Строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объемы жилищного строительства в 2,5 – 3 раза, в то время как платежеспособный спрос на жилье за счет введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не мене чем в 5 раз.
Поэтому без государственного регулирования это жилье будет выкуплено гражданами с высокими доходами.
Политика государственной поддержки граждан формируется Госстроем РФ, который совместно с органами власти субъектов РФ и органов местного самоуправления определяет объем, формы и методы ее предоставления в зависимости от уровня семейных доходов.
Безусловно, государственная поддержка граждан должна носить исключительно адресный и дифференцированный по их доходам характер.
Для социально незащищенных и нетрудоспособных граждан государственная поддержка должна осуществляться путем формирования муниципальных и государственных фондов социального назначения, жилье в которых должно предоставляться на условиях договоров социального найма.
Для остальных категорий граждан в соответствии с их профессиональной и социальной значимостью и уровнем дохода должна предоставляться адресная целевая субсидия:
- Посредствам государственного страхования кредитных рисков, связанных с дефолтом заемщика;
- Посредствам предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;
- В денежной форме или в виде снижения цены на покупаемое жилье и на стоимость земельных участков.
Экономические и финансовые принципы ипотечного рынка должны функционировать независимо от категорий населения, которые к нем участвуют.
Граждане, имеющие право на государственную поддержку, получают жилье через операторов, созданных и работающих под контролем государства.
Вклад, вносимый в ипотечный рынок наиболее обеспеченными гражданами, дает возможность направит условно – сэкономленные бюджетные средства на адресную поддержку социально незащищенных категорий населения и граждан со стабильными, но сравнительно невысокими доходами.
Все это позволит включить в систему ипотечного жилищного кредитования большинство населения Республики Бурятия.
3.2 Секьюритизация ипотечных кредитов
Без создания эффективного рынка ипотечных ценных бумаг, без возможности секьюритизировать кредиты банками, выдающими ипотечные кредиты, - будь то за рубежом или в России, в рублях или в валюте - рынок ипотечного кредитования в России будет иметь очень ограниченный характер.
Опыт развитых стран свидетельствует о том, что существует две основные модели секьюритизации. Первая модель - выпуск ипотечных облигаций. В этом случае ипотечные кредиты, выданные банком, остаются на его балансе, и под залог этих ипотечных кредитов банк выпускает облигации. В большинстве стран в случае банкротства банка залоговая масса ипотечных облигаций не включается в общую массу, т.е. держатели ипотечных облигаций имеют преимущественное право на ипотечные кредиты по сравнению с другими кредиторами банка. Такой законодательной нормы в Бурятии пока нет, но она планируется.
Вторая схема заключается в том, что ипотечные активы продаются специализированной компании (special purpose vehicle, SPV). В этом случае ипотечные кредиты уходят с баланса банка и таким образом дистанцируются от риска банкротства организации. Вероятность банкротства SPV близка к нулю, потому что она осуществляет только операции, связанные с выпуском и погашением этих ипотечных бондов, и это закреплено законодательно.
Набор рисков, ассоциирующихся с ипотечными ценными бумагами, зависит от той схемы, которая выбрана для выпуска ИЦБ. В первом случае одним из основных рисков, которые связаны с ипотечными ценными бумагами, является риск банкротства банков, во втором - обеспечение механизма «true sale», в соответствии с которым должна быть обеспечена такая передача кредитов с баланса банка на баланс SPV, которая потом не будет оспорена в суде. Сделка должна быть признана рыночной с юридической точки зрения, и вероятность того, что она будет признана ничтожной и ипотечные кредиты отзовут обратно на баланс банка при его банкротстве, должна быть минимальной.
К ипотечным ценным бумагам применим также весь набор рисков, связанных с облигациями: кредитный риск, связанный с изменением процентных ставок; риск досрочного погашения, когда заемщики по кредитам могут досрочно погашать свои обязательства перед банком. Для инвестора в ипотечные бумаги это основной риск, потому что он не знает со 100%-ной вероятностью, в каком графике будут гаситься его облигации. Также присутствует операционный риск, т.е. риск прекращения обслуживания этих ценных бумаг со стороны эмитента и обслуживающего банка. Все перечисленные риски должны учитываться при структурировании сделки.
Участники сделки по секьюритизации.
Сделка по секьютиритизации ипотечных кредитов включает несколько участников: банк, выдающий и обслуживающий кредиты; SPV, на балансе которого эти кредиты находятся. В том случае, если основной обслуживающий банк прекращает или не имеет возможности обслуживать данные кредиты, данную обязанность берет на себя другой банк (Backup Servicer). Также существует институт платежных агентов, обеспечивающих надлежащее прохождение платежей от заемщиков до держателей облигаций. Спецдепозитарий осуществляет хранение закладных, ассоциированных с кредитами, которые являются покрытием по ипотечным облигациям. В числе участников юридическая фирма, выполняющая «legal opinion». Существует еще бухгалтерская фирма, которая проводит аудиторскую проверку модели секьюритизации. Рейтинговое агентство, осуществляет разделение ипотечных кредитов на транши с различным уровнем риска. От его мнения зависит, как транши будут распределены и какой рейтинг тому или иному траншу будет присвоен. Рейтинговое агентство определяет ту долю ипотечных облигаций, которым может быть присвоен суверенный рейтинг России. Разные инвесторы покупают облигации с различным уровнем риска, соответственно купоны этих облигаций будут разные. Транши, ниже суверенного рейтинга, скорее всего, нерейтингованы, и их будут покупать либо инвесторы, «ищущие» высокую доходность, либо банк-оригинатор. По мере погашения более старших траншей субординация все больше и больше меняется в сторону большей защищенности изначально более младших траншей.
Обе модели имеют все шансы успешного развития в Бурятии. Основная проблема связана не с выбором той или иной модели, а с законодательной базой, которая в последнее время стала меняться к лучшему. Должны быть внесены изменения в налоговый кодекс, в «Закон о банкротстве». Основной вопрос в настоящее время для ипотечных ценных бумаг звучит следующим образом «А есть ли достаточно объемов выданных ипотечных кредитов в рублях?». Ипотечные кредиты, выданные в долларах либо в другой иностранной валюте, скорее всего, будут секьюритизированы за пределами Российской Федерации. Выданные в рублях кредиты не могут быть нигде секьюритизированы, кроме России.[12,c.16]
В настоящее время только АИЖК способно осуществлять сделки по секьюритизации. Выпущенные облигации, строго говоря, не являются ипотечными облигациями - это просто корпоративные облигации, имеющие гарантии Правительства РФ. Тем не менее, возможно, АИЖК станет лидером секьюритизации рублевых ипотечных кредитов в России.
Для того, чтобы процесс секьюритизации в России стал развиваться быстрее и рынок ипотечных ценных бумаг сформировался, необходимо, во-первых, выдать достаточное количество ипотечных кредитов, во-вторых, создать законодательное пространство, которое должно учитывать интересы не только продавцов ипотечных ценных бумаг, но и покупателей. Основной покупатель - тот, у кого есть «длинные» пассивы, ведь ипотечные ценные бумаги достаточно «длинный» инструмент. Такими являются, например, страховые компании, у которых могут быть достаточно «длинные» резервы, а также пенсионные фонды. Формальные препятствия, если они существуют, для приобретения ипотечных ценных бумаг данными группами инвесторов должны быть сняты. Немаловажный вопрос связан с приданием ипотечным ценным бумагам статуса близкого к государственным ценным бумагам, а также включение их в список ломбардных ценных бумаг. Это обязан сделать ЦБ России.
Помимо этого, должны быть обеспечены механизмы структурирования выпуска ипотечных ценных бумаг, а также подготовлены участники, прежде всего потенциальные их покупатели. Кроме пенсионных фондов и страховых компаний в приобретении ипотечных бумаг могут быть заинтересованы и множество других участников. Если сформируется группа покупателей, тогда снимется важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности. И это даст мощный толчок для развития рынка ипотечных ценных бумаг, что в свою очередь даст толчок развитию рынка ипотечного кредитования.
3.3 Система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов
Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» (одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации ― Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 95) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431). В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.