - 4574 тыс. руб., т.е. темп роста составил 156,73%.
Так же изменилась структура расходов, если в 2002 году удельный вес процентов по вкладам составлял – 18,94%, а за СКР 4,02%, то в 2003 году, удельный вес процентов по вкладам составил 7,5%, тогда как расходы за СКР 16,24%.Это объясняется тем, что в отделении недостаточно привлеченных средств от населения и юридических лиц, в связи с этим возникаетнеобходимость в привлечении свободных кредитных ресурсов (СКР) от другихвкладчиков
В связи с увеличением кредитного портфеля значительно увеличилась доля в расходах по РВПС с 32,7% до 43,76%.